Individuazione catastale dell’azienda
L'intero compendio è censito al Catasto Terreni del Comune di …………, con i dati riportati nella tabella n. 6.
Tabella n.6 - Individuazione catastale dei beni
Foglio
Particella
Qualità di coltura
Classe di redditività
Superficie Ha
Reddito dominicale €
Reddito agrario €
110
34
Seminativo irriguo
1
4,4000
385,00
308
110
35
Seminativo
1
5,2000
524,80
203,84
110
37
Fabbricato rurale
0,3000
0,00
0
...
_OMISSIS_ ... 110
38
Seminativo
2
9,7800
410,76
328,608
110
56
Seminativo irriguo
2
4,1200
288,40
230,72
111
60
Seminativo irriguo
2
8,8700
620,90
496,72
111
61
Seminativo irriguo
1
10,2000
892,50
714
111
62
Seminativo irriguo
1
14,9900
1.311,63
1049,3
112
84
Seminativo irriguo
1
9,3400
817,25
653,8
112
85
...
_OMISSIS_ ...nativo irriguo
2
4,5600
319,20
255,36
112
86
Seminativo irriguo
2
8,6700
606,90
485,52
112
100
Seminativo irriguo
2
5,1000
357,00
285,6
112
101
Bosco ceduo
2
16,7840
93,99
28,19712
112
102
Bosco ceduo
2
9,5490
66,84
20,0529
170
162
Bosco ceduo
1
11,5000
80,50
24,15
170
172
Bosco ceduo
1
15,34...
_OMISSIS_ ... 107,38
32,214
170
173
Bosco ceduo
1
20,5600
143,92
43,176
170
180
Bosco ceduo
2
4,4960
25,18
7,55328
171
188
Bosco ceduo
2
21,7000
121,52
36,456
171
195
Bosco ceduo
1
40,3000
282,10
84,63
171
196
Bosco ceduo
2
12,8000
71,68
21,504
Totale
238,5590
7.257,45
5.309,40
Lo stesso risulta censito alla parti...
_OMISSIS_ ...estata alla ditta ………………………………………. , per una superficie complessiva di Ha. 238.45.90, con Reddito Dominicale complessivo di € 7.257,45
e Reddito agrario complessivo di € 5.309,40.
Previsioni urbanistiche
Lo strumento urbanistico vigente (P.R.G. approvato con Delibera della Giunte Regionale n. 79 del 19.11.1999 e variante approvata dalla Giunta della Regione ………….. con Deliberazioni n. 67 del 24/10/2002), prevede, per i singoli mappali del bene oggetto della presente valutazione, la destinazione in “Zona di tutela e fascia di rispetto”.
La “Zona di tutela e fascia di rispetto” è disciplinata dall’art. 28 delle N.T.A..
Di seguito si riporta una sintesi del contenuto del citato articolo:
Art. 28...
_OMISSIS_ ...e di rispetto stradale è consentitala realizzazione delle infrastrutture viarie previste dal P.R.G., l’ampliamento di quelle esistenti, la costruzione dei manufatti di attraversamento, gli innesti stradali, i percorsi pedonali e ciclabili. Nelle fasce di rispetto stradale valgono le norme dell’art. 27 della L.R. 61/85 e dell’art. 7 della L.R. 24/85.”
La “Sottozona E1/RNO – zone di riserva naturale orientata” è disciplinata dall’art. 24 delle N.T.A.. Di seguito si riporta una sintesi del contenuto del citato articolo:
Art. 24.1 - “non è in nessun caso ammessa alcuna nuova edificazione; per le costruzioni esistenti ad uso abitativo od agricolo sono ammesse le manutenzioni ordinarie e straordinarie, il restauro e la ristrutturazione edilizia senza alterazione dell’impianto tipologico. Sono consentiti: gli usi e le attività naturalistiche complessivamente orientate alla prioritaria con...
_OMISSIS_ ...e risorse e dell’ambiente naturale; gli usi e le attività agro forestali complessivamente orientati alla manutenzione del territorio con le tradizionali forme di utilizzazione delle risorse per la vita della comunità locale, ed alla conservazione dei paesaggi coltivati e del relativo patrimonio culturale.
Le attività agro-forestali sono preferenzialmente orientate al mantenimento delle colture esistenti ed alle azioni di governo del bosco.
