Centro Agricolo in loc. …………..
Gli edifici del centro aziendale sono raggruppabili in due tipologie di destinazione d’uso: gli edifici del borgo originario, utilizzati per uffici, abitazioni e ristorante e gli edifici a carattere rurale. Le palazzine del borgo, realizzate in epoca remota, si elevano di due piani fuori terra, ad eccezione della ex scuola composta del solo piano rialzato, con struttura in elevazione in muratura e copertura a tetto. Generalmente presentano le caratteristiche di finitura originarie, con infissi in legno pavimentazioni in marmette di cemento con graniglia. Anche gli impianti tecnologici non hanno subito sostanziali modifiche, salvo gli adeguamenti necessari per renderli funzionanti e in alcuni casi rispondenti alla normativa in vigore in materia.
Tutte le unità immobiliari sono ancora prive di impianto di riscaldamento ad eccezione delle abitazioni poste sopra gli uffici e quella ubicata sopra...
_OMISSIS_ ... dove sono stati realizzati impianti fissi a gas propano.
Pur se il centro di ……………….. è ben collegato al resto del territorio comunale dalla suddetta provinciale, le varie unità immobiliari sono sinergicamente integrati nel contesto aziendale, pertanto non presentano un peculiare interesse commerciale se poste sul mercato separatamente. Soltanto la palazzina che ospita il ristorante e l’abitazione soprastante, presenta la possibilità di essere scorporata dal resto dell’azienda per avere, a titolo esclusivo, una porzione di area esterna direttamente accessibile dalla strada provinciale.
Con riferimento alle caratteristiche degli immobili in valutazione con quelli in raffronto di cui al paragrafo 4.1, tenuto conto di quanto fin qui detto, si ritiene equo attribuire i seguenti valori unitari da riferire alle superfici lorde delle varie unità immobiliari:
600,00 €/m2 alle ...
_OMISSIS_ ...li uffici ristrutturati;
500,00 €/m2 alle abitazioni e all’ex scuola nelle condizioni originarie;
1.000,00 €/m2 al ristorante.
Nell’intorno del borgo sono ubicati una serie di annessi agricoli costituiti da stalle e depositi in muratura, capannoni prefabbricati, tettoie con strutture in muratura, tettoie con struttura metallica, alcune in parte tamponate, forni prefabbricati per l’essiccazione del tabacco.
Le stalle ed i depositi, generalmente si elevano di un solo piano fuori terra, con struttura in muratura e copertura a tetto con orditura in legno, sormontata da fogli di eternit o manto di tegole del tipo “marsigliese. La pavimentazione è in battuto di cemento; le stalle hanno ancora le postazioni per il bestiame.
Gli impianti tecnologici, generalmente elettrico e idrico, non sono rispondenti alle norme in vigore e sono limitati al minimo indispensabile necess...
_OMISSIS_ ...uso.
Le tettoie con struttura in muratura presentano pilastri in calcestruzzo e copertura a tetto in latero – cemento, quelle con struttura metallica sono coperte con fogli di eternit o di lamiera grecata. Alcune hanno la pavimentazione in massetto di calcestruzzo, le restanti sono a fondo sterrato.
Per questo genere di fabbricati, data la loro specifica destinazione, nonché finalità costruttiva, sul mercato immobiliare non si rilevano prezzi medi ordinari di compravendita. L’attribuzione dei valori unitari, pertanto, viene fatta in funzione del costo di costruzione, tenendo debitamente conto delle estensioni di superficie e dei particolari strutturali, in alcuni casi superati.
Un cenno di dettaglio va fatto per il mattatoio, in disuso da anni, che si considera alla stregua di un deposito, visto che i vari impianti non sono più funzionanti e funzionali per l’attività originaria.
Per quanto fin ...
_OMISSIS_ ...tiene congruo attribuire i seguenti valori unitari:
§ 600,00 €/m2 per gli uffici;
§ 650,00 €/m2 per le abitazioni;
§ 1.000,00 €/m2 per il ristorante;
§ 200,00 €/m2 all’officina, al deposito limitrofo e al capannone del mangimificio (altezza ml 10,00);
§ 150,00 €/m2 alle stalle e ai depositi;
§ 120,00
§ 60,00 €/m2 alle tettoie in muratura;
§ 400,00 €/m2 alla chiesa;
§ 500,00 €/m2 alla scuola e alle abitazioni su due piani;
§ 30,00 – 60,00 €/m2 alle tettoie metalliche;
§ 130,00 €/m2 al fabbricato al rustico;
§ 6.000,00 €/cad ai forni per l’essiccazione del tabacco.
