Dal bilancio

L'isolamento del beneficio procedendo dal bilancio aziendale risulta come detto, più laborioso, per la mole dei dati necessari.

Si ipotizza al riguardo una conduzione coltivatrice con piccola azienda zootecnica, che utilizza le strutture tradizionali esistenti.

Con questa impostazione, nell'assumere i prezzi di mercato si sono considerate le peculiari caratteristiche delle singole somministrazioni in beni, materie prime, attrezzature e strutture relative a condizioni normali per il tipo di azienda in esame e con riferimento all'andamento attuale di mercato. Le elaborazioni dei dati di bilancio assunti in base ai criteri suesposti sono riportate nelle allegato tabelle che descrivono i diversi necessari passi operativi.

Nelle tabelle n. 18, 19, 20 ed 8 sono indicati i dati relative alla produzione lorda vendibile.

Tabella n.18 - Produzione lorda vendibile vegetali (post esproprio)
Coltivazioni	Superficie		Resa (q/Ha)	Produzione	Reimpieghi Pl per zootecnia	Unità foraggere reimpiegate in fieno normale	Prodotti venduti	Valore prodotti (€)
	Principale	Ripetuta						Unitario	Totale
Fieno di medica	3,7		125	462,5	462,5	509	0	7,1	3.283,75
Orzo for.	1		250	250	250	125	0	4,9	1.225,00
Mais for.		1	480	480	480	288	0	4,5	2.1600,00
Letame				1014	680			1,9	1.292,00
Totali	4,7	1		1192,5	1192,5	921,75	0		7.960,75

Nella situazione post-esproprio viene mantenuto il medesimo canone unitario per l'affitto del terreno, mentre viene ridotto di circa il 40% la locazione del fabbricato abitativo, in conseguenza dell'impatto causato dall'opera. I relativi conteggi sono esposti nell'allegato A.

Tabella n.19 - Vendita prodotti animali (post esproprio)
Prodotto	Quantità (q)	Prezzo unitario (€)	Ricavo (€)
Latte vendita caseificio	825	48,29	39.838,19

Tabella n.20 - Ricavi attività agrituristica (post esproprio)
Prodotto	Giorni presenza / anno	Prezzo unitario (€)	Ricavo (€)
Pernottamento ospiti	300	25,00	7.500,00

Tabella n.21 - Produzione lorda complessiva (post esproprio)
Vendita prodotti vegetali	0
Vendita prodotti animali	39.838,19
Utile di stalla	3.098,74
Ricavi attività agrituristica	7.500,00
Totale	50.436,94

Tabella n.22 - Spese (post esproprio)
Spese produzione vegetale		Spese attività agrituristica
Tipo di spesa	Importo (€)	Tipo di spesa	Importo (€)
Sementi	99,39	Detersivi	280
Fertilizz.	175,12	Lavaggio stiraggio biancheria	1250
Antiparassitari e diserbanti	32,18	Prima colazione	770
Irrigazioni	150,00	Totale	2.300,00
Noleggi	33,,00
Altre spese	180,00
Totale	966,70
Spese allevamento animale		Spese generali
Tipo di spesa	Importo (€)	Tipo di spesa	Importo (€)
Mangimi	3.447,77	Carburanti e lubrificanti	1.800
Lettimi	1.400,00	Energia elettrica	1.600
Veterinario	1.100,00	Acqua potabile	400
Fecondazione artificiale	700,00	Altre spese	900
Totale	6,647,77	Totale	4.700,00

Tabella n.23 - Determinazione quote (post esproprio)
Capitale di scorta
Tipo	Costo (€)	Tipo di quota	% di incid	Importo (€)
Bestiame	56.838,24	Assicurazioni	0,03	1.705,15
Foraggi/letame prodotti dal fondo	6.668,75	Assic. incendio	0,018	120,04
1/4 mangimi acquistati	861,94	Assic. incendio	0,018	15,51
Letame	1.292,00	Assic. incendio	0,018	23,26
Totale	65.660,93			1.863,96

Tabella n.24 - Determinazione imposte e contributi nello stato post esproprio
Descrizione posta	Valore (€)	Aliquota (%)	Costi (€)
2. Spese padronali
Irpef su RD	573,16	29,00%	299,19
Irpef su RA	509,47	29,00%	251,17
ICI terreni	573,16	0.60%	322,40
Contributi consortili (bonifica idraulica)			186,30
Spese fitosanitaria			37,91
Totale			1.096,97

