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IL CODICE DELL'EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA E AGEVOLATA

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE

Le cooperative edilizie perseguono lo scopo di costruire alloggi e di assegnarli dapprima in godimento e poi in proprietà individuale ai soci.

Può essere qualificata come imprenditore commerciale la cooperativa edilizia che venda a terzi gli alloggi realizzati, potendo la natura commerciale dedursi dalla presenza di elementi anche presuntivi che evidenzino lo svolgimento da parte della cooperativa di attività speculativa esorbitante dal suddetto scopo, o che ceda gli alloggi sul mercato.

Il socio di una cooperativa edilizia è parte di due distinti e non sovrapponibili, ancorché collegati, rapporti, aventi diversa natura giuridica e disciplina non omogenea: a) l'uno, di carattere associativo (che discende direttamente dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguente acquisizione della qualità di socio), dal quale deriva l'obbligo del conferimento e della contribuzione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione; b) l'altro, per lo più di natura sinallagmatica, che deriva dal contratto bilaterale di scambio per effetto del quale egli la proprietà dell'alloggio per la cui realizzazione l'ente è stato costituito.

In materia di cooperative edilizie, deve ritenersi che: a) gli obblighi di pagamento derivanti dal rapporto associativo rientrino tra i debiti di conferimento, e che quindi la loro misura non possa essere dagli organi sociali variata (salva l'ipotesi di una delibera di aumento del capitale sociale), se ciò non risulti specificamente previsto dallo Statuto; b) quanto agli obblighi di pagamento per la acquisizione della proprietà dell'alloggio, l'eventuale maggiorazione da parte della cooperativa delle somme da versare rispetto al costo medio complessivo risultante dal piano finanziario richiamato nella prenotazione, ove non sia prevista e regolata dalla prenotazione stessa, non possa essere disposta dagli organi della cooperativa nel corso della realizzazione del programma costruttivo.

Il trasferimento di proprietà dell'immobile, a seguito dell'assegnazione da parte della cooperativa costruttrice, è subordinato al frazionamento del mutuo (R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, art. 229), ma non implica l'estinzione del mutuo frazionato, che è condizione per il riscatto dell'immobile e per la costituzione del condominio ordinario.

Una cooperativa edilizia è qualificabile come «sovvenzionata dallo Stato» e pertanto soggetta alla speciale disciplina di cui al R.D. 1165/1938, solo se abbia in concreto conseguito il contributo dello Stato, restando irrilevante la semplice previsione statuaria della possibilità del ricorso al finanziamento pubblico.

Nelle cooperative edilizie aventi come scopo la costruzione di alloggi e l&rsq... _OMISSIS_ ...n godimento e, successivamente, in proprietà individuale ai soci, le anticipazioni e gli esborsi effettuati dal socio non a titolo di conferimento od in conseguenza dell’obbligo inerente alla partecipazione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione, ma per il conseguimento dei singoli beni o servizi prodotti dalla cooperativa, pongono il socio nella posizione di creditore verso la cooperativa, posizione che - una volta avvenuto lo scioglimento del rapporto sociale - si manifesta come diritto alla restituzione delle somme anticipate, sempre che la proprietà dell’alloggio non sia stata nel frattempo conseguita e le scopo sociale non sia stato raggiunto.

A norma del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 18 la cooperativa edilizia cedente, che assegna un appartamento al socio, è tenuta a rivalersi su di lui della maggiore imposta sul valore aggiunto, che per la medesima cessione sia stata accertata dall'erario.

EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA --> COOPERATIVE EDILIZIE --> ATTO DI ASSEGNAZIONE

Quanto alla configurabilità del condominio di gestione in mancanza del trasferimento della proprietà degli alloggi costruiti da cooperativa edilizia, va ritenuta ammissibile la costituzione di tale condominio di gestione prima del trasferimento della proprietà degli immobili, nell'interesse degli stessi assegnatari, sulla base di autorizzazione della proprietà e su richiesta degli stessi assegnatari degli alloggi.

In tema di assegnazione di alloggi di cooperative edilizie a contributo erariale il momento rilevante, al fine di stabilire l'acquisto della titolarità dell'immobile, va individuato in quello della stipulazione, da parte del socio, del contratto di mutuo individuale, poiché soltanto con la stipulazione di detto contratto il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell'alloggio, assumendo la veste di mutuatario dell'ente erogatore del mutuo.

