Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo
Il presente esempio di perizia tecnico-estimativa è stato elaborato per illustrare la metodologia operativa applicabile per la valutazione della riduzione di valore di una azienda agraria a seguito di un esproprio parziale per pubblica utilità (*).
Per lo svolgimento della perizia è stato utilizzato il procedimento estimativo del valore complementare con metodo analitico, valutando relativi comodi e scomodi ed aggiunte e detrazioni rispetto ai riferimenti rilevati dal mercato.
OGGETTO E SCOPO DELLA STIMA
Io sottoscritto ing. ………………, con studio in ………………, via ……………………, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di ……………….. ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di …&hellip...
_OMISSIS_ ...llip;……., ho ricevuto incarico dalla proprietà, Soc. …………….. di valutare i beni immobili citati in epigrafe e nel seguito illustrati nel dettaglio, al fine appurare la perdita di valore dell’azienda in conseguenza dell’esproprio parziale, di terreni agricoli della superficie di m2 14.148, subito per la costruzione della bretella autostradale …………-………….. ciò nell’ottica di fornire alla proprietà adeguati elementi conoscitivi per valutare l’opportunità di accettare o rifiutare l’indennizzo offerto dall’Ente espropriante.
In relazione allo scopo della stima e alle motivazioni già riportate in premessa il sottoscritto ritiene di dovere procedere alla valutazione attraverso la ricerca della diminuzione del valore che i terreni residui conseguono per effetto dell’esproprio. Tale diminuzione di valore può esser...
_OMISSIS_ ...ome differenza del più probabile valore di mercato dell’azienda nello stato precedente l’esproprio e quello della medesima azienda nella strutturazione residuale conseguente l’esproprio, con la metodologia descritta nel paragrafo 3. Tale differenza di valore rappresenta proprio l’entità del danno subito cui deve essere commisurata l’entità dell’indennità di esproprio definitiva.
Al riguardo appare utile riportare il contenuto dell’articolo 33 del “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità”,approvato con D.P.R. 8-6-2001, n. 327, che disciplina l’espropriazione parziale di un bene unitario :”1. Nel caso di esproprio parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto della relativa diminuzione di valore. 2. Se dall'esecuzione dell'opera deriva un vantaggio immediato e speciale alla part...
_OMISSIS_ ...ta del bene, dalla somma relativa al valore della parte espropriata è detratto l'importo corrispondente al medesimo vantaggio. 3. Non si applica la riduzione di cui al comma 2, qualora essa risulti superiore ad un quarto della indennità dovuta ed il proprietario abbandoni l'intero bene. L'espropriante può non accettare l'abbandono, qualora corrisponda una somma non inferiore ai tre quarti dell'indennità dovuta. In ogni caso l'indennità dovuta dall'espropriante non può essere inferiore alla metà di quella che gli spetterebbe ai sensi del comma 1.”
Detti principi e prescrizioni dovranno essere tenute presenti nella valutazione in esame, unitamente agli altri che disciplinano la valutazione delle aree agricole ai fini dell’esproprio.
Descrizione del bene
Oggetto di stima è il minor valore che la parte residua dell'immobile, costituito da terreni con sovrastanti fabbricati rurali attinenti l'attività agricola, appalesa rispetto al s...
_OMISSIS_ ... condizioni antecedenti, in conseguenza dell'esproprio parziale che ha riguardato un'area di m2 14.148, nel seguito descritta, e che ha comportato la separazione in più corpi dell’originaria contigua conformazione iniziale.
In relazione allo scopo della stima che richiede una doppia valutazione e della metodologia di stima che sarà adottata, l’azienda è descritta, nei due sottoparagrafi a seguire rispettivamente nella situazione precedente l’esproprio parziale ed in quella susseguente.
Descrizione dell’immobile nelle originarie condizioni
Terreni
I terreni costituenti la proprietà oggetto di stima sono ubicati in Provincia di ………….., Comune di …………………., frazione di………………, con accesso dalla via Vicinale di …………………...
La giacit...
_OMISSIS_ ...nte, con altitudine media di circa m. 87 s.l.m.
I terreni costituiscono un’azienda di conformazione regolare in un sol corpo di terreno comprendente i fabbricati strumentali per lo svolgimento delle attività produttive agricole e quelli ad uso abitativo, riferibile ad un rettangolo con una sporgenza ad ovest (Cfr.Planimetria generale della zona – Allegato n. 1).
L’ accesso al centro aziendale, che dista circa 2,8 Km dal centro abitato del capoluogo del Comune di …….., è possibile attraverso strada non asfaltata denominata vicinale di ……….., che si immette sulla strada provinciale ……….-…………,
Il terreno è di origine alluvionale, profondo, di medio impasto, discretamente dotato di sostanze organiche, con ottimo grado di fertilità, come riscontrabile dalle proprietà del suolo, dallo sviluppo della vegetazione e dalle condizioni ...
_OMISSIS_ ...a zona.
L’Indirizzo produttivo è di tipo cerealicolo-foraggero.
L’ordinamento colturale prevede che la superficie aziendale sia prevalentemente investita a seminativo, con avvicendamento di cereali e medica per 4 anni.
Il podere risulta direttamente condotto dal proprietario, che si avvale del lavoro di contoterzisti.
Da circa cinque anni un fabbricato è stato destinato ad uso agrituristico ricavando due camere doppie e due singole, esclusivamente per il pernottamento degli esposti, attività che ha ormai assunto caratteristiche ordinarie nella zona. Negli ultimi tre anni sono stati presenti mediamente n. 400 presenze giornaliere di ospiti.
Identificazione catastale
I terreni che costituiscono l’azienda in esame, nella situazione originaria, risultava censito al N.C.T. del Comune di ……… con i dati riportati nella tabella n. 1.
...
_OMISSIS_ ...
Tabella n.1 - Individuazione natura e consistenza terreni (ente esproprio)
Foglio
Particella
Superficie (Ha)
Qualità catastale
Classe
Reddito dominicale (€)
Reddito agrario (€)
12
23
1,0050
Seminativo irriguo
1
98,09
87,19
24
0,9890
Seminativo irriguo
1
96,52
85,80
35
0,4560
Seminativo irriguo
1
44,50
39,56
13
1
1,6503
Seminativo irriguo
1
161,06
143,17
...
_OMISSIS_ ... 2,4500
Seminativo irriguo
1
239,11
212,55
37
0,6700
Seminativo irriguo
1
65,39
58,12
39
0,3600
Fabbricato rurale
1
0,00
0,00
Totale
7,5803
Totale
704,68
626,38
I terreni sono sistemati in ampi appezzamenti atti ad assicurare una organica lavorazione meccanizzata.
La viabilità interna è costituita da un sistema di capezzagne, in buono stato di manutenzione, adatte all'accesso ai campi ed a permettere lo sgrondo delle acque in eccesso.
Il terreno è privo di investimenti arborei e risulta tutto coltivato a seminativo.
I fabbricati ...
_OMISSIS_ ...ti in un unico centro aziendale e sono costituiti da due case coloniche, da una stalla di tipo tradizionale con sovrastante fienile e da una porcilaia. (Cfr. Planimetria dei fabbricati e documentazione fotografica – Allegato n. 2).
La consistenza dei fabbricati è riportata nella tabella n. 2, nella quale sono indicati anche i presumibili costi di ricostruzione allo scopo di determinare le quote di manutenzione, perpetuità ed assicurazione.
Le condizioni di stabilità di detti fabbricati sono buone; lo stato di manutenzione risulta discreto, come peraltro rilevabile dalla documentazione fotografica.
Tabella n.2 - Dati fabbricati
Descrizione
Altezza e dimensioni in pianta
Superficie (m²)
Volumetria (m³)
Costo unitario di costruzione (€)
Costo complessivo
...
_OMISSIS_ ...
Fabbricato A
ABITAZIONE ED ANNESSI
Abitazione
Piano terra (h=3,30) 12,00 x 7,00
96,00
316,80
580,00
55.680,00
Abitazione
Piano primo (h=3,00)
12,00 x 7,00
96,00
288,00
580,00
55.680,00
Sottotetto (hm=1,80 )
12,00 x 7,00
96,00
182,40
290,00
27.840,00
Portico (h=3,30)
5,50 x 7,00
38,50
127,05
250,00
9.625,00
Cantina (h=2,50)
12,00 x 7,00
96,00
240,00
...
_OMISSIS_ ... 30.720,00
SUB TOTALE Fabbr. A
422,50
1.154,25
179.545,00
Fabbricato B
ABITAZIONE
Abitazione
Piano terra (h=3,20) 10,00 x 8,00
80,00
256,00
580,00
46.400,00
Abitazione
Piano primo (h=3,00)
10,00 x 8,00
80,00
240,00
580,00
46.400,00
Sottotetto (hm=2,00 )
12,00 x 7,0010,00 x 8,00
80,00
160,00
290,00
23.200,00
Cantina (h=2,50)
10,00 x 8,00
...