Tabella n.25 - Salari per manodopera (post esproprio)
Tipo	Numero persone	Giorni lavorativi	Compenso (€)
Salariati fissi lavori agricoli	1	200	12.000,00
Salariati attività agrituristica	1	32	2.240,00
Totale			12.240,00

Tabella n. 26 - Stipendi (post esproprio)
	Aliquota	Plv	Importo
Stipendi	0,02	50.436,94	1.008,74

Tabella n. 27 - Remunerazione dei capitali di scorta e di anticipazione (post esproprio)
Tipo di capitale	Valore (€)	Saggio (%)	Tempo	Importo (€)
a) Capitale di scorta
Macchine e attrezzi	48.740,51
Bestiame	56.838,24
prodotti di scorta	7.960,75
Totale parziale	113.539,50	4,50%	1	5.109,28
b) Capitale di anticipazione
Quote	12.003,80
Spese	14,614.47
Impoiste	1.096,97
Salari	14.240,00
Stipendi	1.008,74
Vendite latte	-47.338,19
totale parziale	-4.374,22	5%	0,50	-109,36
Totale generale				4.999,92

Tabella n.28 - Determinazione utile lordo di stalla (post esproprio)
Categorie	Inv. iniziale		Nati	Acquisti	Vendite			Inventario finale
	Capi	Valore (€)	Capi n.	Capi n.	Capi n.	Valore (€)	Capi N°	Valore (€)
Vacche da latte	15	52.500,00					15	52.500,00
Altre vacche					4	2065,83
Vitelli (fino a 6 mesi)			18,00		8	1032,91
Vitelli (6 - 12 mesi)	4	1.446,08					4	1446,08
>1 anno da macello					0	0,00
>1 anno allevamento	4	2.892,16					4	2892,16
>2 anni da macello
>2 anni da allevamento
Tori e torelli					0	0,00		0,00
Totale	23	56.838,24	18,00	0,00	12	3098,74	23	56.838,24

Tabella n.29 - Determinazione del beneficio fondiario ante esproprio
Voci del bilancio	Importo
	Attivo (€)	Passivo (€)
Produzione lorda vendibile	-	-
Quote	-	12.003,80
Spese	-	14.614,47
Imposte e contributi	-	1.096,97
Salari	-	14.240,00
Stipendi	-	1.008,74
Interessi	-	4.999,92
Totale attività / passività	50.436,94	47.963,94
Beneficio fondiario (attivo - passivo)		2.473,04

Scelta del saggio di capitalizzazione

Il saggio rappresenta la redditività del capitale fondiario ed è determinabile dal rapporto fra redditi e valori di mercato di beni analoghi:

r = (Bfl+Bf2+ ...+Bfa) / (V1+ V2+ ………+ Vn)

Nel caso in esame non costituisce motivo di particoLare difficoltà la scelta del saggio di redditività del capitale fondiario, in quanto un riferimento di base per la zona attorno all'1%, determinabile appunto in funzione della redditività e valore unitario (l'importante è che resti fondamentalmente inalterato nella situazione ante e post.

Normalmente in zona, un seminativo irriguo di pianura è capace mediamente di fornire un Bf/Ha di Euro 850,00 , con un valore agricolo medio/Ha di Euro 90.000, consente di ricavare un saggio di capitalizzazione (r = Bf/ V) dello 0,944% (r = 859/90.000).

Valore di capitalizzazione

ll valore ante e post esproprio risulta dalla capitalizzazione del doppio beneficio fondiario, isolato dal canone d'affitto o dal bilancio dell'azienda, secondo l'espressione Bf/r.

Dalla tabella n. 4 risulta determinato un Bf da canone di locazione di € 5.287,13

Dalla tabella n. 16 risulta determinato un Bf da bilancio aziendale di € 5.566,00

Pertanto essendo i due valori notevolmente prossimi i risultati dei due approcci metodologici sono raffrontabili in termini di coerenza e confermano l’attendibilità di ciascuna delle due analisi autonomamente svolte.

Appare quindi corretto assumere come beneficio fondiario da capitalizzare la media dei due valori e quindi :

[Omissis]

che, capitalizzato al saggio del 0,944% come sopra determinato fornisce il valore dell’azienda nello stato precedente l’esproprio di:

[Omissis]

Per l’allevamento dei vitelli si ricorre all’integrazione dei foraggi aziendali con mangimi proteici acquistati sul mercato: ordinariamente tale integrazione avviene con una quantità corrispondente al 5% del valore nutritivo della produzione foraggera aziendale e porta la disponibilità foraggera a: