Dal bilancio
L'isolamento del beneficio procedendo dal bilancio aziendale risulta come detto, più laborioso, per la mole dei dati necessari.
Si ipotizza al riguardo una conduzione coltivatrice con piccola azienda zootecnica, che utilizza le strutture tradizionali esistenti.
Con questa impostazione, nell'assumere i prezzi di mercato si sono considerate le peculiari caratteristiche delle singole somministrazioni in beni, materie prime, attrezzature e strutture relative a condizioni normali per il tipo di azienda in esame e con riferimento all'andamento attuale di mercato. Le elaborazioni dei dati di bilancio assunti in base ai criteri suesposti sono riportate nelle allegato tabelle che descrivono i diversi necessari passi operativi.
Nelle tabelle n. 18, 19, 20 ed 8 sono indicati i dati relative alla produzione lorda vendibile.
Tabella n.18 - Produzione lorda vendibile vegetali (post esproprio) |
Coltivazioni |
Superficie |
Resa (q/Ha) |
Produzione |
Reimpieghi Pl per zootecnia |
Unità foraggere reimpiegate in fieno normale |
Prodotti venduti |
Valore prodotti (€) |
|
Principale |
Ripetuta |
|
|
|
|
|
Unitario |
Totale |
Fieno di medica |
3,7 |
|
125 |
462,5 |
462,5 |
509 |
0 |
7,1 |
3.283,75 |
Orzo for. |
1 |
|
250 |
250 |
250 |
125 |
0 |
4,9 |
1.225,00 |
Mais for. |
|
1 |
480 |
480 |
480 |
288 |
0 |
4,5 |
2.1600,00 |
Letame |
|
|
|
1014 |
680 |
|
|
1,9 |
1.292,00 |
Totali |
4,7 |
1 |
|
1192,5 |
1192,5 |
921,75 |
0 |
|
7.960,75 |
Nella situazione post-esproprio viene mantenuto il medesimo canone unitario per l'affitto del terreno, mentre viene ridotto di circa il 40% la locazione del fabbricato abitativo, in conseguenza dell'impatto causato dall'opera. I relativi conteggi sono esposti nell'allegato A.
Tabella n.19 - Vendita prodotti animali (post esproprio) |
Prodotto |
Quantità (q) |
Prezzo unitario (€) |
Ricavo (€) |
Latte vendita caseificio |
825 |
48,29 |
39.838,19 |
Tabella n.20 - Ricavi attività agrituristica (post esproprio) |
Prodotto |
Giorni presenza / anno |
Prezzo unitario (€) |
Ricavo (€) |
Pernottamento ospiti |
300 |
25,00 |
7.500,00 |
Tabella n.21 - Produzione lorda complessiva (post esproprio) |
Vendita prodotti vegetali |
0 |
Vendita prodotti animali |
39.838,19 |
Utile di stalla |
3.098,74 |
Ricavi attività agrituristica |
7.500,00 |
Totale |
50.436,94 |
Tabella n.22 - Spese (post esproprio) |
Spese produzione vegetale |
Spese attività agrituristica |
Tipo di spesa |
Importo (€) |
Tipo di spesa |
Importo (€) |
Sementi |
99,39 |
Detersivi |
280 |
Fertilizz. |
175,12 |
Lavaggio stiraggio biancheria |
1250 |
Antiparassitari e diserbanti |
32,18 |
Prima colazione |
770 |
Irrigazioni |
150,00 |
Totale |
2.300,00 |
Noleggi |
33,,00 |
|
|
Altre spese |
180,00 |
|
|
Totale |
966,70 |
|
|
Spese allevamento animale |
|
Spese generali |
|
Tipo di spesa |
Importo (€) |
Tipo di spesa |
Importo (€) |
Mangimi |
3.447,77 |
Carburanti e lubrificanti |
1.800 |
Lettimi |
1.400,00 |
Energia elettrica |
1.600 |
Veterinario |
1.100,00 |
Acqua potabile |
400 |
Fecondazione artificiale |
700,00 |
Altre spese |
900 |
Totale |
6,647,77 |
Totale |
4.700,00 |
Tabella n.23 - Determinazione quote (post esproprio) |
Capitale di scorta |
|
|
|
|
Tipo |
Costo (€) |
Tipo di quota |
% di incid |
Importo (€) |
Bestiame |
56.838,24 |
Assicurazioni |
0,03 |
1.705,15 |
Foraggi/letame prodotti dal fondo |
6.668,75 |
Assic. incendio |
0,018 |
120,04 |
1/4 mangimi acquistati |
861,94 |
Assic. incendio |
0,018 |
15,51 |
Letame |
1.292,00 |
Assic. incendio |
0,018 |
23,26 |
Totale |
65.660,93 |
|
|
1.863,96 |
Tabella n.24 - Determinazione imposte e contributi nello stato post esproprio |
Descrizione posta |
Valore (€) |
Aliquota (%) |
Costi (€) |
2. Spese padronali |
|
|
|
Irpef su RD |
573,16 |
29,00% |
299,19 |
Irpef su RA |
509,47 |
29,00% |
251,17 |
ICI terreni |
573,16 |
0.60% |
322,40 |
Contributi consortili (bonifica idraulica) |
|
|
186,30 |
Spese fitosanitaria |
|
|
37,91 |
Totale |
1.096,97 |
Tabella n.25 - Salari per manodopera (post esproprio) |
|
|
|
Tipo |
Numero persone |
Giorni lavorativi |
Compenso (€) |
Salariati fissi lavori agricoli |
1 |
200 |
12.000,00 |
Salariati attività agrituristica |
1 |
32 |
2.240,00 |
Totale |
12.240,00 |
Tabella n. 26 - Stipendi (post esproprio)
|
|
|
|
|
Aliquota
|
Plv
|
Importo
|
Stipendi
|
0,02
|
50.436,94
|
1.008,74
|
Tabella n. 27 - Remunerazione dei capitali di scorta e di anticipazione (post esproprio)
|
|
|
|
|
Tipo di capitale
|
Valore (€)
|
Saggio (%)
|
Tempo
|
Importo (€)
|
a) Capitale di scorta
|
|
|
|
|
Macchine e attrezzi
|
48.740,51
|
|
|
|
Bestiame
|
56.838,24
|
|
|
|
prodotti di scorta
|
7.960,75
|
|
|
|
Totale parziale
|
113.539,50
|
4,50%
|
1
|
5.109,28
|
b) Capitale di anticipazione
|
|
|
|
|
Quote
|
12.003,80
|
|
|
|
Spese
|
14,614.47
|
|
|
|
Impoiste
|
1.096,97
|
|
|
|
Salari
|
14.240,00
|
|
|
|
Stipendi
|
1.008,74
|
|
|
|
Vendite latte
|
-47.338,19
|
|
|
|
totale parziale
|
-4.374,22
|
5%
|
0,50
|
-109,36
|
Totale generale
|
4.999,92
|
Tabella n.28 - Determinazione utile lordo di stalla (post esproprio) |
Categorie |
Inv. iniziale |
Nati |
Acquisti |
Vendite |
Inventario finale |
Capi |
Valore (€) |
Capi n. |
Capi n. |
Capi n. |
Valore (€) |
Capi N° |
Valore (€) |
Vacche da latte |
15 |
52.500,00 |
|
|
|
|
15 |
52.500,00 |
Altre vacche |
|
|
|
|
4 |
2065,83 |
|
|
Vitelli (fino a 6 mesi) |
|
|
18,00 |
|
8 |
1032,91 |
|
|
Vitelli (6 - 12 mesi) |
4 |
1.446,08 |
|
|
|
|
4 |
1446,08 |
>1 anno da macello |
|
|
|
|
0 |
0,00 |
|
|
>1 anno allevamento |
4 |
2.892,16 |
|
|
|
|
4 |
2892,16 |
>2 anni da macello |
|
|
|
|
|
|
|
|
>2 anni da allevamento |
|
|
|
|
|
|
|
|
Tori e torelli |
|
|
|
|
0 |
0,00 |
|
0,00 |
Totale |
23 |
56.838,24 |
18,00 |
0,00 |
12 |
3098,74 |
23 |
56.838,24 |
Tabella n.29 - Determinazione del beneficio fondiario ante esproprio |
Voci del bilancio |
Importo |
|
Attivo (€) |
Passivo (€) |
Produzione lorda vendibile |
- |
- |
Quote |
- |
12.003,80 |
Spese |
- |
14.614,47 |
Imposte e contributi |
- |
1.096,97 |
Salari |
- |
14.240,00 |
Stipendi |
- |
1.008,74 |
Interessi |
- |
4.999,92 |
Totale attività / passività |
50.436,94 |
47.963,94 |
Beneficio fondiario (attivo - passivo) |
2.473,04 |
Scelta del saggio di capitalizzazione
Il saggio rappresenta la redditività del capitale fondiario ed è determinabile dal rapporto fra redditi e valori di mercato di beni analoghi:
r = (Bfl+Bf2+ ...+Bfa) / (V1+ V2+ ………+ Vn)
Nel caso in esame non costituisce motivo di particoLare difficoltà la scelta del saggio di redditività del capitale fondiario, in quanto un riferimento di base per la zona attorno all'1%, determinabile appunto in funzione della redditività e valore unitario (l'importante è che resti fondamentalmente inalterato nella situazione ante e post.
Normalmente in zona, un seminativo irriguo di pianura è capace mediamente di fornire un Bf/Ha di Euro 850,00 , con un valore agricolo medio/Ha di Euro 90.000, consente di ricavare un saggio di capitalizzazione (r = Bf/ V) dello 0,944% (r = 859/90.000).
Valore di capitalizzazione
ll valore ante e post esproprio risulta dalla capitalizzazione del doppio beneficio fondiario, isolato dal canone d'affitto o dal bilancio dell'azienda, secondo l'espressione Bf/r.
Dalla tabella n. 4 risulta determinato un Bf da canone di locazione di € 5.287,13
Dalla tabella n. 16 risulta determinato un Bf da bilancio aziendale di € 5.566,00
Pertanto essendo i due valori notevolmente prossimi i risultati dei due approcci metodologici sono raffrontabili in termini di coerenza e confermano l’attendibilità di ciascuna delle due analisi autonomamente svolte.
Appare quindi corretto assumere come beneficio fondiario da capitalizzare la media dei due valori e quindi :
[Omissis]
che, capitalizzato al saggio del 0,944% come sopra determinato fornisce il valore dell’azienda nello stato precedente l’esproprio di:
[Omissis]
Per l’allevamento dei vitelli si ricorre all’integrazione dei foraggi aziendali con mangimi proteici acquistati sul mercato: ordinariamente tale integrazione avviene con una quantità corrispondente al 5% del valore nutritivo della produzione foraggera aziendale e porta la disponibilità foraggera a: