Stima di un terreno agricolo: indagini di mercato

Indagini di mercato

Le indagini sono state articolate su ricerche incentrate su alcune qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare.

Inoltre, in relazione alle peculiarità delle caratteristiche riconoscibili al fondo rustico e tenuto conto dell’appetibilità e della potenzialità agricola caratterizzanti lo stesso, lo scrivente riferisce gli esiti delle indagini di natura tecnico-economica, effettuate con riferimento a fondi rustici con destinazione agricola, quale risulta il terreno in oggetto.

Nelle indagini sono stati in particolare presi anche a confronto i valori unitari di mercato attribuiti a terreni agricoli di media e piccola estensione, con riferimento alla potenziale capacità produttiva del fondo, anche se sul podere non viene attualmente esercitata alcuna attività agricola.

Il valore unitario da attribuire al terreno in oggetto risulta determinato omogeneizzando i dati unitari scaturenti dalle indagini tecnico-economiche effettuate, opportunamente incrementati o decrementati in ragione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche da questo posseduto, rispetto a valori medi di zona.


Fondi Agricoli

Indagini dirette


 
Terreni €/ettaro
Condizioni ottime 4.000 - 60.000
Condizioni normali 30.000 - 45.000
Condizioni scadenti 20.000 - 30.000
 

Detti valori evidenziano quotazioni i cui valori medi unitari dipendono anche dal tipo di coltura e, pertanto, sono da considerare di larga massima e comunque validi per un terreno tipo, relativo ad una azienda agricola.

Le quotazioni sono suscettibili anche di notevoli variazioni imputabili a fattori diversi, quali la particolare posizione, l’altitudine, la morfologia, l’orografia, la vicinanza a vie di comunicazione e soprattutto potenzialità diversa da quella prettamente agricola.

Anche le caratteristiche estrinseche ed intrinseche possono, con riferimento ad un fondo agricolo, far variare considerevolmente i valori precitati, con scostamenti sia nei valori minimi, sia nei valori massimi.


Valori agricoli medi

A corredo delle indagini effettuate, si è proceduto all’esame delle risultanze che emergono dai valori agricoli medi. Dalle tabelle i cui valori sono stati determinati dalle Commissioni provinciali ex articolo 14 della legge 28.1.1977 n. 10, si ha :

Nella regione agraria del Comune in cui ricade il fondo, le quotazione attribuite sono le seguenti:
  • pascolo 30.000 € / ha 

  • pascolo arborato 35.000 € / ha 

  • pascolo cespuglioso 37.000 € / ha 

  • bosco ceduo 25.000 € / ha 

  • bosco misto 25.500 € / ha 

  • bosco alto fusto 22.000 € / ha 

Valutazione

Formulazione del giudizio di stima

Per la corretta individuazione della metodologia estimativa da adottare è opportuno richiamare che la formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in tre distinti momenti:
  • individuazione del tipo economico del valore da stimare;

  • scelta di uno o più procedimenti di stima idonei a ricostruire il tipo economico voluto;

  • individuazione dei dati elementari reali e dei dati ipotetici.

Il giudizio emerge dall’esecuzione dei calcoli previsti dai procedimenti adottati, utilizzando i dati reali e quelli ipotetici e ciò consentirà la determinazione del tipo economico ricercato.

Nella fattispecie il tipo economico per il bene in esame è il valore di mercato:la metodologia adottata si avvale del procedimento sintetico comparativo.


Stima per comparazione

Come è noto la stima per comparazione consiste nella determinazione del valore di mercato, mediante parago­ne del bene da stimare con altri beni immobili aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe e che siano stati oggetto di vendita in condizioni “normali” di mercato.

Il procedimento sintetico richiede l'acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare, entro la quale collocare l’immobile oggetto di valutazione.

E' evidente che il livello di tale posizione, vale a dire la stima, sarà tanto più attendibile quanto più si tratterà di una scala omogenea e spessa di gradini.

La non omogeneità farebbe correre il rischio di porre il bene su un gradino d’altra scala e quindi inidonea alla giusta sistemazione .

I prezzi/valori di riferimento devono essere più numerosi possibili e riguardare beni analoghi a quello oggetto di valutazione. Essi, inoltre, devono essersi verificati in tempi prossimi alla data di stima e, infine, devono essere della massima attendibilità.

Il metodo impiegato consiste nell'applicare alla consistenza del terreno il valore pertinente. Quest’ultimo viene dedotto attraverso meditati raffronti tra le indicazioni acquisite, tenendo ben conto delle eventuali analogie e delle differenze esistenti tra i beni confrontati.

In relazione a quanto sopra può quindi ritenersi applicabile tale metodologia al fondo rustico in esame.

Il parametro su cui si basa la stima è rappresentata dal valore unitario ad ettaro di superficie.

Applicazione del metodo statistico della deviazione standard

Determiniamo il valore unitario mediante il metodo sintetico comparativo, in relazione ai valori scaturenti dalle indagini di mercato effettuate (indirette e dirette), utilizzando solo in parte il procedimento statistico matematico della deviazione standard di cui viene fatto un breve cenno di seguito.

Con l’utilizzazione di tale metodologia siamo in grado di determinare, in maniera matematica, l’intervallo entro il quale, con la probabilità del 67%, può ricadere il valore unitario da attribuire al complesso oggetto di stima.

L’intervallo di valori risulta in particolare dato da: Vm +_deviazione standard

Dove Vm rappresenta il valore medio dei dati rilevati.

La deviazione standard s fornisce, quindi, l’indicazione l’allargamento dei valori campionati rispetto alla media.

Nell’ambito di detto intervallo è possibile individuare il valore unitario da attribuire al bene economico da stimare.

In definitiva mentre l’estimo tradizionale affida alla sensibilità del tecnico estimatore la capacità di elaborare i dati scaturenti dalle analisi di mercato, mediante l’applicazione di sistemi statistici, perverremo alle stesse conclusioni della metodologia tradizionale.

Si tratta di un nuovo modo di fare estimo ma che, pur senza nulla togliere all’animus estimandi del perito ed alla sua sensibilità, stabilisce delle regole matematiche incontestabili le quali, in maniera scientifica, conducono alla definizione matematica del giudizio di stima.


Le operazioni da effettuare nel nostro caso per la determinazione complessiva del valore del fondo sono pertanto rappresentate:
  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori di mercato di zona (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori unitari (determinazione del valore medio zonale);

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche del fondo e del microintorno, viene individuato il valore unitario da adottare al fondo;

Valore unitario del fondo agricolo

Determinazione del valore zonale

Utilizzando il procedimento statistico della deviazione standard, possiamo procedere alla costruzione dell’intervallo medio zonale che più in generale rappresenta l’intervallo nel quale con la probabilità del 67% ricade il valore dell’universo dei beni presenti nella zona.

Si riportano i prospetti nei quali sono stati elaborati i valori oggetto delle indagini relativamente alla coltura a pascolo ed a bosco.

a) Coltura a pascolo

I valori inseriti in tabella fanno riferimento a valori di terreni agricoli in condizioni “normali” che possiedono i seguenti valori €/ha (30.000 – 45.000)


Gli ulteriori valori sono relativi ai valori agricoli medi.

pascolo 30.000

pascolo arborato 35.000

pascolo cespuglioso 37.000


Nella seguente tabella è riportato il valore della deviazione standard relativamente alla parte del fondo a pascolo.

[Omissis]

Il valore della deviazione standard pari a €/ettaro 6.200 circa fornisce l’indicazione del “range” dei valori da utilizzare rispetto alla media.


Valore minimo (€/Ha) Valore medio di zona (€/Ha) Valore massimo (€/Ha)
29.200 35.400 41.600
 

L’intervallo sopra calcolato fornisce l’indicazione del possibile valore da adottare (rispetto al valore medio zonale pari a €/ha 35.400) entro il quale con la probabilità del 67% viene generalmente compreso il valore unitario della coltura a pascolo ricadente nella zona in cui risulta ubicato il fondo.

L’esame evidenzia che, per la specifica coltura agricola, esiste una forte variabilità della valutazione e che lo scostamento dal valore medio è notevolmente elevato a causa della variabilità dei fattori estrinseci ed intrinseci connessi alle caratteristiche dei fondi.



b) Coltura a Bosco

I valori di mercato, scaturenti dalle indagini di mercato, danno luogo alle seguenti quotazioni:


Condizioni normali €/ha (30.000 – 45.000)


Gli ulteriori valori sono relativi ai valori agricoli medi.

bosco ceduo 25.000

bosco misto 25.500

bosco alto fusto 22.000


Procedendo al calcolo della deviazione standard come effettuato nel caso della coltura precedente, si ottiene l’intervallo zonale entro il quale può essere assunto il valore di mercato da attribuire al complesso per la coltura a bosco.


€/Ha €/Ha
30.000  
45.000  
25.000  
25.500  
22.000  
Totale 147.500
Valore medio 29.500
Deviazione 9.124
 
  
Il risultato della deviazione standard pari a €/ettaro 9.100 circa fornisce l’indicazione del “range” dei valori da utilizzare rispetto alla media.

  
Valore minimo (€/Ha) Valore medio di zona (€/Ha) Valore massimo (€/Ha)
20.400 29.500 38.600
 
 
L’ intervallo sopra indicato fornisce l’intervallo entro il quale con la probabilità del 67% viene generalmente compreso il valore unitario della coltura considerata.


Valore unitario delle colture

Occorre ora procedere alla valorizzazione dell’intervallo riportato nel precedente paragrafo, determinando specificatamente il valore unitario da attribuire al fondo rustico in essere.

E’ ovvio che, per giungere alla determinazione del precitato valore unitario (€/ettaro), occorre considerare una numerosa varietà di fattori che hanno influenza sul valore quali fattori intrinseci, estrinseci e di natura tecnica ed economica.

Entrano quindi in gioco una serie di parametri che tengono conto delle:
  • caratteristiche d’intorno

  • caratteristiche del fondo

In particolare si è tenuto in considerazione che il fondo in questione, risulta di destinazione agricola.

