L'art.32 T.U. D.P.R.327/2001: i soprassuoli

I soprassuoli possono essere definiti come ciò che è presente sulla superficie del fondo. Essi possono essere incorporati stabilmente al fondo, come un fabbricato, incorporati non stabilmente al fondo, come le piante, oppure essere appoggiati con carattere più o meno durevole sopra di esso, come la ghiaia.

Si è visto come le costruzioni, piantagioni e migliorie siano suscettibili di incidere nella stima, a meno che non possa essere loro attribuita una finalità opportunistica.

La giurisprudenza, tuttavia, appare piuttosto variegata con riguardo alla conciliabilità dell’articolo 43 della legge del 1865 (ripreso come si è visto dal testo unico) con i sopravvenuti criteri indennitari, ed è bene dare conto delle varie posizioni, partendo dalla... _OMISSIS_ ...a aree edificate, edificabili e non edificabili.

Le aree edificate sono costituite dall’edificio e dal relativo sedime, più eventuali cortili interni. Le sue pertinenze sono indennizzate a parte o come aree edificabili o come aree inedificabili (giurisprudenza sterminata). Pertanto, quando ci si imbatte in una costruzione regolarmente accatastata, non si pone questione di soprassuolo rispetto all’oggetto dell’esproprio, ma di oggetto stesso dell’esproprio, assoggettato al criterio indennitario previsto per le aree edificate, il valore venale (art. 38 TU). Il valore delle costruzioni può essere escluso solo nelle ipotesi di particolare vetustà, o di loro scarsa significatività in rapporto al tipo di sfruttamento dell’area, e dovend... _OMISSIS_ ... valutato ove il valore di quest’ultima trae dalla loro presenza un effettivo incremento.

Corte di Cassazione, Sezione I civile 25/07/2006 - N° 16983 – presidente Morelli, relatore Giuliani - « in tema di espropriazione per pubblica utilità, i criteri indennitari delle aree libere sono, a differenza di quanto accade in tema di aree di sedime, applicabili alle pertinenze, le quali, ancorché funzionalmente collegate alla cosa principale, mantengono la propria individualità fisica e giuridica risultando separatamente indennizzabili in ragione delle caratteristiche loro proprie e, quindi, alla stregua della disciplina ad esse inerente, se diversa da quella della cosa cui accedono, nel senso esattamente che, quanto all’area pertinenziale... _OMISSIS_ ...iquidazione va effettuata con riguardo ai criteri dettati dalla L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, commi 1 e 2, o dalla L. n. 865 del 1971, art. 16 (cui rinvia del medesimo art. 5 bis, il comma 4), a seconda che tale area risulti edificabile o non edificabile, ovvero a seconda che questa, come nel primo caso, possieda autonome potenzialità di sfruttamento edificatorio, oppure, come nel secondo, sia interessata da vincolo di inedificabilità, restando in ogni caso esclusa la possibilità di adottare un criterio indennitario fondato sopra la natura ed il valore della cosa principale (Cass. 27 settembre 2002, n. 14020; Cass. 1 aprile 2003, n. 4921; Cass. 26 marzo 2004, n. 6091; Cass. 7 aprile 2005, n. 7295; Cass. 21 settembre 2005, n. 18602; Cass. 4 novembre 2005, n. 21401) .. ... _OMISSIS_ ...| Corte di Cassazione, Sezione I civile 29/08/2002 n. 12651 – presidente Grieco, relatore Benini - « È noto che all’espropriazione dei fabbricati non è applicabile il metodo indennitario delle aree edificabili, di cui all’art. 5 bis l. 359-92. Già con l’art. 16, nono comma, l. 22.10.1971 n. 865, mentre per le aree prive di costruzioni ci si distaccava dalla regola del valore venale, sancito dalla legge fondamentale sulle espropriazioni (l. 25.6.1865 n. 2359), l’esproprio delle aree edificate comportava un indennizzo composto dalla somma del valore dell’area, commisurato al valore agricolo, e del valore, puro e semplice delle costruzioni, purché realizzate previo conseguimento della licenza edilizia.

