Centro Agricolo in loc. …………..
Gli edifici del centro aziendale sono raggruppabili in due tipologie di destinazione d’uso: gli edifici del borgo originario, utilizzati per uffici, abitazioni e ristorante e gli edifici a carattere rurale. Le palazzine del borgo, realizzate in epoca remota, si elevano di due piani fuori terra, ad eccezione della ex scuola composta del solo piano rialzato, con struttura in elevazione in muratura e copertura a tetto. Generalmente presentano le caratteristiche di finitura originarie, con infissi in legno pavimentazioni in marmette di cemento con graniglia. Anche gli impianti tecnologici non hanno subito sostanziali modifiche, salvo gli adeguamenti necessari per renderli funzionanti e in alcuni casi rispondenti alla normativa in vigore in materia.
Tutte le unità immobiliari sono ancora prive di impianto di riscaldamento ad eccezione delle abitazioni poste sopra gli uffici e quella ubicata sopra il ristorante, dove sono stati realizzati impianti fissi a gas propano.
Pur se il centro di ……………….. è ben collegato al resto del territorio comunale dalla suddetta provinciale, le varie unità immobiliari sono sinergicamente integrati nel contesto aziendale, pertanto non presentano un peculiare interesse commerciale se poste sul mercato separatamente. Soltanto la palazzina che ospita il ristorante e l’abitazione soprastante, presenta la possibilità di essere scorporata dal resto dell’azienda per avere, a titolo esclusivo, una porzione di area esterna direttamente accessibile dalla strada provinciale.
Con riferimento alle caratteristiche degli immobili in valutazione con quelli in raffronto di cui al paragrafo 4.1, tenuto conto di quanto fin qui detto, si ritiene equo attribuire i seguenti valori unitari da riferire alle superfici lorde delle varie unità immobiliari:
- 600,00 €/m2 alle abitazioni e agli uffici ristrutturati;
- 500,00 €/m2 alle abitazioni e all’ex scuola nelle condizioni originarie;
- 1.000,00 €/m2 al ristorante.
Nell’intorno del borgo sono ubicati una serie di annessi agricoli costituiti da stalle e depositi in muratura, capannoni prefabbricati, tettoie con strutture in muratura, tettoie con struttura metallica, alcune in parte tamponate, forni prefabbricati per l’essiccazione del tabacco.
Le stalle ed i depositi, generalmente si elevano di un solo piano fuori terra, con struttura in muratura e copertura a tetto con orditura in legno, sormontata da fogli di eternit o manto di tegole del tipo “marsigliese. La pavimentazione è in battuto di cemento; le stalle hanno ancora le postazioni per il bestiame.
Gli impianti tecnologici, generalmente elettrico e idrico, non sono rispondenti alle norme in vigore e sono limitati al minimo indispensabile necessario all’uso.
Le tettoie con struttura in muratura presentano pilastri in calcestruzzo e copertura a tetto in latero – cemento, quelle con struttura metallica sono coperte con fogli di eternit o di lamiera grecata. Alcune hanno la pavimentazione in massetto di calcestruzzo, le restanti sono a fondo sterrato.
Per questo genere di fabbricati, data la loro specifica destinazione, nonché finalità costruttiva, sul mercato immobiliare non si rilevano prezzi medi ordinari di compravendita. L’attribuzione dei valori unitari, pertanto, viene fatta in funzione del costo di costruzione, tenendo debitamente conto delle estensioni di superficie e dei particolari strutturali, in alcuni casi superati.
Un cenno di dettaglio va fatto per il mattatoio, in disuso da anni, che si considera alla stregua di un deposito, visto che i vari impianti non sono più funzionanti e funzionali per l’attività originaria.
Per quanto fin qui detto si ritiene congruo attribuire i seguenti valori unitari:
§ 600,00 €/m2 per gli uffici;
§ 650,00 €/m2 per le abitazioni;
§ 1.000,00 €/m2 per il ristorante;
§ 200,00 €/m2 all’officina, al deposito limitrofo e al capannone del mangimificio (altezza ml 10,00);
§ 150,00 €/m2 alle stalle e ai depositi;
§ 120,00
§ 60,00 €/m2 alle tettoie in muratura;
§ 400,00 €/m2 alla chiesa;
§ 500,00 €/m2 alla scuola e alle abitazioni su due piani;
§ 30,00 – 60,00 €/m2 alle tettoie metalliche;
§ 130,00 €/m2 al fabbricato al rustico;
§ 6.000,00 €/cad ai forni per l’essiccazione del tabacco.
Tali valori, di limitata entità, tengono anche conto che attualmente la dotazione edilizia dei fabbricati rurali, risulta esuberante rispetto alle potenzialità produttive dell’azienda.