Abbiamo evidenziato che un’ importante e particolare fase della vita economica di un terreno agricolo è rappresentata dalla vita economica di tutti quei fondi che sono situati ai margini ovvero esterni agli insediamenti urbani .

In tale fase il valore di mercato si sostanzia attraverso l’incremento del valore connesso all’aumento della domanda insediativa, pur osservando che la destinazione urbanistica del fondo rimane sempre di tipo agricolo.

E’ questo il particolare e specifico caso in cui ci troviamo di fronte e che dobbiamo procedere a quantificare.

  • Fattore territoriale/posizionale

E’ necessario conoscere la precisa localizzazione del suolo nell’ambito del tessuto della località, evidenziando le seguenti caratteristiche posizionali d’intorno e quelle intrinseche al terreno stesso:

a) caratteristiche posizionali d’intorno:
  • distanza dal centro abitato

  • presenza o meno di urbanizzazione primaria e secondaria

  • posizione relativa rispetto al centro della località e a strutture

b) caratteristiche intrinseche:
  • possibilità di utilizzo del fondo

  • giacitura

  • accesso (da strada principale, secondaria,ecc.)

  • servitù presenti

  • posizione paesaggistica o non

Numerosi altri sono gli elementi che influenzano il valore e la commerciabilità di un’area che dipende in definitiva dai seguenti ulteriori fattori:
  • il livello di urbanizzazione della zona ed efficienza dei servizi pubblici che la servono (strade, acqua, gas, luce, scuole, mercato, mezzi pubblici, impianti sportivi ecc.);

  • la salubrità del luogo;

  • l'esposizione e la panoramicità;

  • il ceto sociale prevalente;

  • la tipologia edilizia prevalente nella località;

  • la conformazione del terreno;

  • le caratteristiche geologiche del suolo;

  • gli eventuali vincoli e servitù (per esempio di elettrodotto);

  • la necessità o meno di procedere a bonifica .

La considerazione di tutti i sopraccitati fattori intrinseci ed estrinseci che influenzano il valore del fondo, porta alle seguenti conclusioni.


Valore unitario della parte a pascolo

Si ritiene di poter attribuire il seguente valore unitario ad ettaro di superficie:

€/ mq 4,00


Valore unitario della parte a bosco

Si ritiene di poter attribuire il seguente valore unitario ad ettaro di superficie:

€/ mq 3,50

Per quanto sopra esposto, nella ipotesi pregiudiziale che il fondo rustico risulti, in ogni caso, libero da affittanze e da ogni vincolo od onere e sulla base dei dati e delle considerazioni sopra esposte, tenuto conto delle caratteristiche attribuibili al bene oggetto della presente valutazione e della situazione economica e finanziaria attuale, si ritiene di poter attribuire il seguente valore complessivo:

 
Coltura Valore unitario (€/mq) Superficie (mq) Valore (€)
Pascolo 4,00 126.000 504.000
Bosco e altro 3,50 50.000 175.000
Area pertinenza fabbricati rurali 10,00 4.000 40.000
Totale 180.000 719.000
 
 

Valore delle costruzioni presenti 

Per quanto concerne le costruzioni presenti sul fondo,tenuto conto delle caratteristiche attribuibili ed allo stato in cui si trovano,si ritiene di poter attribuire i seguenti valori unitari:


Corpo principale:

abitazione: €/ mq 1.000 di superficie commerciale

stalla: a corpo € 20.000


Altre costruzioni:

corpi aggiunti (ricovero mezzi agricoli):

a corpo € 10.000

tettoia: €/ mq 100 di superficie commerciale

capannone: €/ mq 200 di superficie commerciale


Dalla tabella di calcolo si ottiene il valore complessivo delle costruzioni presenti sul fondo:

 
Corpo principale Superficie mq lorda Valore unitario €/mq Valore totale circa
Abitazione 60 1.000 60.000
Stalla a corpo   20.000
Consistenza complessiva (abitaz. e stalla)     80.000
 
 
Altre costruzioni Superficie mq lorda Valore unitario €/mq Valore totale €
Corpi aggiunti (ricovero attrezzi) a corpo   10.000
Tettoia 95 100 9.500
Capannone 160 200 32.000
Totale € 51.500
 

Conclusioni e Valore complessivo del fondo

Sulla base dei conteggi effettuati relativamente alla tipologia colturale del terreno ed alle costruzioni rustiche ad esse asservite, si ottiene il valore complessivo di 850.500 così suddiviso:

costruzioni asservite : € 131.500

terreni : € 719.000


Si ribadisce che il presente giudizio di stima ha carattere puramente previsionale e non rappresenta il prezzo di vendita dell’immobile che è sempre il risultato di una trattativa tra le parti, che potrà concretizzarsi in una somma anche sensibilmente diversa dal valore di stima, in relazione al particolare e contingente momento economico.

Tale valore sopra determinato risulta valido nella ipotesi che il terreno sia libero da persone e cose e non sia soggetto a vincoli o ad oneri di qualsiasi genere e natura.