Valore residuale di un'azienda agraria oggetto di esproprio parziale: criteri e metodologia di stima

Individuazione del criterio e della metodologia di stima Tenuto conto della situazione esposta nel paragrafo precedente è palese che nell’indennizzo va compreso anche il minor valore gravante sulla parte residua dell'immobile in seguito alla separazione in più corpi ed il deprezzamento per la perdita dell’originario comodo di igienicità e salubrità dell’aria oltre che dall’inquinamento acustico, pure non trascurabile, specifico. dell’azienda in esame oltre che di quelle altre ubicate nella zona.

Al fine di tener conto di tutto ciò non è possibile determinare l’indennizzo con il criterio del valore di mercato stimando il valore delle sole aree espropriate e ciò anche in relazione alle difficoltà oggettive non esistendo un mercato di aree residuali, che non siano autonomamente ed economicamente utlilizzabili, quali quelle della fattispecie.

E’ necessario pertanto impostare la stima ricorrendo al cr... _OMISSIS_ ...re complementare.

Detto criterio secondo la dottrina dell’estimo analizza l’aspetto economico connesso alla ricerca del valore di una porzione di bene che, isolatamente, non potrebbe trovare una adeguata collocazione sul mercato, e che si distacchi o si aggreghi ad un “bene principale”, inteso come entità economica o produttiva indipendente, e quindi con una chiara collocazione sul mercato.

Altro rilevante presupposto dottrinale preliminare per l’adozione del procedimento è che il “bene principale” abbia una sua autonoma quotabilità sul mercato oltre che nella situazione finale anche in quella precedente lo scorporo o l’annessione.

Da ciò la denominazione di “valore complementare” della porzione immobiliare oggetto di stima in quanto elemento che completa il bene principale conferendo ad esso un maggiore valore (caso dell’annessione) ovvero un minor valore (ca... _OMISSIS_ ...ro).

Trattasi quindi di valore differenziale ottenuto da due valori di mercato (valore dell'intero e valore del residuo) ed in esso si viene così ad incorporare sia il valore di mercato della parte espropriata sia il deprezzamento della parte residuata.

Per calcolare il minor valore, va impostata quindi una doppia stima (valore dell'intero bene allo stato precedente l’esproprio e valore della parte residua ad esproprio avvenuto).

Ciascuna valutazione deve tenere conto della finalità della stima ed in particolare delle disposizioni di cui all’articolo 40 del “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità”,approvato con D.P.R. 8-6-2001, n. 327, che disciplina la determinazione dell’indennità di esproprio di aree agricole prevede: ”1. Nel caso di esproprio di un'area non edificabile, l'indennità definitiva è determinata in ... _OMISSIS_ ...o del valore agricolo, tenendo conto delle colture effettivamente praticate sul fondo e del valore dei manufatti edilizi legittimamente realizzati, anche in relazione all'esercizio dell'azienda agricola, senza valutare la possibile o l'effettiva utilizzazione diversa da quella agricola.”

Per la determinazione del valore di mercato di un bene, la dottrina dell’estimo prevede in sostanza due metodologie: una di tipo diretto ed una di tipo indiretto.

Il valore di mercato determinato con metodologia diretta o “sintetica comparativa” rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita.

Come è noto questo procedimento si concretizza nello sviluppo di una analisi economica di beni d... _OMISSIS_ ...scelti quale unità di riferimento) attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che li determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.

Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento.

Le indagini di mercato permetteranno di costruire una scala dei valori immobiliari, proprio in relazione alle diverse peculiarità dei beni oggetto di analisi, ancorchè simili per caratteri generali, all’interno della quale andare a collocare, per confronto, il bene oggetto di stima.

La seconda metodologia, detta indiretta o analitica, richiede di sviluppare le medesime analisi per la formazione della scala dei valori delle locazioni, invece che dei valori immobiliari di compravendita, per passare, quindi, all’equa collocazione all’interno della ste... _OMISSIS_ ...cato in esame per l’individuazione dei valori locativi più pertinenti.

Per la ricerca del più probabile canone di affitto annuo lordo, il metodo che si segue è quello comparativo basato sulla conoscenza dei fitti certi per immobili similari rilevati dal locale mercato delle locazioni.

Per gli immobili agricoli la stima può partire anche dall’analisi del bilancio aziendale ai fini della ricerca del beneficio fondiario (remunerazione del capitale fondiario che compete alla proprietà).

Dal reddito lordo (canone di affitto o produzione lorda vendibile) è necessario risalire, con ulteriori analisi ed elaborazioni, al reddito netto apportando al primo le opportune detrazioni. Altresì è necessario ricavare dal mercato l’entità del saggio di capitalizzazione ovvero di fruttuosità media netta derivante dall’investimento immobiliare della fattispecie, che, come è noto, è compreso in campi ben definiti d... _OMISSIS_ ...a seconda delle diverse circostanze influenti qualitativamente e quantitativamente sul valore immobiliare.

