Indennità d'esproprio di una cava destinata a discarica

Introduzione

Il caso illustrato riguarda la stima dell’indennità di esproprio definitiva per una cava di argilla occupata per essere trasformata in pubblica discarica.

A seguito dell’immissione in possesso, avvenuta il 16/02/2005, l’Ente espropriante (da ora Y), trasmise al proprietario della cava (da ora X) con nota del 13/10/2006 l’offerta dell’indennità di esproprio, determinata ai sensi dell’art. 37 del DPR 327/2001 in € 564.123,80 “oltre le indennità di occupazione come previste dalla normativa in materia”.

Con nota 11/11/2006, X comunicò a Y di non accettare la somma offertale e di volersi avvalere, per la determinazione della indennità definitiva di esproprio, della procedura dell’art. 21 del DPR 327/2001.

La stima che segue è datata al 31/03/2007.


Descrizione della cava

La cava di argilla, in attività, è ubicata in località E del Comune di F:
  • ricompresa nelle particelle catastali ll e mm, rispettivamente dei fogli di mappa a e b del NCT, di proprietà di X;

  • aperta con Denuncia di esercizio presentata dall’arch. G, figlio di X, in conformità dell’art. 28 DPR 128/59, denuncia acquisita dalla Regione H in data 29/08/1985;

  • cava per la quale, con istanza 26/04/1986, fu richiesta da G, ai sensi degli artt. nn della L.R. ff, l’autorizzazione all’esercizio dell’attività estrattiva su una superficie di mq 176.000 delle due citate particelle catastali; l’istanza pervenne agli atti dell’Assessorato Industria ed Artigianato della Regione H in data 05/07/1986; il progetto di coltivazione allegato all’istanza era stato dimensionato per una superficie di mq 49.600;

  • le particelle catastali ll e mm dei fogli di mappa a e b furono cedute in comodato per dieci anni con diritto di proroga di X al figlio G, con scrittura privata 11/11/1987, registrata all’Ufficio del Registro di I in data 27/11/1987.

Sull’istanza 26/04/1986, con riferimento alla complessiva superficie di mq 49.600, vennero rilasciati nullaosta e pareri favorevoli della Soprintendenza B.A.A.A.S. di D, della Soprintendenza Archeologica di D, dello S.T.A.P.F. di D, della Comunità Montana. La ditta G presentò l’atto unilaterale d’obbligo, la polizza fideiussoria per i lavori di ricomposizione ambientale, il DSS coordinato.

La ditta G, con nota 18/01/1998, indirizzata agli Enti di cui all’art. rr della L.R. zz e al Settore Provinciale Cave del Genio Civile di D, trasmise, ad integrazione della istanza prodotta ai sensi della stessa L.R. zz, un nuovo progetto di coltivazione e recupero ambientale, acquisito agli atti del medesimo Settore Provinciale Cave in data 18/05/1998, col quale l’originario progetto compilato a norma dell’art. nn della L.R. ff venne modificato e adeguato secondo le prescrizioni della L.R. zz.

Con decreto del 12/04/2001, il Sig. G fu autorizzato alla coltivazione e ricomposizione ambientale della cava di argilla sulla superficie di mq 49.600, da attuare conformemente al citato progetto, redatto in ordine alle disposizioni della L.R. zz. La durata dell’attività, in relazione all’art. gg della L.R. zz, venne fissata fino al 07/07/2006, assumendo che la decorrenza, ai fini del computo degli importi a conguaglio dell’atto unilaterale, doveva iniziare dalla data del 07/07/1986, termine ultimo, questo, salvo proroghe a norma dell’art. nn della L.R. ff.

Il piano economico-finanziario del nuovo progetto di coltivazione e ricomposizione ambientale della cava (18/01/1998-18/05/1998) riporta i dati che seguono:
  • a regime ordinario, per 8 ore al giorno e 261 giorni lavorativi all’anno, una produzione di mc/giorno 200 e complessiva di mc/anno 52.200;

  • tenendo conto dei turni di riposo e delle festività del personale, di soste per manutenzione ordinaria e straordinaria, cattivo tempo, ecc., i giorni effettivi di lavoro risultano ridotti a 180 e la produzione annua media diventa di mc 36.000;

  • il giacimento sotteso alla superficie assentita (mq 49.600) è “stimato” in mc 370.000 da cui una durata dell’attività estrattiva di anni 7,1 per la produzione annua di mc 52.200 e di anni 10,27 per la produzione annua di mc 36.000;

  • il personale da impiegare nella cava è previsto in 7 unità lavorative, di cui 1 direttore e 6 unità adibite alle varie mansioni;

  • il parco macchine, di dimensioni “rispondenti alla capacità di produzione” è indicato in 1 escavatore per estrarre e caricare l’argilla su 4 autocarri destinati al trasporto, 1 autobotte per mantenere umido il piazzale della cava, 1 ruspa per la pulizia del piazzale e la sistemazione dei gradoni;

  • la coltivazione doveva essere eseguita in modo da realizzare una gradonata costante con gradoni della larghezza di ml 5 e dislivello, tra i gradoni, pure di ml 5, con piede della scarpata non inferiore al 65%, pari a ml 3,20. Per l’accesso ai gradoni erano predisposte delle strade di servizio aperte lungo i lati esterni della cava.

Occupazione dei terreni di proprietà X

Con Ordinanza del 31/12/2004, emessa da Y, tra l’altro:
  • è stato approvato il Progetto Definitivo per la realizzazione dell’intervento di “Ricomposizione morfologica della cava in attività in località E del Comune di F con l’utilizzo della FOS e dei Sovvalli provenienti da impianti di produzione di CDR”;

  • è stato dato atto che l’approvazione del Progetto Definitivo equivale a dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza;

  • sono stati fissati i termini di inizio e compimento della procedura espropriativa e dei lavori, rispettivamente in giorni 20 e in anni 5 dalla data di emanazione della stessa Ordinanza del 2004;

  • è stata disposta l’occupazione d’urgenza, per anni 5, anche degli immobili di proprietà della ditta X riportata nel piano particellare grafico e descrittivo approvato;

  • è stata incaricata la L S.p.A. di occupare, in nome e per conto di Y, gli immobili descritti e rappresentati nel piano particellare di esproprio. La presa di possesso di tali immobili è avvenuta il 16/02/05.

I terreni della ditta X, nel piano particellare di esproprio, sono descritti con i seguenti identificativi catastali:
  • foglio a / particella ll / qualità seminativo / superficie mq [Omissis]

  • foglio b / particella mm / qualità pasc. cesp. / superficie mq [Omissis]

La superficie da espropriare
  • della particella ll è mq [Omissis]

  • e della particella mm è mq [Omissis]

in totale mq 58.230,63.

La parte residua del fondo di proprietà X si compone:
  • di mq 122.674,90 della particella ll

  • e di mq [Omissis] della particella mm

in totale mq [Omissis]

Le due particelle catastali, dal PRG del Comune di F, approvato con DPGR del 1973, sono riportate in zona E/1, agricola semplice.

Ai fini della determinazione dell’indennità, in ragione del diverso criterio di valutazione, la superficie in esproprio va distinta: nella parte a cava, mq 49.600, da trattare col criterio del reddito e nella differenza, mq 8.630,63, da stimare ricorrendo al relativo VAM.


Criteri di stima

Stando alla giurisprudenza formatasi sul tema, l’indennità di esproprio di una cava in attività va commisurata alla somma dei redditi ritraibili dall’attività estrattiva nel periodo di ulteriore possibile utilizzabilità della cava rispetto alla data di effettiva occupazione.

Questa definizione deriva dalla combinazione di due termini della valutazione:

a) la cava va stimata in conformità al criterio dell’art. 39 della legge 2359/1865, cioè al giusto prezzo o valore venale o valore di mercato del bene (come è noto, dal punto di vista economico-estimativo sono tre sinonimi),

b) la cava è da considerare uno strumento di produzione del reddito, mediante l’estrazione e la vendita del materiale che ne forma il giacimento.

 
E’ evidente che il primo termine porta al pieno valore di mercato della cava, da ottenere attraverso il secondo termine, che corrisponde all’accumulazione economica, al momento della stima, di tutti i redditi che la cava può fornire.

L’entità dell’accumulazione è ovviamente correlata alla misura dei singoli redditi e alla durata del periodo di produzione dei redditi. E’ superfluo ricordare che un reddito è dato dalla differenza tra ricavi e costi: è, quindi, un’eccedenza dei ricavi rispetto ai costi, eccedenza che si produce e perdura fino a quando condizioni interne all’attività (efficienza, produttività, ecc.) e condizioni esterne (domanda e offerta, prezzi del prodotto e dei fattori produttivi, ecc.) rimangono favorevoli ai ricavi. In caso contrario, anche in presenza di disponibilità residua di materiale da estrarre, la cava perde rilevanza economica.

Questa stessa ragione, così come altre cause esterne all’attività (motivi di interesse pubblico, intervento e/o modifica della normativa del settore estrattivo, ecc.) possono incidere in senso riduttivo sulla durata del periodo di produzione dei redditi di una cava, e perciò sul relativo valore di mercato.

All’indennità di espropriazione, determinata in ragione dei proventi che il proprietario avrebbe potuto conseguire con l’esercizio dell’attività estrattiva, non è possibile – afferma, tra le altre, la sentenza Cass. 7862/1997 – aggiungere il valore dell’area di sedime della cava, né quello del soprassuolo (arboreto) su di essa eventualmente presente o quello di un fabbricato se non per le utilizzazioni alla cava strumentali, né l’indennità per occupazione legittima.

Invero, per quanto attiene all’area di sedime, l’assunto della citata sentenza avrebbe logico fondamento nel caso in cui oggetto dell’esproprio fossero i volumi di materiale estraibile e non anche l’area sottostante al giacimento, che pertanto non verrebbe trasferita all’espropriante. Quando però l’esproprio comporta l’ablazione dell’insieme, come nel caso della ditta X, e la cava è valutata sui redditi che nel tempo il proprietario avrebbe potuto conseguire, allora, al valore della cava, va aggiunto quello dell’area di sedime.

Stesso discorso vale per l’eventuale soprassuolo.

Va da sé che per ambedue le componenti è necessario verificare che abbiano caratteristiche economiche tali da incidere sulla formazione del prezzo dell’elemento complessivo “cava” in occasione di una eventuale compravendita.

Corretta è invece la decisione della Cassazione di escludere un’indennità di occupazione per la cava. In effetti, l’indennità di occupazione si compone dei redditi che il bene, sottratto alla disponibilità del proprietario, da questi non potranno essere percepiti nel periodo dell’occupazione. Chiaramente si tratta di redditi già ricompresi nell’importo che costituisce il valore della cava, per cui l’indennità di occupazione verrebbe ad essere una duplicazione, parziale o totale, dei redditi che già formano l’indennità di esproprio.

Altro è per i terreni da espropriare che non ricadono nell’area di cava. Il riferimento, nel caso della ditta X, è ai terreni (mq 8.630,63) contigui all’area assentita, che conservano la destinazione agricola. Tali terreni sono suscettibili di produrre redditi, che vengono meno al proprietario nella fase dell’occupazione e che perciò al proprietario vanno corrisposti sotto forma di indennità di occupazione.


Il periodo di produzione dei redditi

Non si ricava, dalla giurisprudenza della Cassazione, un indirizzo univoco sulla definizione temporale di questo termine, al quale è legata la determinazione del valore della cava e perciò la indennità di esproprio. E infatti, se l’inizio del periodo di produzione dei redditi, da accumulare al momento della stima, certamente corrisponde alla data della effettiva occupazione della cava, la fine del periodo, nella sentenza 1975/2000 è correlata alla durata giuridica, quella dell’autorizzazione, e alla durata naturale, quella dell’esaurimento della cava.

Quando, però, come nel caso della cava di proprietà X, la scadenza dell’autorizzazione non coincide con l’esaurimento del giacimento (che invece presenta altri volumi di materiale estraibile), allora, assumere – a conclusione del periodo di produzione dei redditi – la durata giuridica o la durata naturale, significa pervenire a due differenti valori di mercato, ovviamente maggiore – nella circostanza in esame – quello basato sulla durata naturale (che comporta una serie più lunga di redditi).

Non risultando il problema specificamente trattato dalla Cassazione, dalle sentenze prese in esame si ricavano elementi in favore dell’una o dell’altra soluzione, ma non decisivi né convincenti.

Per la cava di proprietà X, la definizione della durata del periodo di produzione dei redditi, ai fini della stima dell’indennità di esproprio, è qui condotta su dati e documenti, che comunque vanno presi a riferimento, raccolti nel corso delle indagini svolte.

L’inizio del periodo è ovviamente riferito all’immissione in possesso, svoltasi il 16/02/2005 in esecuzione dell’ordinanza occupativa del 2004. La fine del periodo è a sua volta segnata, dal punto di vista giuridico, dalla scadenza dell’autorizzazione alla coltivazione della cava, fissata al 07/07/2006 dal decreto 697/277 del Settore Provinciale Cave del Genio Civile di D. Questa Amministrazione, invero, di norma concedeva un anno di proroga e talora anche un secondo anno. La proroga però doveva essere richiesta. Ma nel caso in esame era intervenuta l’occupazione.

Altra possibilità, per la ditta G, di un prolungamento dell’autorizzazione si è verificata con l’approvazione del Piano Regionale Attività Estrattive (PRAE), avvenuta il 07/06/2006 (un mese prima della scadenza della autorizzazione alla coltivazione) attraverso l’Ordinanza della Giunta Regionale, pubblicata il 19/06/2006 (data dell’entrata in vigore del PRAE). E infatti, come previsto dal comma j dell’art. pp del PRAE, le autorizzazioni rilasciate in applicazione dell’art. nn della L.R. ff potevano durare fino alla data del 31/03/2007.

In rapporto a questa previsione e tenuto conto che il rilascio di proroghe nel sistema delle attività estrattive era piuttosto ordinario, si ritiene che l’attività della cava oggetto di stima, in assenza dell’evento ablativo, sarebbe potuta continuare fino al 31/03/2007.

Il periodo, pertanto, di produzione dei redditi della cava di argilla in attività di proprietà X, è definito dalla data dell’immissione in possesso (16/02/2004) e da quella in cui (31/03/2007) le autorizzazioni rilasciate ai sensi dell’art. nn della L.R. ff avrebbero “perso efficacia”. Il periodo perciò si compone di 25,5 mesi, ossia di 2 anni e 1,5 mesi.


Il reddito annuo

Le “Linee Guida” del PRAE riportano che la produzione media annua di argilla nella provincia di D è di tonn 73.549, pari (impiegando il coefficiente [Omissis], che lo stesso documento indica) a mc [Omissis]. I consumi medi annui reali sono invece stimati in tonn 294.196, corrispondenti (utilizzando il medesimo coefficiente di conversione) a mc [Omissis]. La produzione media annua, quindi, in provincia di D è soltanto il 25% dei consumi medi di argilla.

Ciò quantunque vi siano produzioni potenziali per 98 milioni di mc di argilla, ubicate però nelle aree di sviluppo nelle quali “i giacimenti e le superfici estrattive non risultano ancora individuate”. La disponibilità di tali produzioni si prospetta dunque alquanto remota dovendo peraltro passare per la delimitazione dei comparti, la costituzione dei consorzi, l’esecuzione degli interventi necessari alla realizzazione delle opere comuni.

Il rapporto deficitario tra produzione e consumo di argilla è in conseguenza destinato, in provincia di D, a perdurare nei termini espressi dal PRAE. Perdippiù, nella zona di mercato della cava X è cessata l’attività della cava di argilla “Alternativa” in comune di R, dalla quale attingevano gli stabilimenti di grosse aziende della zona, stabilimenti che si servivano anche da altre cave.

È chiaro dunque che, nel quadro delineato, qualora non fosse stata interessata da procedura di esproprio, la cava di proprietà X avrebbe potuto produrre secondo la sua capacità a regime ordinario, definita nel progetto di coltivazione redatto ai sensi della L.R. zz, vale a dire: 261 giornate lavorative all’anno di 8 ore, un volume di 200 mc al giorno, una produzione complessiva annua di [Omissis] mc.

Rispetto all’esercizio descritto nel progetto richiamato, la coltivazione era stata poi riorganizzata e veniva attuata per fornitura di argilla prelevata e trasportata a cura e spese dell’acquirente. Il prezzo di vendita dell’argilla in uscita dalla cava, nel periodo ha raggiunto e superato livelli medi di € 8 al mc. Questo dato è qui assunto per la stima del reddito annuo medio della cava X.

Il costo di produzione (2 operai per la cura del piazzale, dei gradoni della cava e per altre operazioni che richiedono impieghi di manodopera; compenso per la funzione di direzione; ammortamenti e quota per ricomposizione ambientale; manutenzione e assicurazioni; imposte) va stimato nel 30% del valore della produzione complessiva annua.

Il reddito annuo [Omissis] è quindi [Omissis]


Valore della cava

Vanno accumulati – come si è detto – i redditi che la cava avrebbe prodotto dalla data di immissione in possesso (16/02/2005) alla cessazione della coltivazione (31/03/2007) stabilita dal comma 16 dell’art. 89 del PRAE. L’operazione va eseguita con un saggio di interesse (r) che porti in conto il rendimento dei capitali in attività di estrazione. Tenuto conto della dimensione dell’impresa e dei valori di produzione della cava X, per le operazioni di accumulazione da svolgere il tasso viene assunto in misura del 7%.

Il valore della cava si ricava come segue:

accumulazione finale dei mancati redditi nel periodo di coltivazione 16/02/05-15/02/07

[Omissis]


dove

q = 1 + r

n = 2 anni

r = 0,07.


A ciò si deve aggiungere il mancato reddito dal 16/02/07 al 31/03/07, ossia

[Omissis]

e gli interessi maturati dalla cifra di [Omissis] per gli stessi 43 giorni

[Omissis]

Per un totale di [Omissis]

Al valore determinato in base ai redditi, come si è visto nel paragrafo sui criteri di stima, va aggiunto quello dell’area di sedime della cava, da stimare a seminativo semplice, il cui VAM è di €/mq 1,2. Il valore dell’area di sedime si ottiene moltiplicando il VAM per una superficie che porti in conto la parte di cava riutilizzabile ai fini della coltivazione. Tale porzione, pari al 50% della estensione complessiva (mq 49.600), esclude le superfici gradinate e considera solo quelle con caratteristiche idonee al riuso agricolo.

Per cui si ottiene € 1,2 * mq 49.600 * 0,50 = € 29.760.

Il valore complessivo della cava [Omissis]

Valore del suolo occupato contiguo alla cava

Degli altri mq 8.630,63 occupati, il VAM è sempre di €/mq 1,2. Il valore totale [Omissis]

Manufatti, eucaliptus e ingombri presenti sull’area occupata

Come risulta dal verbale di consistenza e immissione in possesso redatto il 16/02/2005, sull’area occupata vi era un viale di accesso alla cava, delimitato da filari di eucaliptus. Vi era una recinzione in filo spinato sorretta da pali di castagno, perimetrale alla cava. Sostavano sul piazzale: una pala meccanica, un escavatore cingolato, un container ad uso ufficio ed un serbatoio di circa mc 10. Per queste voci (manufatti, alberi, rimozione macchine, ecc. presenti sull’area) vengono confermati i valori ad esse attribuiti nella relazione tecnica estimativa dell’espropriante, e quindi il valore totale di € 7.000.


L’indennità di esproprio

La indennità di esproprio è data, ovviamente, dagli importi sopra determinati e qui richiamati:

a) valore della cava [Omissis]

b) valore del suolo occupato contiguo alla cava [Omissis]

c) manufatti, ecc. € 7.000
 
[Omissis]


Indennità di occupazione

L’indennità di esproprio va aumentata della indennità di occupazione relativa a mq 8.630,63 che non fanno parte dell’area di cava ma sono suoli agricoli e così sono stati stimati. Il calcolo va eseguito all’8,33% (art. 50 DPR 327/01) su € 10.357 (valore dell’area), per un periodo che va dall’immissione in possesso (16/02/2005) al momento della stima (31/03/2007). Il periodo è quindi di 2 anni e 43 giorni, cioè di anni 2,118. L’indennità:

[Omissis]

Somma complessiva

Alla indennità di esproprio [Omissis] va sommata l’indennità di occupazione ([Omissis], sì che l’importo totale spettante ad X è pari a [Omissis].

Autore

De Mare, Gianluigi

Ingegnere, professore associato di Estimo e responsabile del settore disciplinare nella Facoltà di Ingegneria dell’Università degli Studi di Salerno. Membro del Comitato Direttivo della Siev e direttore scientifico del sito e-stimo.it

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