In tema di edilizia, popolare ed economica, la disposizione di cui al R.D. n. 1165 del 1938, art. 109 è applicabile sia alle cooperative a proprietà individuale, sia a quelle a proprietà indivisa, siccome si riferisce, nell'una o nell'altra ipotesi, ai diritti del precedente assegnatario rispetto al subentrante. Tale disposizione, nella, parte in cui affida al collaudatore o ad un funzionario del genio civile la determinazione della somma che il subentrante assegnatario di alloggio di cooperativa edilizia deve rimborsare, per le migliorie, all'assegnatario precedente, tende solo ad assicurare un più rapido regolamento di interessi patrimoniali privati, e, non essendo inderogabile, non esclude la libertà delle parti di regolare diversamente, nella loro autonomia, i reciproci rapporti di dare ed avere.

Nelle cooperative edilizie, l'acquisto, da parte dei soci, de... _OMISSIS_ ...ggio per la cui realizzazione l'ente sia stato costituito passa attraverso la stipulazione di un contratto di scambio, la cui causa è del tutto omogenea a quella della compravendita, in relazione al quale la cooperativa assume veste di alienante ed il socio quella di acquirente.

La mancata acquisizione entro l'anno della proprietà dell'immobile che uno dei contribuenti aveva l'aspettativa di ottenere in proprietà per effetto della sua partecipazione, in qualità di socio, alla cooperativa costituita per la costruzione del fabbricato non può essere surrogata dalla mera qualità di associato o dall'inizio dei lavori di costruzione del fabbricato stesso, in assenza di un atto di assegnazione in proprietà dell'immobile medesimo.

L'assegnazione degli alloggi di una cooperativa edilizia non produce, di per sé sola, né lo scioglimento della cooperativa, né la sua estinzione, né il trasferimento ex lege in capo ai soci delle eventuali posizioni debitorie facenti capo alla società.

L'assegnazione di un'area esterna al fabbricato in favore di uno o più soci come complemento delle unità immobiliari loro singolarmente assegnate, piuttosto che la destinazione di essa al servizio o all'ornamento dell'edificio comune, esprime la normale attuazione proprio dello scopo della cooperativa edilizia.

È soltanto con la stipulazione del contratto di mutuo individuale che il socio della cooperativa edilizia acquista la proprietà dell'alloggio, che può essere trasferita soltanto con un contratto scritto (art. 1350 c.c., n. 1), non certo con atti materiali quali la consegna o il pagamento del mutuo.

Qualora il fabbricato realizzato da una società cooperativa edilizia presenti difetti e manchevolezze, per fatti ascrivibili all'appaltatore delle relative opere, nonché agli amministratori della società, per la loro inerzia nel non pretendere l'esatta esecuzione del contratto, il socio assegnatario, in quanto titolare di un mero diritto personale di godimento su porzione del suddetto fabbricato, potrà domandare, nei confronti della società, in base al rapporto organico, il ristoro del danno che il comportamento doloso o colposo degli amministratori medesimi abbia direttamente provocato nel suo patrimonio con la lesione di quel diritto di godimento.

E' improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse il giudizio proposto dal Comune che, dopo aver inizialmente revocato in dubbio efficacia e stabilità delle assegnazioni nell'ambito di un PEEP, ingiungendone la risoluzione, in seguito, tuttavia, dinanzi al completamento dei lavori e al trasferimento a terzi degli alloggi così realizzati, si astenga da qualsivoglia ulteriore intervento inteso a dare concreta incidenza e seguito agli atti impugnati... _OMISSIS_ ...voler considerare come definitivo l’assetto raggiunto (che nel frattempo, nella specie, aveva ormai coinvolto numerose posizioni di cittadini terzi).

Nel caso particolare delle cooperative edilizie, nella fase della assegnazione ai soci prenotatari delle unità immobiliari, il trasferimento della proprietà si configura inevitabilmente come un atto a titolo oneroso, non valendo a conferirgli gratuità l'equivalenza del corrispettivo al prezzo della costruzione e l'assenza di un profitto della cooperativa.

L'assegnazione definitiva del bene è l'atto traslativo che trasferisce il bene dalla cooperativa edilizia (che lo ha realizzato o acquistato a sua volta) al singolo socio irrevocabilmente.

In tema di assegnazione di alloggi di cooperative edilizie a contributo statale, il momento determinante del trasferimento del bene in proprietà, al fine di stabilire se esso cada o meno nel... _OMISSIS_ ...