Stima del valore di un'azienda zootecnica

Salari Il costo medio presunto della mano d’opera è stato valutato accertando il fabbisogno ordinario aziendale di lavoro manuale, espresso in giornate di lavoro, e moltiplicandolo per il salario medio giornaliero corrente nella zona, al lordo dei contributi agricoli unificati.

Tenendo conto della situazione aziendale e del grado di meccanizzazione ordinario, si sono accertati i seguenti fabbisogni di lavoro riportati nella tabella n. 13 per quanto riguarda le colture:

Tabella n.13 - Determinazione delle giornate lavorative (salari) Colture praticate Superfici coltivate (Ha) Fabbisogno unitario (giornate / Ha) Fabbisogno totale (giornate) Mais da granella 6 10 60 Mais da insilato 18 7 ... _OMISSIS_ ... Grano (tenero - duro) 24 6 144 Trifoglio pratense 12 9 108 Trif. prat. 2° raccolto 12 4 48 Orzo 12 6 72 Erba medica 24 9 216 Boschi e attività varie 40 40 Totale 814

Per l’intero allevamento si è riscontrato un assorbimento giornaliero medio di 8 ore di lavoro, un totale annuo di 365 giornate di lavoro.

Il fabbisogno complessivo aziendale di mano d’opera risulta pertanto ammontare a:

(814 + 365) giornate = 1... _OMISSIS_ ...CRLF|
Detto fabbisogno è assicurato da un salariato fisso e dal coltivatore diretto e familiari.

La paga media giornaliera comprensiva dei contributi assicurativi e previdenziali, sulla base del vigente contatto nazionale di lavoro del settore, può essere assunta in € 50,00 /giorno.

Si ha quindi il seguente ammontare dei salari:

€. 50,00/gg x gg 1.179 = € 58.950,00

Stipendi Considerando che il compenso per il lavoro intellettuale incide mediamente, nelle aziende con lo stesso ordinamento colturale e produttivo di quella in oggetto, per il 6% della Plv, si ha il seguente ammontare presuntivo degli stipendi:

€ 306.441,67 x 0,06 = € 18.386,50

Interessi I prodotti di stalla ed i prodotti cerealicoli venduti, si possono ritenere, con sufficiente approssimazione, ottenuti al termine del ciclo produttivo per cui non danno luogo ad interessi attivi.|... _OMISSIS_ ...Per quanto concerne gli interessi passivi:

sulle quote e sulle spese varie si ritiene corretto calcolare gli interessi considerando per entrambe un tempo medio di anticipazione di sei mesi;

sul valore del capitale di scorta (macchine, bestiame e prodotti), l’interesse è conteggiato per l’intero anno, incidendo la presenza del capitale per tutto l’anno.

Sulla base delle suddette considerazioni e dei dati precedentemente determinati per le singole poste del conteggio, dato un saggio medio finanziario del 4,5% per l’investimento a minore rischio (garanzia costituita dalla presenza dei beni) e un saggio medio commerciale del 5%, per il semplice prestito bancario per fare fronte a spese correnti, l’ammontare complessivo degli interessi è quello che risulta dalla seguente tabella n . 14.

Tabella n.14 - Remunerazione dei capitali di scorta... _OMISSIS_ ...ione Tipo di capitale Valore (€) Saggio Tempo Importo (€) a) Capitale di scorta Macchine e attrezzi 150.000,00 Bestiame 296.310,00 Prodotti di scorta 101.706,07 Totale parziale 548.016,07 4,50% 1 24.660,72 b) Capitale di anticipazione Quote 41.967,22 Spese varie 45.966,25 ... _OMISSIS_ ... Acquisto foraggi 36.724,80 Imposte 34.056,07 Salari 58.950,00 Stipendi 18.386,50 Totale parziale 236.050,84 5% 0,50 5.901,27 Totale generale 30.561,99

Riepilogo del bilancio e determinazione del Bf L’espressione del bilancio aziendale, nell’ipotesi di tornaconto tendente a zero, dà luogo alle risultanze riportate nella tabella n. 15.


Tabella n.15 - Determinazione del beneficio fondiario ... _OMISSIS_ ...
Voci del bilancio
Importo Attivo (€) Pssivo (€) Produzione locale vendibile 306.441,67 - Quote - 41.967,22 Spese varie - 45.966,25 Acquisto foraggi 36.724,80 Imposte e contributi - 34.056,07 Salari - 58.950,00 Stipendi - 18.386,50 Interessi - 30.561,99 Totale attività / passività 306.441,67 266.612,83 ... _OMISSIS_ ...io fondiario (attivo - passivo) 39.828,83

Determinazione del saggio di capitalizzazione Noti i prezzi di alcuni fondi della zona simili a quello da stimare per caratteristiche estrinseche e intrinseche, compravenduti recentemente in regime di libera concorrenza sul mercato e in condizioni di equilibrio fra domanda e offerta, e accertati i rispettivi benefici fondiari, dal rapporto della sommatoria dei secondi con la sommatoria dei primi si ottiene il saggio medio di capitalizzazione.

Mentre la ricerca del prezzo di mercato di recenti contrattazioni è abbastanza agevole dalla consultazione di atti pubblici di compravendita relativi a fondi preliminarmente individuati dei quali si è venuti a conoscenza di un recente trasferimento, la ricerca del Bf dei fondi compravenduti è di più difficile accertamento diretto. Di fatto solo in alcuni rari casi (vendite giudiziarie, particolari atti di... _OMISSIS_ ... mutui fondiari, ecc.) ai relativi atti notarili può essere allegata una perizia di stima dalla quale ricavare, se sviluppata con metodo indiretto, il valore del relativo Bf.

Diversamente il perito deve fare riferimento a proprie stime precedentemente elaborate, a citazioni di libri e pubblicazioni tecniche scientifiche, rilevazioni statistiche del settore, analisi di Enti istituzionali operanti in agricoltura o quanto altro reperibile, che indichi i saggi di capitalizzazione correnti.

In ultima analisi, ma con grave appesantimento per le operazioni peritali, il tecnico potrebbe, determinare in proprio il Bf di fondi per il quale è a conoscenza del solo valore di mercato, rilevato dai prezzi dichiarati nei relativi atti di compraventìdita.

Attualmente in relazione al particolare momento in cui versa il settore dell’agricoltura nel nostro paese ed in Europa in genere, tassi di capitalizzazione, normalmente assu... _OMISSIS_ ... variano da un minimo di 0,9 % ad un massimo dell’1,5%. La variabilità, come insegnano le ordinarie regole dell’estimo, e connessa al livello di rischio dell’investimento: al crescere del quale si rileva un proporzionale aumento del saggio.

Ciò premesso, si riassumono i dati di mercato che è stato possibile rilevare con specifiche indagini di mercato.


§ Vendita giudiziale dell’Azienda ………………..in data 11/10/1999, costituita da 200 Ha circa di seminativo irriguo in Comune di ………….. costituente un’azienda ad indirizzo zootecnico, prezzo di aggiudicazione € 2.400.000,00; nella perizia tecnica allegata al bando è indicato un Bf pari a € 28.880,00 ed un saggio di capitalizzazione dell’1,20 %;

§ Vendita giudiziale dell’Azienda ………………..in data 21/03/2... _OMISSIS_ ... da 100 Ha circa di seminativo irriguo in Comune di ……………….costituente un’azienda ad indirizzo zootecnico, prezzo di aggiudicazione € 1.500.000,00; nella perizia tecnica allegata al bando è indicato un Bf pari a € 16.500,00 ed un saggio di capitalizzazione dell’1,10 %;

§ Vendita da parte di privati in favore della Regione………… in data 19/09/2002 di un’azienda della superficie di Ha. 250,00 circa in Comune di …………………, costituita per il 50% da terreni irrigui a coltura foraggiera e per il resto da boschi, prezzo dichiarato € 2.700.000,00, Bf indicato nella perizia allegata € 24.100,00 ed un saggio di capitalizzazione dello 0,90 %;

§ Atto di concessione mutuo in data, 19/09/2002, in favore del sig………………………. da part... _OMISSIS_ ...ellip;………… Mutuo concesso di € 500.000,00 per l’impianto di frutteto; a garanzia del prestito è iscritta ipoteca sull’azienda interessata, della superficie di Ha. 120,00 circa in Comune di …………………, costituita da terreni irrigui; allegato all’atto &e...

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