Tali valori, di limitata entità, tengono anche conto che attualmente la dot...
_OMISSIS_ ... dei fabbricati rurali, risulta esuberante rispetto alle potenzialità produttive dell’azienda.
Nel prospetto di valutazione dei beni che segue, vengono riportati i singoli immobili per i quali, in ragione della consistenza determinata durante i sopralluoghi all’azienda sono stati ottenuti i relativi valori, applicando alla consistenza stessa i valori unitari desunti attraverso il percorso estimale sopra descritto.
Tali immobili sono stati individuati con dei numeri che corrispondono a quelli presenti sulla planimetria d’insieme, allegata alla presente parte della relazione e sulla documentazione fotografica, nella quale non sono riportate le foto di tutti i manufatti, ma solo quelle necessarie ad individuare ciascuna tipologia edilizia facente parte della dotazione immobiliare dell’azienda.
Nella tabella n. 9 sono riportati i risultati di stima di questi immobili.
...
_OMISSIS_ ...abella n.9 - Riepilogo valutazione fabbricati in loc.
n. fabbr.
Destinazione
Superficie m²
Val. unitario €
Valore €
1
Uffici direzione
220
600
132.000,00
1
Abitazioni (n.2 al piano primo)
210
650
136.500,00
2
Scuola
146
500
73.000,00
3
Ristorante (compresa la veranda di mq 85,50)
239
1.000,00
239.000,00
3
Abitazione (posta al primo piano)
154
600
92.400,00
4
Chiesa
338
400
...
_OMISSIS_ ...
5
Capannone (prefabbricato con copertura in eterniot)
496
120
59.520,00
6
Tettoria (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in eternit)
285
30
8.550,00
7
mangimificio: capannone (prefabbricato, h ml 10,00)
165
200
33.000,00
Impianto meccanico manigmificio a corpo
25.000,00
8
Tettoia (struttura metallica, fondo cls, copertura in eternit)
377
30
11.310,00
9
Forni essicazione tabacco (prefabbricati metallici)
n.6
...
_OMISSIS_ ... 36.000,00
9
Tettoria (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in lamiera)
108
30
3.240,00
10
Casottino (in muratura, tetto in cls)
25
200
5.000,00
12
Forni essicazione tabacco (prefabbricati metallici)
n.4
6.000,00
24.000,00
12
Tettoria (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in lamiera)
88
30
2.640,00
13
Officina, deposito
331
200
66.200,00
13
Tettoria (struttura metallica,)
50
30
1.500,00
14
Abita...
_OMISSIS_ ...ue piani)
243
500
121.500,00
15
Rimessa macchine e attrezzi
206,4
150
30.960,00
16
Tettoria (struttura metallica, tamponata in parte, copertura in eternit)
327
60
19.620,00
17
Stalla bovini
728
150
109.200,00
18
Tettoria (struttura metallica, in parte interrata, copertura in eternit)
250
30
7.500,00
19
Stalla baovini
728
150
109.200,00
21
Stalla equini
143
150
21.450,00
22
Mattatoio
...
_OMISSIS_ ... 150
69.600,00
23
Tettoria (in muratura, ex stalla di sosta)
85
60
5.100,00
24
Tettoria (in muratura, ex inceneritore)
36
60
2.160,00
25
Fabbricato al rustico
60
130
7.800,00
Totale valore immobili
1.588.150,00
Centro Agricolo …………………
Il centro della ……………. è ubicato più all’interno dell’azienda, rispetto alla strada provinciale. E’ caratterizzato da un villino padronale di due piani fuori terra, ora costituito da un’unica unità abitativa, tuttora nelle condizioni di finitura originarie, salv...
_OMISSIS_ ...amento dei servizi igienici. Si eleva di due piani fuori terra, più il piano seminterrato, con struttura in muratura di tufo a vista, copertura a tetto, infissi in legno.
Le palazzine contenenti quattro abitazioni ciascuna, presentano la stessa struttura e finitura di quella presente nel borgo di ……………….
Lo stesso vale per gli edifici connessi all’attività agricola, in particolare i ...