Il valore di un'azienda agraria ad indirizzo produttivo zootecnico: i fabbricati rurali

Fabbricati rurali

L’azienda è dotata dei seguenti fabbricati rurali comprendenti:

§ casa colonica composta di due alloggi per una superficie coperta complessiva di m2. 300; trattasi di un costruzione di circa 40 anni in muratura, solai di cemento armato e copertura a tetto. La costruzione è stata totalmente ristrutturata circa 15 anni fa, talchè oggi presenta rifiniture edilizie di tono civile medio. . Un alloggio è abitato dalla proprietà, l’altro è a disposizione di un salariato fisso;

§ un fabbricato adibito a magazzino, della superficie complessiva di m2. 200; anche esso a struttura in muratura e copertura a tetto;

§ una tettoia adibita a fienile, pagliaio e ricovero delle macchine agricole di m2. 300, in struttura di metallo e copertura in lamiera, chiusa su due lati;

§ una stalla per bovini a posta fissa, capace di ospitare 400 capi, con annessa concimaia a doppia platea, della superficie di m2. 600; la struttura è in muratura e copertura metallica con pannelli multistrato termicamente coibentati. Si tratta di una stalla moderna di tipo razionale che consente l’alimentazione del bestiame e la pulizia dei lettimi con modalità automatizzate attraverso l’uso di trattore specificatamente attrezzato.

§ un silo in muratura.

I fabbricati sono tutti in buono stato di manutenzione e la loro consistenza appare adeguata alle ordinarie necessità aziendali; il loro valore di costo di ricostruzione a nuovo, è stato stimato in €. 387.500,00 come riassunto nella tabella n. 3, ai fini della determinazione delle quote di reintegrazione, manutenzione, assicurazione, che sarà svolta nel paragrafo n… 5.3.1 (cfr. tabella n. 10).

[Omissis]


Tabella n.3 - Determinazione del costo di ricostruzione dei fabbricati
Tipologia manufatto Superficie/volume m² o m³ Costo unitario (€/m² o m³) Costo complessivo
Abitazione (m²) 300 600,00 180.000,00
Stalla (m²) 600 250,00 150.000,00
Magazzino (m²) 200 200,00 40.000,00
Tettoia lamiera (m²) 200 50,00 10.000,00
Silos (m²) 150 50,00 7.500,00
Totale 387.500,00
 

Oltre ai suddetti immobili, di fatto effettivamente strumentali all’azienda agricola, sul fondo è presente un ulteriore casolare, a due piani, ciascuno della superficie coperta di m2 120, di fatto non utilizzato perché esuberante per i fini produttivi ordinari, ma che è suscettibile di un riattamento per essere destinato, ad esempio, ad agriturismo. In relazione a tale potenzialità del fondo, l’incidenza di questo fabbricato è trascurata nell’analisi del bilancio aziendale per la determinazione del beneficio fondiario. Della sua presenza se ne terrà tuttavia conto nella valutazione di una opportuna aggiunta al valore di capitalizzazione.


Caratteristiche dell’allevamento animale

Nell’azienda è praticato l’allevamento di bovini finalizzato alla produzione di carne, di razza Chianina.

La riproduzione dell’allevamento è avviene con il sistema della “rimonta esterna” cioè con la sostituzione dei capi venduti, alla fine del ciclo di allevamento, con altri comprati all’esterno per i quali inizia l’ingrassamento.

Annualmente si acquistano vitelli svezzati del peso circa di 2,0 q. e dopo un anno di allevamento nella stalla si vendono i vitelli medesimi quando hanno raggiunto il peso di circa 6,0 q.

L’alimentazione animale è attuata con i prodotti ricavati dal fondo consistenti in:

§ foraggio;

§ fieni;

§ insilato di mais;

§ granelle di mais e orzo.


Sulla base delle rese medie colturali ordinariamente ottenibili dai terreni del fondo, si ha la produzione foraggera espressa in fieno normale, riportata nella tabella n. 4.

 
Tabella n.4 - Determinazione della produzione foraggera in fieno normale
Tipo di prodotto Sup. colt. (Ha) Prod. unit. (q/ha) Prod. tot. (q) Coeff. trasf Equiv. F.N.
(q)
Fieno trifoglio pratense 12 110 1.320 1,125 1.485
Fieno trif. prat. di stoppia 12 45 540 1,1 594
Fieno di erba medica 24 90 2.160 1,2 2.592
Granella di mais 6 135 810 2,625 2.126
Granella di orzo 12 45 540 2,5 1.350
Mais insilato 1° raccolto 6 450 2.700 0,3 810
Mais insilato 2° raccolto 12 320 3.840 0,3 1.152
Totale 10.109
 


Per l’allevamento dei vitelli si ricorre all’integrazione dei foraggi aziendali con mangimi proteici acquistati sul mercato: ordinariamente tale integrazione avviene con una quantità corrispondente al 5% del valore nutritivo della produzione foraggera aziendale e porta la disponibilità foraggera a:


10.109 q. di F.N. x 1,05 = 10.614 q. di F.N.