Il principio dell... _OMISSIS_ ...a del valore del terreno rispetto a quello della costruzione è stato superato nel momento in cui, con la dichiarazione di illegittimità costituzionale dell’art. 16 l. 865-71, tornava applicabile la regola della commisurazione dell’indennità al prezzo di una libera contrattazione di compravendita. E pur con l’entrata in vigore dell’art. 5 bis prevale il criterio del valore di mercato dell’edificio espropriato (Cass. 21.11.1995, n. 12036; 6.2.1997, n. 1113; 5.8.1997, n. 7202; 30.3.1998, n. 3320; 21.5.1998, n. 5064; 24.11.1998, n. 11911; 11.4.2001, n. 5370), confermato dal recente t. u. in materia di espropriazione per pubblica utilità (art. 38 d. lgs. 8.6.2001 n. 327). »

Corte di Cassazione, Sezione I civile 12/12/2005 n. 2738... _OMISSIS_ ...dente Losavio, relatore Salvago - « E gli era a maggior ragione precluso di ampliare il thema decidendum ai criteri di stima da applicare allorché i fondi espropriati siano in parte edificabili, perciò soggetti al meccanismo della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis ed in parte già edificati sì da sfuggire a questo più riduttivo criterio per rientrare nella regola generale della L. n. 2359 del 1865, art. 39, essendo rimasta la relativa problematica del tutto estranea sia alla prima decisione della Corte di appello, che a quella posta nel ricorso e, quindi, oggetto della sentenza 5183/1997 pronunciata da questa Corte.

La questione ivi dibattuta consisteva, infatti, nello stabilire se i terreni edificabili del Curi, oggetto della cessione volontaria sti... _OMISSIS_ ...20 febbraio 1981 con il comune di Roma, ai sensi della L. n. 385 del 1980 per il prezzo di L. 519.974.435 “salvo conguaglio da effettuarsi in base alle norme legislative che saranno emanate in materia” dovevano essere valutati tenendo conto del maggior valore dovuto alla presenza di numerose costruzioni (stimate dal c.t.u. unitamente agli altri soprassuoli in L. 803.966.670); ovvero se tale valore aggiuntivo dovesse essere escluso per il fatto che erano destinate dall’amministrazione espropriante alla demolizione onde realizzare l’edificazione prevista dal piano di zona.

La sentenza 15 luglio 1991 della Corte romana accolse quest’ultima soluzione, non condivisa invece dalla Cassazione, la quale rilevò che la stessa era invocabile... _OMISSIS_ ...soltanto nella fattispecie prevista dalla L. n. 2359 del 1865, art. 43, qui non ricorrente, in cui le costruzioni risultino eseguite per lucrarne una maggiore indennità. Laddove, in caso diverso, l’apprezzamento di detto maggior valore dipende dalla situazione concreta e non può dar luogo ad una regola assoluta: potendo essere escluso nelle ipotesi di particolare vetustà, o di loro scarsa significatività in rapporto al tipo di sfruttamento dell’area, e dovendo invece essere valutato ove il valore di quest’ultima trae dalla loro presenza un effettivo incremento. »

Per quanto riguarda le aree non edificate, cioè le aree edificabili e non edificabili, va segnalata una posizione giurisprudenziale intransigente secondo la quale le essenze ar... _OMISSIS_ ...i di tipo rurale e valore aziendale agricolo sono ipotizzabili esclusivamente in rapporto alle aree qualificate come agricole, e pertanto non vengono indennizzati se il terreno è qualificato come edificabile (APP RM 24/7/2006). Viceversa, le essenze arboree e addirittura i manufatti rurali non funzionalmente autonomi dal fondo debbono intendersi ricompresi nel VAM relativo al terreno.

Corte di Cassazione, Sezione I civile 08/08/2001 n. 10930 – presidente Grieco, relatore Salvago - « Né questa disc...


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Autore

Loro, Paolo

Laureato in giurisprudenza, direttore e coordinatore scientifico della rivista Esproprionline, direttore del network di riviste tecnico-giuridiche Territorio.it, consulente e operatore in materia di espropriazione per pubblica utilità, direttore dei notiziari bimestrali di giurisprudenza Esproprionline, Urbium, Patrimoniopubblico, curatore di repertori e massimari giurisprudenziali, autore e curatore di varie pubblicazioni, docente in numerosi corsi di formazione, già capo ufficio espropriazioni del Comune di Padova.