Titoli necessari in caso di ristrutturazione con mutamento di destinazione d'uso

rsquo;ipotesi in cui si intenda mutare l’uso di un fabbricato già ultimato, occorre tener conto delle seguenti coordinate ricostruttive:
a) gli interventi di manutenzione non possono mai determinare mutamenti di destinazione d’uso: art. 3, co. 1, lett. a) e b), T.U.;
b) gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono determinare mutamenti di destinazione d’uso, ma la nuova destinazione deve essere compatibile con gli elementi tipologici, formali e strutturali del fabbricato: art. 3, co. 1, lett. c), T.U.;
c) gli interventi di ristrutturazione sono considerati come di ristrutturazione «pesante» e sottoposti a permesso di costruire se determinano mutamenti di destinazione d’uso di immobili compresi in ... _OMISSIS_ ..., co. 1, lett. c), T.U..

Questo frammentato quadro normativo è stato interpretato in modo assai rigoroso dalla giurisprudenza, che ha affermato il principio per cui ogni mutamento di destinazione d’uso realizzato con opere, anche modeste, porta alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e integra, a seconda dei casi, una ristrutturazione edilizia o addirittura una vera e propria nuova costruzione.

Quanto al titolo edilizio necessario, queste opere necessiteranno del permesso di costruire ogni qual volta comportino mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e, qualora debbano essere realizzati nei centri storici, anche nel caso in cui com... _OMISSIS_ ...to di destinazione d’uso all’interno di una categoria omogenea. Da ciò deriva che, fuori dai centri storici, il permesso di costruire non sarà invece necessario, e sarà sufficiente la s.c.i.a. nel caso in cui il mutamento di destinazione d’uso intervenga tra categorie omogenee quanto a parametri urbanistici.

Si deve avvertire che alcuni autori propongono una ricostruzione che, in parte, si discosta da quella appena proposta.

Ad essere in discussione non è tanto l’assunto per cui gli interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo se determinano mutamento di destinazione d’uso sono ristrutturazione, ma il titolo abilitativo necessario.

Secondo questa dottrina, occorrer... _OMISSIS_ ...gorosamente l’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., che prevede il permesso di costruire unicamente nell’ipotesi di mutamenti di destinazione d’uso di immobili in centri storici, lasciando intendere che, per i manufatti ubicati in altre zone, sia sufficiente la s.c.i.a. se non viene alterata la volumetria complessiva dell’edificio o il prospetto o, negli immobili vincolati ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004, la sagoma.

Solo nel primo caso l’intervento dovrebbe considerarsi di ristrutturazione «pesante», mentre negli altri casi andrebbe qualificato come ristrutturazione «leggera», a prescindere – e in questo sta lo iato tra la giurisprudenza sopra citata e questa teoria – dal fatto che il mutamento avveng... _OMISSIS_ ... edilizie omogenee o eterogenee.

Come mai allora, nonostante la lettera dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U., la giurisprudenza ritiene necessario il permesso di costruire anche in caso di mutamento con opere realizzato in immobili siti in zone diverse dalla A che determini il passaggio tra categorie eterogenee e ha circoscritto la s.c.i.a. alla sola ipotesi in cui il mutamento sia tra categorie omogenee?

Nella motivazione delle pronunce si rileva che la conclusione per cui fuori dalle zone A la ristrutturazione edilizia [purché non comporti aumento degli altri parametri considerati dall’art. 10, co. 1, lett. c), T.U.] sarebbe sottratta al regime del permesso di costruire e realizzabile mediante s.c.i.a. anche se si accompagni alla mo... _OMISSIS_ ...stinazione d’uso «si porrebbe in contrasto con l’assoggettamento al permesso di costruire, anche fuori dei centri storici, delle opere di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo (interventi di minore portata rispetto alla ristrutturazione edilizia) qualora comportino modifiche della destinazione d’uso».

Il ragionamento che si fa, in altre parole, è il seguente: se il mutamento di destinazione d’uso realizzato fuori dai centri storici è assentibile solo con permesso di costruire nel caso di opere di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo, tale principio deve valere a maggior ragione anche per le ipotesi di ristrutturazione edilizia, che sono interventi ben più invasivi ... _OMISSIS_ ...li di manutenzione e restauro.

Così, l’unico modo per dare un’interpretazione razionale dell’art. 10, co. 1, lett. c), T.U. è ritenere che, per gli immobili siti all’esterno del centro storico, la ristrutturazione che comporti mutamento di destinazione d’uso sia assentibile con s.c.i.a. unicamente nell’ipotesi in cui, proprio come nel restauro e risanamento conservativo, la variazione avvenga tra destinazioni compatibili.

Concludendo, gli interventi di ristrutturazione edilizia, al pari di quelli di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo:
a) necessitano sempre di permesso di costruire, qualora comportino mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmen... _OMISSIS_ ... punto di vista urbanistico;
b) fuori dei centri storici sono realizzabili mediante s.c.i.a. qualora comportino il mutamento della destinazione d’uso all’interno di una stessa categoria omogenea;
c) nei centri storici detti interventi non possono essere realizzati mediante s.c.i.a., neppure qualora comportino il mero mutamento della destinazione d’uso all’interno di una stessa categoria omogenea.

È interessante notare come in giurisprudenza sia stato prospettato un indirizzo ancora più restrittivo di quello appena visto, di per sé già rigoroso, secondo cui il mutamento d’uso con opere andrebbe sempre assentito con permesso di costruire.

L’impostazione muove dall’art. 22, co. 2, T.U., norma... _OMISSIS_ ...o che si possa attuare tramite s.c.i.a. (in passato: d.i.a. c.d. «semplice») una variante in corso d’opera quando comporti un mutamento di destinazione d’uso, sottende la necessità che un intervento del genere sia assentito con permesso di costruire: ebbene, se questo vale per l’intervento in variante, allo stesso modo si deve procedere quando si tratti del rilascio del titolo edilizio originario.

Con riferimento ad un’ipotesi di mutamento di destinazione d’uso con opere, si è recentemente sostenuto che occorrerebbe distinguere tra le ipotesi in cui il passaggio da una categoria urbanistica all’altra realizzi un mutamento del carico urbanistico dai casi in cui tale variazione non si verifica.

Se il... _OMISSIS_ ...inazione d’uso avviene tra categorie edilizie omogenee – secondo quanto stabilito dallo strumento urbanistico – il carico urbanistico non subisce un aggravio e la variazione d’uso è irrilevante dal punto di vista urbanistico e «libera»: parrebbe di capire, dunque, che in questo caso non è necessario acquisire alcun titolo edilizio e nemmeno presentare una s.c.i.a..

Viceversa, se il mutamento di destinazione d’uso avviene fra categorie edilizie non omogenee, la variazione comporta un aumento della domanda di infrastrutture e servizi e pubblici cioè un maggior carico urbanistico e un debito integra...


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