L'azienda agraria ad indirizzo produttivo zootecnico: individuazione catastale e valutazione

Individuazione catastale dell’azienda L'intero compendio è censito al Catasto Terreni del Comune di …………, con i dati riportati nella tabella n. 6.


Tabella n.6 - Individuazione catastale dei beni Foglio Particella Qualità di coltura Classe di redditività Superficie Ha Reddito dominicale € Reddito agrario € 110 34 Seminativo irriguo 1 4,4000 385,00 308 110 35 Seminativo 1 5,2000 52... _OMISSIS_ ... 110 38 Seminativo 2 9,7800 410,76 328,608 110 56 Seminativo irriguo 2 4,1200 288,40 230,72 111 60 Seminativo irriguo 2 8,8700 620,90 496,72 111 61 Seminativo irriguo 1 10,2000 892,50 714 111 62 Seminativo irriguo 1 14,9900 1.311,63 1049,3 ... _OMISSIS_ ...nativo irriguo 2 4,5600 319,20 255,36 112 86 Seminativo irriguo 2 8,6700 606,90 485,52 112 100 Seminativo irriguo 2 5,1000 357,00 285,6 112 101 Bosco ceduo 2 16,7840 93,99 28,19712 112 102 Bosco ceduo 2 9,5490 66,84 20,0529 170 162 Bosco ceduo ... _OMISSIS_ ... 107,38 32,214 170 173 Bosco ceduo 1 20,5600 143,92 43,176 170 180 Bosco ceduo 2 4,4960 25,18 7,55328 171 188 Bosco ceduo 2 21,7000 121,52 36,456 171 195 Bosco ceduo 1 40,3000 282,10 84,63 171 196 Bosco ceduo 2 12,8000 71,68 21,504 ... _OMISSIS_ ...ntestata alla ditta ………………………………………. , per una superficie complessiva di Ha. 238.45.90, con Reddito Dominicale complessivo di € 7.257,45

e Reddito agrario complessivo di € 5.309,40.

Previsioni urbanistiche Lo strumento urbanistico vigente (P.R.G. approvato con Delibera della Giunte Regionale n. 79 del 19.11.1999 e variante approvata dalla Giunta della Regione ………….. con Deliberazioni n. 67 del 24/10/2002), prevede, per i singoli mappali del bene oggetto della presente valutazione, la destinazione in “Zona di tutela e fascia di rispetto”.

La “Zona di tutela ... _OMISSIS_ ...sce di rispetto stradale è consentitala realizzazione delle infrastrutture viarie previste dal P.R.G., l’ampliamento di quelle esistenti, la costruzione dei manufatti di attraversamento, gli innesti stradali, i percorsi pedonali e ciclabili. Nelle fasce di rispetto stradale valgono le norme dell’art. 27 della L.R. 61/85 e dell’art. 7 della L.R. 24/85.”

La “Sottozona E1/RNO – zone di riserva naturale orientata” è disciplinata dall’art. 24 delle N.T.A.. Di seguito si riporta una sintesi del contenuto del citato articolo:

Art. 24.1 - “non è in nessun caso ammessa alcuna nuova edificazione; per le costruzioni esistenti ad uso abitativo od agricolo sono ammesse le manutenzioni ordinarie e straordinarie, il rest... _OMISSIS_ ...lle risorse e dell’ambiente naturale; gli usi e le attività agro forestali complessivamente orientati alla manutenzione del territorio con le tradizionali forme di utilizzazione delle risorse per la vita della comunità locale, ed alla conservazione dei paesaggi coltivati e del relativo patrimonio culturale.

Le attività agro-forestali sono preferenzialmente orientate al mantenimento delle colture esistenti ed alle azioni di governo del bosco.

Gli interventi sono volti prioritariamente alla conservazione delle risorse naturali, al ripristino di condizioni ambientali alterate dai processi di degrado, al restauro di monumenti e delle testimonianze storico-culturali, al recupero del patrimonio abbandonato.

E’ consentita la trasformazione ... _OMISSIS_ ...nti, gli usi e le attività che contrastino con gli indirizzi conservativi.”


I fabbricati e le opere di sistemazione fondiarie realizzati sui terreni sono in regola con la disciplina urbanistica-edilizia comunale in quanto realizzati prima del 1967 ovvero autorizzati con specifici provvedimenti rilasciati dal Comune di……..

Valutazione dell’azienda Criterio e metodologia di stima Come già anticipato nel paragrafo 1, in relazione allo scopo della stima, e alle condizioni di vendita dell’azienda (a cancelli aperti) il procedimento più idoneo per la valutazione dell’azienda in esame è quello che fa riferimento al valore di mercato con metodologia indiretta.

La dottrina dell’estimo insegna che l... _OMISSIS_ ...etta al capitalista proprietario del fondo agricolo.

La determinazione di questo compenso richiede il percorso di strade diverse a secondo del sistema di conduzione del fondo.

Per sistema di conduzione si intende il rapporto esistente tra l’imprenditore ed il proprietario del terreno.

Le due figure possono coincidere ed allora si parla di fondi condotti ad economia diretta ovvero essere del tutto autonome ed allora si parla di fondi condotti in affitto.

Nel caso in esame il fondo è condotto in economia diretta. Alla proprietà compete il compenso definito Bf (beneficio fondiario) che viene determinato attraverso lo sviluppo del bilancio dell’azienda agricola, che mette in relazione ricavi e costi annui della produzion... _OMISSIS_ ...to dell’imprenditore


L’incognita ricercata, il Bf, è compresa nel contenitore S, cioè insieme a tutte le spese e remunerazioni ai fattori compartecipanti alla produzione.

L’equazione sarebbe irrisolvibile in quanto anche il termine T è incognito, oltre il Bf.

Si supera l’ostacolo facendo ricorso al principio dell’ordinarietà, nella fattispecie della azienda agraria [1] e cioè considerando “l’azienda marginale” quella con costo di produzione pari al prezzo di mercato in un regime di perfetta libera concorrenza e, perciò, con tornaconto uguale a zero.

Quindi nell’analisi di bilancio i vari elementi concorrenti saranno considerati non per l’effettivo valore rile... _OMISSIS_ ...ti per quanto concerne le capacità dell’imprenditore; si farà riferimento ad un imprenditore ordinario, cioè di comuni capacità, prescindendo da scelte particolarmente oculate ovvero sconsiderate che lo stesso potrebbe avere assunto.

Infatti il valore di mercato ricercato deve riguardare solo quelle parti dell’azienda che possono formare oggetto di trasferimento, e tra queste non vi possono rientrare certo sovra o sotto valutazioni connesse alle particolari capacità dell’imprenditore.

Il bilancio è lo strumento attraverso cui vengono esposti i risultati economici dell’impresa e calcolati i redditi come differenze tra un attivo ed un passivo.

Quello che interessa ai fini della presente valutazione è normalmente definit... _OMISSIS_ ... totale (Pt) – Cioè tutti i prodotti che si ricavano dall’esercizio produttivo.

Di questa produzione agricola una parte viene impiegata nuovamente nella stessa azienda e si dice Produzione Reimpiegata (Pr) – cioè l’insieme dei prodotti che, dovendosi usare nel successivo ciclo, non si rendono disponibili per la vendita: (letame, foraggi, sementi, legna da ardere, lavoro del bestiame, ecc.).


Produzione Lorda Vendibile (Plv) – quanto della produzione totale è disponibile per la vendita dopo avere dedotto la produzione reimpiegata, cioè avremo:


Plv = Pt - Pr