Data la presenza in zona di molteplici aziende con indirizzo produttivo foraggiero, da alcuni anni, nell’azienda in esame ed in molte altre della zona, ha assunto carattere di ordinarietà la prassi di acquisire foraggi dall’esterno per incrementare la potenzialità produttiva dell’allevamento animale. L’acquisto però è operato fino a quantitativi che consentono di rimanere nel limite dell’allevamento consentito per usufruire dell’applicazione dell’imposta sul reddito agricolo in misura forfetaria sulla base del reddito agrario (almeno il 25 % del mangime per l’allevamento animale deve essere di provenienza del fondo; cfr. art 32 del DPR n. 917/86 testo unico dell’imposta sui redditi delle persone fisiche e giuridiche).

Nella tabella numero 5 sono riportate le quantità e i costi dei foraggi mediamente acquistati nel corso degli ultimi anni all’esterno dell’azienda.

 
Tabella n.5 - Mangimi acquistati all'esterno dell'azienda in fieno normale
Tipo di prodotto Prod. tot. (q) Coeff. trasf Equiv. F.N.
(q)
Costo unitario (€/q) Costo totale (€)
Fieno trifoglio pratense 1.056,00 1,125 1.188 7 7.392,00
Fieno trif. prat. di stoppia 432,00 1,1 475 7 3.024,00
Fieno di erba medica 1.728,00 1,2 2.074 6,8 11.750,40
Granella di mais 648,00 2,625 1.701 14 9.072,00
Granella di orzo 432,00 2,5 1.080 12,7 5.486,40
Totale 6.518   36.724,80
 


Cosicché complessivamente la quantità annua di fieno normale disponibile in azienda è di:

q. (10.614 + 6.158) = q. 17.132

I vitelli consumano mediamente in un anno un quantitativo F.N. pari a circa 12 volte il proprio peso.

In relazione alla suddetta produzione foraggiera, il peso vivo mantenibile in azienda risulta pertanto di:

q. 17.132 : 12 = 1.427,71 q.

Considerato che il peso medio nell’anno di ciascun vitello è di 4 q. (per come detto sono acquistati al peso di 2,0 q. e rivenduti al peso di 6,0 q.) il numero di capi allevabili è pari a:

1.427,71 q. . : 4,0 q. = vitelli 357 (cifra tonda)


Di fatto durante il sopralluogo effettuato ai fini della stima è stata rilevata la presenza di 358 vitelli; dai documenti contabili esibiti nello scorso anno erano presenti 345 vitelli e l’anno precedente n. 360 capi. Pertanto ai fini della determinazione dell’utile di stalla si farà riferimento al calcolo sopra determinato (357 capi) che corrisponde al numero dei capi, mediamente allevati negli ultimi tre anni, in perfetta armonia con i criteri ordinari di conduzione degli allevamenti bovini nella zona.

La composizione media di stalla ai fini del calcolo dell’utile lordo di stalla (cfr. paragrafo 3.4.1) e per la determinazione delle quote (cfr. paragrafo 5.3.1, tabella n. 10) è assunta in 357 vitelli del peso medio di 4 q.


Determinazione dell’utile lordo di stalla

In relazione al sistema di rimonta esterna attuato nell’azienda, l’utile lordo di stalla si calcola come differenza tra il prezzo di vendita del bestiame e quello di acquisto.

lI peso dei vitelli annualmente venduti è

n. vitelli 357 x 6,0 . peso/cad = 2.142 q.

Da una indagine di mercato condotta nella zona è stato accertato che il prezzo medio di compravendita di vitelli del peso di circa q. 6,0 è variabile da € 2,10 /kg ad € 1,9 /kg., per cui il ricavo dalle vendite, assumendo il prezzo medio di 2,00 €/Kg, ammonta a:

2.142 q x € 200,00 / q = € 428.400,00

lI peso dei vitelli annualmente acquistati è

n. vitelli 357 x 2,0 . peso/cad = 714 q.

il prezzo medio di compravendita di vitelli del peso di circa q. 2,0 è variabile da € 2,30 /kg ad € 2,0 /kg., per cui il costo degli acquisti, assumendo il prezzo medio di 2,15 €/Kg, ammonta a:

714 q x € 215,00 / q = € 153.510,00

L’utile di stalla perciò risulta

Vendite – acquisti = € (428.400,00 - 153.510,00) = € 274.890,00


Ai fini della determinazione delle quote di assicurazione dei rischi sul valore capitale del bestiame, questo si assume nel valore calcolato con riferimento al peso medio del bestiame e al prezzo medio unitario tra i due importi sopraindicati,quindi

q. (2.142 + 714)/2 x € 207,50/q. = € 296.310,00

Il letame prodotto risulta totalmente reimpiegato nell’azienda per la concimazione dei terreni.