Stimare il valore di un fondo agricolo attraverso la deviazione standard

Elementi metodologici

Si tratta di determinare il valore di mercato di una azienda agraria al fine di una probabile vendita.

Per la determinazione è stata adottata:
  • la metodologia classica del criterio del valore con metodo diretto, sintetico comparativo, con applicazione del procedimento statistico matematico della deviazione standard, ovvero la distanza (allargamento) di un valore rispetto alla media;

Rappresenta la radice quadrata della varianza :

[Omissis]

Valore agricolo medio


Valore medio delle colture agricole determinato dalle Commissioni Provinciali istituite ai sensi della legge 865 del 22 ottobre 1971, entro il 31 gennaio di ogni anno, nell’ambito delle singole Regioni agrarie.

Azienda agricola

Organismo produttivo con caratteristiche spesso differenziate sotto il profilo dimensionale, qualitativo e della capacità produttiva, ma nella cui combinazione di fattori produttivi sono riconoscibili la terra, il capitale di esercizio, il lavoro dell’uomo e la capacità organizzativa.

Relazione di stima

Oggetto e scopo della Stima

Il sottoscritto…………….. iscritto all’ordine degli ingegneri di…………….. è stato incaricato di provvedere alla perizia di stima di un fondo agricolo al fine di determinarne il suo più probabile valore di mercato.

Al fine di espletare la valutazione affidata, il sottoscritto ha proceduto ai necessari accertamenti e a taluni riscontri tendenti ad acquisire tutti gli elementi conoscitivi ed informativi esplicitamente utili per verificare l'ubicazione del fondo rustico in argomento, la sua consistenza e tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche, da porre eventualmente a confronto con quelle di analoghi beni, ubicati nella stessa zona ovvero in zone prossime o assimilabili.

Sono state, inoltre, svolte le opportune indagini di natura tecnica ed economica anche presso operatori ed agenzie specializzate nel settore immobiliare, allo scopo di raccogliere gli elementi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire al fondo rustico in questione.

In base agli elementi acquisiti, è stata redatta la seguente relazione tecnico economica che viene così articolata:
  • una prima parte descrittiva concernente le caratteristiche generali, gli identificativi catastali ed i dati metrici di consistenza;

  • una seconda parte riferita, in particolare, alle indagini di mercato effettuate, alla valutazione, oltre alle conclusioni.

In particolare:

§ Si precisa che la presente stima è stata redatta sulla base della documentazione fornita dalla proprietà.

§ Non sono state effettuate verifiche né accertamenti ipotecari e controlli presso le pubbliche amministrazioni in quanto le stesse, non richieste, esulavano dal presente incarico.

§ Va ribadito, infine, che il giudizio di stima qui formulato attraverso la determinazione del più probabile valore di mercato ha carattere puramente previsionale.


L'incarico affidato consiste, come citato in premessa, nello stabilire il valore del terreno, tenuto conto dei valori in comune commercio, ai fini della alienazione dello stesso.

Definito, quindi, lo scopo della stima, ne discende che il criterio di stima è quello del più probabile valore di mercato, per cui in appresso si procederà alla individuazione del metodo estimale ritenuto aderente alla situazione di fatto.

A tal fine giova far presente, come vedremo meglio nel prosieguo della presente relazione, che il fondo è ubicato in una zona di medio livello socioeconomico, caratterizzata da buona appetibilità ed apprezzamento.

In particolare per la specifica consistenza, destinazione ed utilizzazione risulta poco agevole reperire dati storici attendibili relativi a prezzi di mercato di terreni con analoga consistenza e caratteristiche, consolidatisi in epoca prossima a quella di riferimento; pertanto le rilevazioni si riferiscono essenzialmente a bollettini e listini immobiliari specializzati che consentono di dare per la loro peculiarità, idonee garanzie di attendibilità.

Per quanto attiene la metodologia estimale, si utilizza il procedimento sintetico comparativo che, come è noto, fa ricorso ad elementi di raffronto formati appunto dalla scala di valori reperiti nelle rilevazioni di mercato.

Le indagini che citeremo rappresentano in ogni caso degli elementi utili, ma non condizionanti il giudizio di stima formulato.


Notizie di Carattere Generale - Ubicazione

La località è ubicato il fondo, è posta all’estremo limite della zona Ovest del Comune.

Più in generale la macrozona, denominata Casa Nuova, è delimitata da via di Tagliata e via S. Angelo, che la individuano nei confini.

Ha accesso diretto su strada senza uscita per tramite un cancello che delimita, in parte, il fronte che il fondo possiede su strada.

Al podere si giunge dalla via….all’altezza del Km.10 su via Tagliata, dopo aver percorso per circa 5 Km quest’ultima strada.

E’ caratterizzato da una configurazione irregolare con giacitura pianeggiante per circa ha 10, leggermente collinare per quasi tutte le rimanenti parti.

Il fondo è percorso da un fosso di carattere torrentizio, denominato “fosso della cascata”, molto suggestivo verso il quale la giacitura del terreno a bosco degrada fortemente e dove, in relazione ad un salto di dislivello in cui il corso d’acqua scorre una piccola cascata.

E’ ubicato in una zona rurale caratterizzata da rara edilizia residenziale e comunque a macchia di leopardo, realizzata in zona destinata dal P.R.G. attività agricola e con indici di fabbricabilità coerenti con tale destinazione, carente di opere di urbanizzazione, ancorché con ottima rete stradale.

E’ quindi da ribadire che l’area in questione, s’inserisce a margine di un contesto abitativo di scarsa espansione e comunque di limitato apprezzamento per iniziative di carattere diverso da quello connesse alla destinazione agricola.


Identificazione Catastale

Il fondo agricolo in essere, risulta identificata nel C.T. alla partita intestata a Mario Rossi proprietario per intero e precisamente:

al foglio …:
  • particella 1000, bosco ceduo superficie ha 5.00.00

  • particella 1001, pascolo superficie ha 3.30.00

  • particella 1002 pascolo superficie ha 0.60.00

  • particella 1003 pascolo superficie ha 0.70.00

  • particella 1004 pascolo superficie ha 8.00.00

  • particella 193 f.u. superficie ha 0.40.00

Per una superficie complessiva catastale di circa ha 18.00.00


Destinazione urbanistica

Il terreno secondo il P.R.G. ricade in zona agricola.


Sanatorie urbanistiche


Per quanto concerne la coerenza degli immobili con le norme di Piano regolatore o di fabbricazione, sia per le volumetrie le altezze e i distacchi, sia per le destinazioni, si rinvia agli atti in possesso della proprietà. Analogamente per quanto concerne eventuali richieste di sanatoria edilizia presentate dalla proprietà.

Pertanto nell'esprimere il giudizio di stima si sono considerate le unità immobiliari nello stato di fatto in cui essi versano, ritenendole coerenti con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale.
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