La determinazione del valore immobiliare in esame implica l'assunzione della seconda metodologia, non potendo la prima, come normalmente avviene, portare in evidenza tutti i deprezzamenti che il bene ha subito per effetto dell’esproprio –come la legge prevede-. Ciò anche perché non esiste un mercato delle aziende agricole specificatamente “penalizzate” come si verrebbe a trovare quella in esame, non in condizioni di ordinarietà per dotazione di fabbricati e macchine rispetto alla superficie dei terreni, dal quale assumere elementi per lo sviluppo della stima.

La seconda metodologia richiede un’impostazione, che pur presentando difficoltà nell'assunzione di taluni elementi tecnico-economici, è in grado però di fornire adeguate giustificazioni logiche del processo in esame e consente di ridurre le possibil... _OMISSIS_ ...ni azzardate, in quanto vengono mantenute inalterate, sia nello stato ante che post, le condizioni economiche di gestione (prezzi e quantità unitarie) e quelle attinenti la scelta del saggio di capitalizzazione; tale procedimento consente inoltre:

di quantificare realisticamente i maggiori oneri di coltivazione conseguenti la divisione del bene in più porzioni staccate;

di tener conto in modo adeguato del diverso rapporto di complementarietà delle parti residue (si consideri ad esempio il grado di frammentazione del bene residuo).

A livello esecutivo il procedimento descritto prevede:

Ai fini della determinazione del valore, si può ritenere ordinaria per la zona in esame sia la prima che la seconda situazione: certamente determinare il reddito in base al canone semplifica notevolmente il procedimento, in quanto molto ridotta è l'entità degli elementi da prevedere, d'altronde attraverso l'esame del bilancio si ... _OMISSIS_ ...tà di analizzare in modo più approfondito i caratteri di complementarietà nella casistica ante-esproprio e post-esproprio: a livello operativo la determinazione sarà condotta sia attraverso la prima che la seconda impostazione.

Per la determinazione del reddito netto da capitalizzare (beneficio fondiario) si procederà a ricavare lo stesso sia da canone di affitto che da bilancio aziendale e ciò sia nella condizioni precedenti l’esproprio che in quelle post esproprio.

Valutazione dell’indennizzo
Valutazione del bene nella situazione ante esproprio
Determinazione del Beneficio fondiario
Dal canone d'affitto Partendo dal presupposto di concedere l’azienda ad affittuario conduttore, il beneficio fondiario risulterà dalla differenza fra il canone annuo posticipato e le spese padronali, rappresentate da imposte (lrpef su R.D., ICI su terreni e/o fabbricati abitativi, contributi consortili, fitosanitaria), ... _OMISSIS_ ...al capitale fondiario, spese amministrative ed interessi.

Nella tabella n. 4 sono sintetizzati i dati utilizzati per la ricerca del beneficio fondiario.

Tabella n.4 - Determinazione del Bf del fondo a partire dal canone di locazione nello stato ante esproprio Descrizione posta Valore Aliquota Costi Ricavi 1. Canone annuo terreno di Ha 7.5083 e relativi fabbricati 11.370,45 11.370,45 2. Spese padronali Irpef su RD 704,68 29,00% 367,84 ICI terreni 704,68 0,60% 396,38 ... _OMISSIS_ ... Contributi consrtili (bon. Idraulica) 230,00 230,00 Spese fitosanitaria 780,00 6,00% 46,80 Quote manutenzione, ammortamento e assicurazione sui fabbricati rurali 444.392,00 1,00% 4.443,92 Spese manutenzione viabilità interna 350,00 350,00 Stipendi (amministrazione) 100,00 1,00% 100,00 Interessi per sei mesi sul capitale di anticipazione padronale 5.934,95 5,00% 148,37 3. Totale attività e passività 6.083,32 11.370,45 ... _OMISSIS_ ... 4. Beneficio fondiario 5.287,13 Dal bilancio L'isolamento del beneficio procedendo dal bilancio aziendale risulta come detto, più laborioso, per la mole dei dati necessari.

Si ipotizza al riguardo una conduzione coltivatrice con piccola azienda zootecnica, che utilizza le strutture tradizionali esistenti.

Con questa impostazione, nell'assumere i prezzi di mercato si sono considerate le peculiari caratteristiche delle singole somministrazioni in beni, materie prime, attrezzature e strutture relative a condizioni normali per il tipo di azienda in esame e con riferimento all'andamento attuale di mercato. Le elaborazioni dei dati di bilancio assunti in base ai criteri suesposti sono riportate nelle allegato tabelle che descrivono i diversi necessari passi operativi.

Nelle tabelle n. 5, 6, 7 ed 8 sono indicati i dati relative alla produzione lorda vendib... _OMISSIS_ ...LF| Tabella n.5 - Produzione lorda vendibile vegetali (ante esproprio) Coltivazioni Superficie Resa (q/Ha) Produzione Reimp...