Gli interventi sono volti prioritariamente alla conservazione delle risorse naturali, al ripristino di condizioni ambientali alterate dai processi di degrado, al restauro di monumenti e delle testimonianze storico-culturali, al recupero del patrimonio abbandonato.
E’ consentita la trasformazione dei fabbricati rurali esistenti per l’attività agrituristica nel rispetto delle previsioni della legge regionale n ….. del ……..
Sono esclusi tutt...
_OMISSIS_ ...i, gli usi e le attività che contrastino con gli indirizzi conservativi.”
I fabbricati e le opere di sistemazione fondiarie realizzati sui terreni sono in regola con la disciplina urbanistica-edilizia comunale in quanto realizzati prima del 1967 ovvero autorizzati con specifici provvedimenti rilasciati dal Comune di……..
Valutazione dell’azienda
Criterio e metodologia di stima
Come già anticipato nel paragrafo 1, in relazione allo scopo della stima, e alle condizioni di vendita dell’azienda (a cancelli aperti) il procedimento più idoneo per la valutazione dell’azienda in esame è quello che fa riferimento al valore di mercato con metodologia indiretta.
La dottrina dell’estimo insegna che la stima indiretta del valore di mercato di un fondo agricolo si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cioè del compenso che, nell’ambito di una attività p...
_OMISSIS_ ...ta al capitalista proprietario del fondo agricolo.
La determinazione di questo compenso richiede il percorso di strade diverse a secondo del sistema di conduzione del fondo.
Per sistema di conduzione si intende il rapporto esistente tra l’imprenditore ed il proprietario del terreno.
Le due figure possono coincidere ed allora si parla di fondi condotti ad economia diretta ovvero essere del tutto autonome ed allora si parla di fondi condotti in affitto.
Nel caso in esame il fondo è condotto in economia diretta. Alla proprietà compete il compenso definito Bf (beneficio fondiario) che viene determinato attraverso lo sviluppo del bilancio dell’azienda agricola, che mette in relazione ricavi e costi annui della produzione attraverso la seguente equazione.
R - S = ± T
...
L’incognita ricercata, il Bf, è compresa nel contenitore S, cioè insieme a tutte le spese e remunerazioni ai fattori compartecipanti alla produzione.
L’equazione sarebbe irrisolvibile in quanto anche il termine T è incognito, oltre il Bf.
Si supera l’ostacolo facendo ricorso al principio dell’ordinarietà, nella fattispecie della azienda agraria [1] e cioè considerando “l’azienda marginale” quella con costo di produzione pari al prezzo di mercato in un regime di perfetta libera concorrenza e, perciò, con tornaconto uguale a zero.
Quindi nell’analisi di bilancio i vari elementi concorrenti saranno considerati non per l’effettivo valore rilevato nell’azienda ma per valori ordinariamente riscontabili in quella zona, per quei determinati tipi di azienda e sistemi di conduzione.
Stesse considerazioni vanno t...
...per quanto concerne le capacità dell’imprenditore; si farà riferimento ad un imprenditore ordinario, cioè di comuni capacità, prescindendo da scelte particolarmente oculate ovvero sconsiderate che lo stesso potrebbe avere assunto.
Infatti il valore di mercato ricercato deve riguardare solo quelle parti dell’azienda che possono formare oggetto di trasferimento, e tra queste non vi possono rientrare certo sovra o sotto valutazioni connesse alle particolari capacità dell’imprenditore.
Il bilancio è lo strumento attraverso cui vengono esposti i risultati economici dell’impresa e calcolati i redditi come differenze tra un attivo ed un passivo.
Quello che interessa ai fini della presente valutazione è normalmente definito bilancio ipotetico estimativo e finalizzato alla ricerca del beneficio fondiario.
...
...tale (Pt) – Cioè tutti i prodotti che si ricavano dall’esercizio produttivo.
Di questa produzione agricola una parte viene impiegata nuovamente nella stessa azienda e si dice Produzione Reimpiegata (Pr) – cioè l’insieme dei prodotti che, dovendosi usare nel successivo ciclo, non si rendono disponibili per la vendita: (letame, foraggi, sementi, legna da ardere, lavoro del bestiame, ecc.).
Produzione Lorda Vendibile (Plv) – quanto della produzione totale è disponibile per la vendita dopo avere dedotto la produzione reimpiegata, cioè avremo: