Stima di un'azienda agraria oggetto di esproprio: valore di capitalizzazione

Dal bilancio

L'isolamento del beneficio procedendo dal bilancio aziendale risulta come detto, più laborioso, per la mole dei dati necessari.

Si ipotizza al riguardo una conduzione coltivatrice con piccola azienda zootecnica, che utilizza le strutture tradizionali esistenti.

Con questa impostazione, nell'assumere i prezzi di mercato si sono considerate le peculiari caratteristiche delle singole somministrazioni in beni, materie prime, attrezzature e strutture relative a condizioni normali per il tipo di azienda in esame e con riferimento all'andamento attuale di mercato. Le elaborazioni dei dati di bilancio assunti in base ai criteri suesposti sono riportate nelle allegato tabelle che descrivono i diversi necessari passi operativi.

Nelle tabelle n. 18, 19, 20 ed 8 sono indicati i dati relative alla produzione lorda vendibile.

 
Tabella n.18 - Produzione lorda vendibile vegetali (post esproprio)
Coltivazioni Superficie Resa (q/Ha) Produzione Reimpieghi Pl per zootecnia Unità foraggere reimpiegate in fieno normale Prodotti venduti Valore prodotti (€)
  Principale Ripetuta           Unitario Totale
Fieno di medica 3,7   125 462,5 462,5 509 0 7,1 3.283,75
Orzo for. 1   250 250 250 125 0 4,9 1.225,00
Mais for.   1 480 480 480 288 0 4,5 2.1600,00
Letame       1014 680     1,9 1.292,00
Totali 4,7 1   1192,5 1192,5 921,75 0   7.960,75
 

Nella situazione post-esproprio viene mantenuto il medesimo canone unitario per l'affitto del terreno, mentre viene ridotto di circa il 40% la locazione del fabbricato abitativo, in conseguenza dell'impatto causato dall'opera. I relativi conteggi sono esposti nell'allegato A.


Tabella n.19 - Vendita prodotti animali (post esproprio)
Prodotto Quantità (q) Prezzo unitario (€) Ricavo (€)
Latte vendita caseificio 825 48,29 39.838,19
 
 
Tabella n.20 - Ricavi attività agrituristica (post esproprio)
Prodotto Giorni presenza / anno Prezzo unitario (€) Ricavo (€)
Pernottamento ospiti 300 25,00 7.500,00
 
 
Tabella n.21 - Produzione lorda complessiva (post esproprio)
Vendita prodotti vegetali 0
Vendita prodotti animali 39.838,19
Utile di stalla 3.098,74
Ricavi attività agrituristica 7.500,00
Totale 50.436,94
 
  
Tabella n.22 - Spese (post esproprio)
Spese produzione vegetale Spese attività agrituristica
Tipo di spesa Importo (€) Tipo di spesa Importo (€)
Sementi 99,39 Detersivi 280
Fertilizz. 175,12 Lavaggio stiraggio biancheria 1250
Antiparassitari e diserbanti 32,18 Prima colazione 770
Irrigazioni 150,00 Totale 2.300,00
Noleggi 33,,00    
Altre spese 180,00    
Totale 966,70    
Spese allevamento animale   Spese generali  
Tipo di spesa Importo (€) Tipo di spesa Importo (€)
Mangimi 3.447,77 Carburanti e lubrificanti 1.800
Lettimi 1.400,00 Energia elettrica 1.600
Veterinario 1.100,00 Acqua potabile 400
Fecondazione artificiale 700,00 Altre spese 900
Totale 6,647,77 Totale 4.700,00
 
  
Tabella n.23 - Determinazione quote (post esproprio)
Capitale di scorta        
Tipo Costo (€) Tipo di quota % di incid Importo (€)
Bestiame 56.838,24 Assicurazioni 0,03 1.705,15
Foraggi/letame prodotti dal fondo 6.668,75 Assic. incendio 0,018 120,04
1/4 mangimi acquistati 861,94 Assic. incendio 0,018 15,51
Letame 1.292,00 Assic. incendio 0,018 23,26
Totale 65.660,93     1.863,96

  
Tabella n.24 - Determinazione imposte e contributi nello stato post esproprio
Descrizione posta Valore (€) Aliquota (%) Costi (€)
2. Spese padronali      
Irpef su RD 573,16 29,00% 299,19
Irpef su RA 509,47 29,00% 251,17
ICI terreni 573,16 0.60% 322,40
Contributi consortili (bonifica idraulica)     186,30
Spese fitosanitaria     37,91
Totale 1.096,97
 
  
Tabella n.25 - Salari per manodopera (post esproprio)      
Tipo Numero persone Giorni lavorativi Compenso (€)
Salariati fissi lavori agricoli 1 200 12.000,00
Salariati attività agrituristica 1 32 2.240,00
Totale 12.240,00
 
 
Tabella n. 26 - Stipendi (post esproprio)




Aliquota
Plv
Importo
Stipendi
0,02
50.436,94
1.008,74
 
 
Tabella n. 27 - Remunerazione dei capitali di scorta e di anticipazione (post esproprio)




Tipo di capitale
Valore (€)
Saggio (%)
Tempo
Importo (€)
a) Capitale di scorta




Macchine e attrezzi
48.740,51



Bestiame
56.838,24



prodotti di scorta
7.960,75



Totale parziale
113.539,50
4,50%
1
5.109,28
b) Capitale di anticipazione




Quote
12.003,80



Spese
14,614.47



Impoiste
1.096,97



Salari
14.240,00



Stipendi
1.008,74



Vendite latte
-47.338,19



totale parziale
-4.374,22
5%
0,50
-109,36
Totale generale
4.999,92
  
  
Tabella n.28 - Determinazione utile lordo di stalla (post esproprio)
Categorie Inv. iniziale Nati Acquisti Vendite Inventario finale
Capi Valore (€) Capi n. Capi n. Capi n. Valore (€) Capi N° Valore (€)
Vacche da latte 15 52.500,00         15 52.500,00
Altre vacche         4 2065,83    
Vitelli (fino a 6 mesi)     18,00   8 1032,91    
Vitelli (6 - 12 mesi) 4 1.446,08         4 1446,08
>1 anno da macello         0 0,00    
>1 anno allevamento 4 2.892,16         4 2892,16
>2 anni da macello                
>2 anni da allevamento                
Tori e torelli         0 0,00   0,00
Totale 23 56.838,24 18,00 0,00 12 3098,74 23 56.838,24
 
  
Tabella n.29 - Determinazione del beneficio fondiario ante esproprio
Voci del bilancio Importo
  Attivo (€) Passivo (€)
Produzione lorda vendibile - -
Quote - 12.003,80
Spese - 14.614,47
Imposte e contributi - 1.096,97
Salari - 14.240,00
Stipendi - 1.008,74
Interessi - 4.999,92
Totale attività / passività 50.436,94 47.963,94
Beneficio fondiario (attivo - passivo) 2.473,04


Scelta del saggio di capitalizzazione

Il saggio rappresenta la redditività del capitale fondiario ed è determinabile dal rapporto fra redditi e valori di mercato di beni analoghi:

r = (Bfl+Bf2+ ...+Bfa) / (V1+ V2+ ………+ Vn)

Nel caso in esame non costituisce motivo di particoLare difficoltà la scelta del saggio di redditività del capitale fondiario, in quanto un riferimento di base per la zona attorno all'1%, determinabile appunto in funzione della redditività e valore unitario (l'importante è che resti fondamentalmente inalterato nella situazione ante e post.

Normalmente in zona, un seminativo irriguo di pianura è capace mediamente di fornire un Bf/Ha di Euro 850,00 , con un valore agricolo medio/Ha di Euro 90.000, consente di ricavare un saggio di capitalizzazione (r = Bf/ V) dello 0,944% (r = 859/90.000).

Valore di capitalizzazione

ll valore ante e post esproprio risulta dalla capitalizzazione del doppio beneficio fondiario, isolato dal canone d'affitto o dal bilancio dell'azienda, secondo l'espressione Bf/r.

Dalla tabella n. 4 risulta determinato un Bf da canone di locazione di € 5.287,13

Dalla tabella n. 16 risulta determinato un Bf da bilancio aziendale di € 5.566,00

Pertanto essendo i due valori notevolmente prossimi i risultati dei due approcci metodologici sono raffrontabili in termini di coerenza e confermano l’attendibilità di ciascuna delle due analisi autonomamente svolte.

Appare quindi corretto assumere come beneficio fondiario da capitalizzare la media dei due valori e quindi :

[Omissis]

che, capitalizzato al saggio del 0,944% come sopra determinato fornisce il valore dell’azienda nello stato precedente l’esproprio di:

[Omissis]

Per l’allevamento dei vitelli si ricorre all’integrazione dei foraggi aziendali con mangimi proteici acquistati sul mercato: ordinariamente tale integrazione avviene con una quantità corrispondente al 5% del valore nutritivo della produzione foraggera aziendale e porta la disponibilità foraggera a: