Stima di un terreno agricolo: la consistenza e il mercato immobiliare

Consistenza

Il fondo in esame, pur essendo di caratteristiche agroeconomiche agricole, allo stato non risulta coltivato.

Non è tecnicamente organizzato nè dotato di impiantistica specifica per la conduzione in “azienda”e non sono presenti manufatti di particolare natura e rilevanza caratterizzanti dotazioni atte alla conduzione di una moderna azienda, tecnicamente organizzata.

Si evidenzia tuttavia che il fondo ha buone potenzialità agricole.

Nel suo complesso è costituito dai seguenti beni immobili:
  • terreno

  • compendio immobiliare di tipo rurale

  • tettoia /capannone rurale


Terreno

Superficie complessiva, tra coperta e scoperta , è di circa ha. 18


Costruzioni

La parte edificata sul fondo, comprendente anche la casa di abitazione, è rappresentata da costruzioni di caratteristiche rurali, a servizio del fondo rustico; è formata da più corpi, edificati in tempi successivi:
  • corpo principale, con abitazione rurale ed annesso corpo già adibito a stalla;

  • un corpo aggiunto edificato prima del 1967

  • un corpo aggiunto edificato nel 1980 adibito a ricovero mezzi agricoli.


Precisamente:

a) casa rurale ad abitazione e corpo aggiunto a stalla

La casa rurale ad abitazione è quota parte del corpo principale di un complesso edificatorio, con copertura a tetto, articolata in due piani in elevazione (piano terreno e primo piano), collegati tra di loro attraverso una piccola scala interna.

Si presenta in ottimo stato di manutenzione e conservazione. Ha caratteristiche di finitura e qualità dei materiali di tipo economico.

Ha una superficie complessiva netta di circa di mq. 52 (e commerciale di circa mq. 60) articolata sui due piani di cui è composta.

Il corpo annesso a quello principale è una piccola costruzione con copertura a tetto, costituita da un unico livello;

La volumetria complessiva risulta di mc. 273.

Tabella di consistenza:

[Omissis]


b) corpo aggiunto edificato prima del 1967 (già adibito a deposito del latte) e corpo edificato nel 1980 adibito a ricovero mezzi agricoli.

Trattasi di piccole porzioni aggiuntive al corpo principale, edificate in epoche successive già adibite rispettivamente a deposito del latte e a ricovero mezzi agricoli .

Il corpo utilizzato a deposito del latte, edificato prima del 1967, è una piccola costruzione coperta con tegole e avente altezza limitata dotata di due piccole finestre, con infissi in pessimo stato. Complessivamente si presenta in pessimo stato di conservazione e manutenzione.

Il corpo, a ricovero mezzi agricoli, risulta ultimato nel 1980 è una costruzione, di altezza limitata (circa m. 2.50), non dotata di copertura, né di infissi, complessivamente in pessimo stato di conservazione e delimitata soltanto da muro perimetrale di confine.

Superficie netta di circa mq. 41, con una volumetria complessiva di circa mc 106 vuoto per pieno

Risulta oggetto di domanda di sanatoria presentata in data 16 marzo 1986.


Corpi aggiunti Superficie Volumetria
  mq mc
  Utile netta vuoto per pieno
  41 106


Tettoia /capannone rurale

a) tettoia

E’ stata edificata prima del 1967. Si trova in normali condizioni di conservazione.

Possiede la superficie commerciale di circa mq.95 ed una volumetria vuoto per pieno di circa mc. 434.

Risulta oggetto di domanda di sanatoria presentata in data 16 marzo 1986.

 
  Superficie Volumetria
Tettoia mq mc
  Utile netta vuoto per pieno
  95 434
 
 
b) capannone rurale

E’ costituito da unico piano fuori terra di circa mq 160 ed una volumetria, vuoto per pieno, di circa mc 783.

Dall’esame della documentazione acquisita risulta ultimato nel 1976.

Si trova in normali condizioni di conservazione.

Risulta oggetto di domanda di sanatoria presentata in data 26 marzo 1986.

 
  Superficie Volumetria
Capannone rurale mq mc
  Utile netta vuoto per pieno
  160 783


Regime idraulico e viario


Il fondo risulta infatti dotata dell’ impiantistica e delle infrastrutture necessarie quali recinzioni, scarichi, strade, canalizzazioni, pozzi artesiani, manufatti di servizio.

E’ attraversato da fosso con regime idraulico torrentizio, risulta dotato di strada interpoderale carrabile, di opere di scolo.

Sono presenti alcuni pozzi artesiani.

Buono in generale risulta il sistema di canalizzazione dei terreni (canali, sifoni, ponti tombini ecc.) ed il loro stato di manutenzione e conservazione.

Al riguardo sono presenti: confini completi di recinzione metallica, pozzetti e varie sistemazioni.


Riepilogo consistenza

Di seguito si riportano i dati metrici di consistenza dei beni costituenti il fondo.

Terreno

La superficie complessiva tra coperta e scoperta è di ha 18.00.00

La ripartizione colturale accorpata secondo la tipologia di coltura risulta:

 
Coltura Consistenza (mq)
Bosco ceduo 50.000
Pascolo 126.000
Area di pertinenza fabbricati 4.000
Totale 180.000
 
 
[Omissis]

  • Accessioni minori e infrastrutture a servizio del fondo

Non vengono indicate le accessioni minori a servizio, le infrastrutture idrauliche e le strade poderali, gli eventuali miglioramenti fondiari, in quanto la loro consistenza non modifica in maniera sensibile il valore del fondo.

Rappresentando tuttavia beni insiti nella azienda viene provveduto ad attribuire la loro quota di valore, compreso nel valore unitario assunto per il terreno.


Considerazioni sul mercato Immobiliare

Inquadramento economico di un fondo rustico

L’evoluzione economica di un terreno generalmente passa attraverso alcune fasi, distinte da altrettanti particolari tipi di produttività esplicate dal capitale-terreno e da quello in esso investito.

a) Nella prima fase la vita economica del terreno coincide con quella “agricola” nella quale, nella maggior parte dei casi, la produttività è rappresentata dal reddito che il terreno “agricolo” è in grado di generare.

In questa prima fase il più probabile valore di mercato che il fondo agricolo possiede è rappresentato dalla capitalizzazione del beneficio fondiario ovvero dal valore venale scaturente dalla “azienda agricola”.


b) Una seconda fase della vita economica di un terreno agricolo è rappresentata dalla vita economica di tutti quei terreni e fondi rustici che sono situati ai margini degli agglomerati urbani ovvero esterni agli stessi insediamenti.



In questa fase, nel naturale processo di espansione urbana, si verifica che le predette aree, pur rimanendo sempre di natura agricola, possiedono una suscettività diversa ed una produttività che va al di là di quella puramente agricola.

Cioè si assiste a fenomeni che determinano una potenziale trasformazione dalla produttività essenzialmente agricola, ad una “produttività” di tipo urbana.

E’ evidente che, in questi particolari momenti, il valore di mercato che possiede l‘area o il fondo, che urbanisticamente rimane sempre agricola, si dispiega attraverso l’incremento del suo valore di mercato, connesso all’aumento della domanda insediativa.

E’ forse in questa condizione che risulta assai ardua la determinazione del valore venale da attribuire alla stessa area, in quanto quest’ultimo è rappresentato da un coacervo di interessi e di fattori che vengono ad influenzare, a volte antiteticamente, la potenzialità della stessa area, in forza di questa nuova potenzialità che il mercato ad essa gli conferisce.

Tanto considerato, si osserva che il fondo agricolo in argomento si trova solo in parte in queste ultime condizioni di mercato non risentendo, ancora, del processo di avanzamento dell’insediamento urbano della città di Roma.

E' opportuno soffermarsi sulla situazione che ha caratterizzato il mercato immobiliare, facendo una disamina del quadro macro-economico .

Si è infatti mantenuto, anche nell’anno….., l’andamento di crescita dei prezzi che interessa il mercato e che coinvolge, in generale, con diverso andamento, tutte le tipologie immobiliari.

La incertezza sugli investimenti, la confusione normativa e la pressione fiscale sugli immobili, che ha coinvolto il mercato degli investimenti in questi ultimi anni, sembra essere del tutto superata.

Anche l'attuale situazione economica a ridotta inflazione, in conseguenza dei bassi tassi, che hanno raggiunto livelli inconsueti, pone qualche nuova riflessione anche a proposito degli investimenti immobiliari. Infatti la riduzione dei tassi di interesse comporta di fatto un aumento dei prezzi delle costruzioni.

Il rapporto e la linea di tendenza riscontrabile relativamente alla congiuntura immobiliare, ha rilevato e rileva condizioni più favorevoli rispetto a quelle registrate negli ultimi anni. In particolare l’indice sintetico sull’andamento del mercato immobiliare ha segnato un positivo incremento che rappresenta una evoluzione favorevole del mercato, soprattutto in quello residenziale, con vendite in aumento e prezzi stabili.

La riduzione dei saggi di interesse ha quindi apportato un benefico effetto al rilancio dagli investimenti immobiliari.

Da ciò si verifica un interesse degli investimenti soprattutto orientati nel recupero edilizio ed un incremento degli investimenti esteri nel nostro paese.

Una situazione leggermente diversa, invece, deve essere riconosciuta quando, in particolare, si esamina la differenziazione esistente nello specifico settore della tipologia dell’investimento .

Si assiste, infatti, in tale circostanza, ad un dualismo che va ad accentuarsi in relazione al particolare investimento effettuato, nei casi in cui la scelta riguarda il bene economico “fabbricato” o, viceversa, il bene economico “terreno”.

Le valutazioni degli operatori immobiliari, infatti, mentre da una parte sottolineano la tendenza evolutiva del mercato, che si è registrata prevalentemente sui fabbricati, nel caso di investimenti effettuati sui beni rustici ovvero di natura agricola mettono, dall’altra, in evidenza la stabilità ovvero un leggero aumento dei livelli delle transazioni nel tempo.

Anche i prezzi attribuiti a questi ultimi investimenti sono quotati, nella generalità dei casi in aumento a seguito di una domanda selettiva orientata soprattutto verso terreni di particolare destinazione ovvero di peculiare coltura specializzata.

Le analisi distintamente condotte sulle caratteristiche del mercato confermano pienamente le predette osservazioni di crescita del valore dei terreni.