Generalità
Il valore di un immobile, come è facile comprendere anche ai non esperti del settore immobiliare, dipende da molteplici fattori.
I fattori sono in un numero rilevante, ai fini della presente trattazione, si elencano le caratteristiche più importanti, che incidono sul valore dei fabbricati civili e pertanto debbono opportunamente essere tenuti presenti nella stima immobiliare.
Queste caratteristiche sono raggruppabili in due grandi categorie.
La prima relativa a fattori ambientali generali di zona detti caratteri estrinseci e la seconda a caratteri intrinseci.
Tra la categoria dei fattori estrinseci rientrano:
- i caratteri del centro urbano in cui è posto il fabbricato, quali la dimensione demografica, i collegamenti pubblici generali a centri viciniori, il clima, la presenza di servizi, la possibilità di offerte di lavoro, la criminalità, ecc.;
...
_OMISSIS_ ...i caratteri generali della zona del centro urbano in cui è sito il fabbricato, quali la posizione (zona centrale, semicentrale, periferica, suburbana, degradata, industriale, agricola, direzionale, ecc.), l’interesse artistico storico, turistico, la dotazione di verde, la salubrità dell’aria, la vicinanza al centro principale degli affari, il livello socio-economico della popolazione, il livello di urbanizzazione, i collegamenti con mezzi di trasporto pubblici, la disponibilità di parcheggi, la qualità edilizia media, l’epoca di costruzione dei fabbricati, ecc.;
- gli stessi caratteri del punto precedente nell’immediato intorno del fabbricato.
I fattori specifici ovvero intrinseci, perché esclusivi dell’immobile sono invece costituiti da:
- tipologia edilizia del fabbricato (edilizia intensiva, estensiva, abitazione in condominio o in villa);
- finiture edilizie del fabbricato (...
_OMISSIS_ ...miche, civili, di lusso) e la dotazione di impianti tecnologici;
- la vetustà;
- lo stato di conservazione;
- la consistenza del fabbricato;
- il livello di piano;
- gli affacci, la panoramicità, l’esposizione la luminosità.
- l’eventuale interesse artistico storico;
- altre caratteristiche specifiche;
- le servitù attive e passive ed eventuali altri vincoli di natura pubblica o privata.
Da quanto sopra si evince, in linea generale, come mal si presterebbe l’analisi di regressione multipla per la soluzione del problema della stima immobiliare proprio in relazione all’alto numero di variabili in gioco ed in particolare delle loro possibili reciproche interazioni.
L’alto numero di variabili in gioco e la correlata necessità di una rilevante rilevazione campionaria per ...
_OMISSIS_ ...dello ha frenato l’applicazione del modello di regressione anche per la complessità delle elaborazioni necessarie ed i connessi calcoli matematici.
Ad oggi, in relazione alle innovazioni tecnologiche dell’informatica che hanno reso disponibili, a basso costo, elaboratori elettronici indispensabili per trattare i complessi sistemi di equazione risultanti dai modelli, in passato possibili solo in pochi centri di ricerca, è venuto a mancare anche questo ultimo impedimento.
Per lo sviluppo delle analisi di regressione, anche per i modelli più complessi, è sufficiente un normale personal computer e programmi statistici, anche solo di base, per sviluppare le analisi.
Rimane tuttavia un altro grosso impedimento per lo sviluppo a tappeto delle analisi di regressione nel campo immobiliare, collegato alla scarsa disponibilità di numerosi dati di riferimento relativi ai prezzi di mercato e alle caratteris...
_OMISSIS_ ...tà immobiliari simili a quella da stimare, per un corretto svolgimento del processo.
Tuttavia, con le opportune accortezze, l’analisi di regressione consente di svolgere previsioni del prezzo di un immobile assai fedeli alla realtà, in quanto il suo principio basilare consiste nell’interpolazione di una funzione teorica con i dati osservati, scelta in modo che meglio di ogni altra si approssimi ai dati stessi.
Inoltre alcuni test statistici sono in grado di fornire anche utili informazioni sull’attendibilità dei risultati.
In ogni caso, come già osservato nel paragrafo 2.2.3, una stima sviluppata con tale procedimento non può sostituire una stima immobiliare tradizionale, in quanto pur adottando ogni opportuno accorgimento (come illustrato nel seguito) non potrà mai, ordinariamente, raggiungere il livello di qualità di una stima puntuale, ovviamente sviluppata nella piena ortodossia della disciplina d...
_OMISSIS_ ...DDIV|
Per cui l’applicazione di questa metodologia estimativa è, in generale, relegata all’utilizzo nell’ambito di un sistema estimativo di massa, quale potrebbe essere quello necessario a chi deve, ad esempio, gestire l’imposizione immobiliare (sistema fiscale). Di fatto, per le stime di massa, quale quelle che occorre sviluppare per la formazione o la revisione del sistema estimativo di un catasto, tese indifferentemente ad attribuire un valore immobiliare o reddito, che potrebbero interessare, nel nostro Paese, decine di milioni di immobili, è impensabile di potere procedere con metodi di stima tradizionali.
