La valutazione di piccoli appezzamenti di terreni agricoli

Previsione degli strumenti urbanistici Lo strumento urbanistico vigente (P.R.G. approvato con Delibera della Giunte Regionale n. 79 del 19.11.1999 e variante approvata dalla Giunta della Regione ………….. con Deliberazioni n. 67 del 24/10/2002), prevede, per i singoli mappali del bene oggetto della presente valutazione, la destinazione di cui alla tabella n.3.

Tabella n.3 - Prescrizioni urbanistiche per i terreni Foglio Mappali N.C.T. Zona omogenea Riferimento alle N.T.A. 24 56

162 parte Zona di tutela e fascia di rispetto
Art. 28 24 34, 35,37, 38, 60, 61, 62, 84, 85, 86, 100, 101, 102, 172, 180, 188, 195, 196 e 162 parte Sott... _OMISSIS_ ...LF|
"Zone di riserva naturale orientata"
Art. 24 La “Zona di tutela e fascia di rispetto” è disciplinata dall’art. 28 delle N.T.A..

Di seguito si riporta una sintesi del contenuto del citato articolo:

- Art. 28 - “nelle fasce di rispetto stradale è consentitala realizzazione delle infrastrutture viarie previste dal P.R.G., l’ampliamento di quelle esistenti, la costruzione dei manufatti di attraversamento, gli innesti stradali, i percorsi pedonali e ciclabili. Nelle fasce di rispetto stradale valgono le norme dell’art. 27 della L.R. 61/85 e dell’art. 7 della L.R. 24/85.”

La “Sottozona E1/RNO – zone di riserva naturale orientata” è disciplinata dall’art. 24 delle N.T.A.. Di seguito si riporta una sintesi del contenuto del citato... _OMISSIS_ ...|
Art. 24.1 - “non è in nessun caso ammessa alcuna nuova edificazione; per le costruzioni esistenti ad uso abitativo od agricolo sono ammesse le manutenzioni ordinarie e straordinarie, il restauro e la ristrutturazione edilizia senza alterazione dell’impianto tipologico. Sono consentiti: gli usi e le attività naturalistiche complessivamente orientate alla prioritaria conservazione delle risorse e dell’ambiente naturale; gli usi e le attività agro forestali complessivamente orientati alla manutenzione del territorio con le tradizionali forme di utilizzazione delle risorse per la vita della comunità locale, ed alla conservazione dei paesaggi coltivati e del relativo patrimonio culturale.

Le attività agro-forestali sono preferenzialmente orientate al mantenimento delle colture esistenti ed alle azioni di governo del bosco.

Gli interventi sono volti prioritariamente alla conservazione delle risorse naturali, al riprist... _OMISSIS_ ...ni ambientali alterate dai processi di degrado, al restauro di monumenti e delle testimonianze storico-culturali, al recupero del patrimonio abbandonato.

Sono esclusi tutti gli interventi, gli usi e le attività che contrastino con gli indirizzi conservativi.”

Si riporta inoltre che, con la Legge Regionale n. xx del 1993, è stato istituito l’Ente Parco dell’ ……………………. e che, pertanto, ulteriore vincolo è costituito dal Piano Ambientale del Parco stesso.

Individuazione del criterio e della metodologia estimativa Lo scopo della stima è, per come già detto, rivolto alla determinazione del valore attuale che i terreni potrebbero raggiungere in una libera contrattazione di compravendita, nello stato di fatto e di diritto in cui essi si trovano.

Si tratta di individuare il valore venale in comune commercio (termine giuridico equivalente ... _OMISSIS_ ...abile prezzo di mercato”), cioè quel valore che avrebbe la maggior probabilità -tra i vari possibili valori- di segnare il punto d’incontro fra la domanda ed offerta in una libera contrattazione di pluralità di operatori economici (acquirenti e venditori) di un dato mercato.

Il metodo di stima che sarà seguito è quello sintetico comparativo con riferimento al valore di beni similari oggetto di recente compravendita e di consistenza e prezzo noti.

Come specifica la dottrina dell’estimo, l’utilizzazione del criterio in esame è utilizzabile in quanto è possibile formare una scala di valori noti di beni analoghi attraverso “dati elementari” omogenei di unico tipo. In questa scala può effettuarsi direttamente un sintetico inserimento del bene da stimare in quello dei “gradini” corrispondente al valore del bene che presenta maggior analogia con il bene da stimare.

E' da escludere l'ap... _OMISSIS_ ...n criterio di stima analitico, in generale, in relazione all'attuale periodo di congiuntura che interessa il settore produttivo agricolo che comporta benifici fondiari trascurabili e, in particolare, alla natura boschiva dei terreni.

In particolare per determinare il valore dei beni in oggetto devono essere valutati il valore del terreno in funzione delle colture agricole e gli eventuali manufatti edilizi legittimamente realizzati. Considerato che allo stato di fatto sono presenti solamente i ruderi di un manufatto realizzato nei secoli passati, non recuperabile in relazione ai vincoli urbanistici esistenti, si deve tenere conto pertanto del solo valore del terreno che viene valutato nello stato di fatto e secondo le colture effettivamente praticate.

Infine, in relazione alla natura boschiva del terreno, non essendo rilevabili dal mercato beni sufficientemente similari oltre che per natura del suolo anche per qualità di essenze arboree ed e... _OMISSIS_ ..., la stima del terreno viene ottenuta come somma tra del valore di mercato del “capitale terra” o terra nuda (del quale esistono maggiori riferimenti di mercato per la stima) e il valore di mercato del “soprassuolo boschivo” (del quale pure esiste un mercato dal quale acquisire i necessari dati economici di stima).

Per la determinazione del valore del soprassuolo, occorre fare riferimento al momento temporale in cui ricade la stima rispetto al ciclo del bosco. Come è noto, il valore del soprassuolo è determinabile negli anni intermedi del ciclo produttivo, risultando uguale a zero al momento di inizio e fine ciclo.

Nei boschi coetanei a rinnovazione artificiale, giunti a maturità, esso coincide con il “prezzo di macchiatico”, cioè del valore della massa legnosa, matura per il taglio, ancora in sito.

Tale dato di prezzo è rilevabile dal mercato in quanto. in molte zone, è consuetudine vende... _OMISSIS_ ...gnosa “in piedi” perché non è conveniente attrezzarsi in proprio per il taglio delle piante. Il taglio dei boschi non è effettuato perciò direttamente dal selvicoltore ma affidato a ditte specializzate, le quali corrispondono un determinato prezzo detto, per l’appunto, “prezzo di macchiatico”, commisurato alla massa legnosa ritraibile.

Nelle altre tipologie di bosco, come quello in esame, il valore del soprassuolo deve essere determinato con il procedimento generale che individua la dottrina dell’estimo e cioè per differenza fra il valore del bosco nel momento della stima e quello del terreno nudo. Il valore del bosco è a sua volta determinato attraverso il calcolo con il metodo dei costi sostenuti (meno i prodotti ottenuti) ovvero dei redditi futuri (meno le spese sostenute per la loro produzione), a seconda del momento temporale della stima ossia se questa ricada rispettivamente in vicinanza alla data di impianto od i... _OMISSIS_ ...quo;epoca del taglio. Detti valori devono essere accumulati o scontati al momento della stima.

Tuttavia, in relazione alla natura del bosco oggetto di stima, che comunque a taglio effettuato richiede degli oneri per il riassetto del terreno ed alcuni interventi parziali di reimpianto, si ritiene corretto, in quanto comparabile con l’alea di indeterminazione della stima, potere valutare il valore del soprassuolo con il procedimento, più snello, della ricerca del prezzo di macchiatico.

La determinazione del valore di macchiatico può essere effettuata con procedimento diretto sintetico e con metodo analitico.

Il procedimento sintetico è applicabile quando esista un mercato attivo di beni similari e quindi come nella fattispecie, la consuetudine in zona dei selvicoltori a vendere la massa legnosa in piedi, secondo prezzi noti per boschi di una data età e di un data essenza forestale.

Le condizioni di si... _OMISSIS_ ...schi concernono oltre la natura dell’essenza delle piante, della loro età ed altre condizioni influenti sulla massa legnosa, dalla facilità o meno di accesso al fondo e soprattutto dalla pendenza del terreno (queste ultime caratteristiche incidono particolarmente sul costo del taglio).

Il valore del prezzo di macchiatico è fornito dalla seguente formula:


Pm = S Pmi * S / Si