Il campione statistico
In statistica un piccolissimo campione è formato indicativamente da 30-60 osservazioni e per il suo studio è già necessaria adottare una distribuzione apposita (di Student).
Un criterio pratico, meno restrittivo, per un modell...
_OMISSIS_ ...e considera necessarie almeno 30 osservazioni aumentate del numero delle inferenze (numero della variabili aumentato di uno) ovvero 5-6 osservazioni per ogni inferenza.
È evidente come questi modelli possano fornire migliori risultati quanto più la popolazione statistica da esaminare sia omogenea. Omogeneità che nel campo immobiliare può essere conseguita segmentando preventivamente il mercato immobiliare per similarità di caratteristiche. Tuttavia ogni segmento richiederà un modello valutativo autonomo, con tutte le conseguenti operatività tra cui, molto onerosa, quella di campionamento, peraltro condizionata alle osservazioni di prezzi di mercato disponibili. Per cui tra le due esigenze di speditezza ed economicità del processo verso qualità dei risultati, occorre trovare un punto comune di equilibrio che soddisfi contemporaneamente le due condizioni.
Si richiamano alcuni concetti preliminari sul campi...
_OMISSIS_ ...tico.
Attraverso lo studio di un campione, si può soltanto stimare (cioè determinare con un certo margine di errore) il carattere della popolazione da cui il campione deriva e che pertanto non potrà mai essere determinato con esattezza. L’accuratezza della stima è direttamente correlata al numero di osservazioni che si compiono.
L’errore di campionamento è causa della differenza tra i risultati ottenuti nel campione e quelli reali della popolazione. Le metodologie statistiche ci forniscono indicazione per individuare i limiti probabili della entità dell’errore.
L’ errore di campionamento può derivare da:
- selezione viziata: se non rigorosamente individuato con casualità, si parla di campione distorto ed i dati ottenuti saranno difficilmente utilizzabili;
- variazione casuale: nonostante la scelta casuale, il campione può comunque essere costituito da...
_OMISSIS_ ...uali la misura da studiare assume un valore più alto o più basso rispetto al valore vero nella popolazione, senza una regola precisa; ciò può derivare da una incompletezza o non perfetta proporzionalità tra elementi del campione ed elementi della popolazione aventi medesimi caratteri, ad esempio perché un il campione è troppo ridotto.
I metodi di campionamento più comunemente utilizzati sono:
- non probabilistico;
- per randomizzazione;
- sistematico;
- stratificato;
- a grappolo.
Il campionamento non probabilistico estratto in base a criteri di comodo o di praticità non fornisce dati affidabili in quanto non garantisce ad ogni elemento della popolazione la stessa possibilità di essere scelto.
Il campionamento casuale semplice (randomico) si esegue estraendo gli elementi della popolazione con metodo che garan...
_OMISSIS_ ...ità, ottenuta con il sistema dell'estrazione di un numero a partire da un elenco in cui sono presenti tutti gli individui della popolazione. Un campionamento casuale, per essere rappresentativo, spesso richiede una numerosità molto alta, perché un campione piccolo potrebbe essere scarsamente rappresentativo.
Il campionamento sistematico prevede la scelta degli elementi da estrarre dalla popolazione ad intervalli regolari rispetto all’elenco generale. Si tratta ugualmente di un campione casuale come quello precedentemente descritto.
Il campionamento stratificato si effettua scomponendo la popolazione secondo una carattere in essa presente. La popolazione viene suddivisa in strati basati sul fattore che influenza il carattere da studiare e all'interno di ciascuno strato si sceglie un campione con tecnica casuale. Ogni strato avrà numerosità proporzionale alla presenza nella popolazione.
Il campionamento a grappolo prev...
_OMISSIS_ ...ne di gruppi (cluster) di unità: i cluster possono essere preformati naturalmente) oppure possono essere determinati. La metodologia facilita il reclutamento degli elementi, però l'errore di campionamento può essere più elevato rispetto ai precedenti metodi.
Nel campo delle stime immobiliari un campione statistico dovrebbe comprendere, teoricamente, elementi che replicano per ogni caratteristica con le sue varie modalità di presentarsi a parità di altre caratteristiche e possibilmente in numero proporzionale quanto più possibile alla omologa proporzione esistente nella popolazione. Ovviamente tale composizione del campione che deve essere causale, implica fortissime complessità operative anche in relazione alla numerosità e natura dei dati disponibili dai quali formare il campione stesso. Occorrono quindi tecniche di campionamento adeguatamente studiate per l’applicazione pratica da sviluppare, ma che siano contestualmente rispetto...
_OMISSIS_ ... della statistica.
Operativamente, per lo sviluppo dell’analisi di regressione multipla sono disponibili in commercio molteplici software specialistici.
Anche alcuni software di base (fogli di lavoro elettronici), come già si è fatto osservare, comprendono funzioni statistiche di regressione e che saranno utilizzati nella presente trattazione per gli esempi sviluppati.