Nel prospetto di valutazione dei beni che segue, vengono riportati i singoli immobili per i quali, in ragione della consistenza determinata durante i sopralluoghi all’azienda sono stati ottenuti i relativi valori, applicando alla consistenza stessa i valori unitari desunti attraverso il percorso estimale sopra descritto.
Tali immobili sono stati individuati con dei numeri che corrispondono a quelli presenti sulla planimetria d’insieme, allegata alla presente parte della relazione e sulla documentazione fotografica, nella quale non sono riportate le foto di tutti i manufatti, ma solo quelle necessarie ad individuare ciascuna tipologia edilizia facente parte della dotazione immobiliare dell’azienda.
Nella tabella n. 9 sono riportati i risultati di stima di questi immobili.
| Tabella n.9 - Riepilogo valutazione fabbricati in loc. |
| n. fabbr. |
Destinazione |
Superficie m² |
Val. unitario € |
Valore € |
| 1 |
Uffici direzione |
220 |
600 |
132.000,00 |
| 1 |
Abitazioni (n.2 al piano primo) |
210 |
650 |
136.500,00 |
| 2 |
Scuola |
146 |
500 |
73.000,00 |
| 3 |
Ristorante (compresa la veranda di mq 85,50) |
239 |
1.000,00 |
239.000,00 |
| 3 |
Abitazione (posta al primo piano) |
154 |
600 |
92.400,00 |
| 4 |
Chiesa |
338 |
400 |
135.200,00 |
| 5 |
Capannone (prefabbricato con copertura in eterniot) |
496 |
120 |
59.520,00 |
| 6 |
Tettoria (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in eternit) |
285 |
30 |
8.550,00 |
| 7 |
mangimificio: capannone (prefabbricato, h ml 10,00) |
165 |
200 |
33.000,00 |
| |
Impianto meccanico manigmificio a corpo |
25.000,00 |
| 8 |
Tettoia (struttura metallica, fondo cls, copertura in eternit) |
377 |
30 |
11.310,00 |
| 9 |
Forni essicazione tabacco (prefabbricati metallici) |
n.6 |
6.000,00 |
36.000,00 |
| 9 |
Tettoria (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in lamiera) |
108 |
30 |
3.240,00 |
| 10 |
Casottino (in muratura, tetto in cls) |
25 |
200 |
5.000,00 |
| 12 |
Forni essicazione tabacco (prefabbricati metallici) |
n.4 |
6.000,00 |
24.000,00 |
| 12 |
Tettoria (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in lamiera) |
88 |
30 |
2.640,00 |
| 13 |
Officina, deposito |
331 |
200 |
66.200,00 |
| 13 |
Tettoria (struttura metallica,) |
50 |
30 |
1.500,00 |
| 14 |
Abitazioni (n.4 su due piani) |
243 |
500 |
121.500,00 |
| 15 |
Rimessa macchine e attrezzi |
206,4 |
150 |
30.960,00 |
| 16 |
Tettoria (struttura metallica, tamponata in parte, copertura in eternit) |
327 |
60 |
19.620,00 |
| 17 |
Stalla bovini |
728 |
150 |
109.200,00 |
| 18 |
Tettoria (struttura metallica, in parte interrata, copertura in eternit) |
250 |
30 |
7.500,00 |
| 19 |
Stalla baovini |
728 |
150 |
109.200,00 |
| 21 |
Stalla equini |
143 |
150 |
21.450,00 |
| 22 |
Mattatoio |
464 |
150 |
69.600,00 |
| 23 |
Tettoria (in muratura, ex stalla di sosta) |
85 |
60 |
5.100,00 |
| 24 |
Tettoria (in muratura, ex inceneritore) |
36 |
60 |
2.160,00 |
| 25 |
Fabbricato al rustico |
60 |
130 |
7.800,00 |
| Totale valore immobili |
1.588.150,00 |
Centro Agricolo …………………
Il centro della ……………. è ubicato più all’interno dell’azienda, rispetto alla strada provinciale. E’ caratterizzato da un villino padronale di due piani fuori terra, ora costituito da un’unica unità abitativa, tuttora nelle condizioni di finitura originarie, salvo l’adeguamento dei servizi igienici. Si eleva di due piani fuori terra, più il piano seminterrato, con struttura in muratura di tufo a vista, copertura a tetto, infissi in legno.
Le palazzine contenenti quattro abitazioni ciascuna, presentano la stessa struttura e finitura di quella presente nel borgo di ……………….
Lo stesso vale per gli edifici connessi all’attività agricola, in particolare i quattro alloggi a schiera, presentano le finiture originarie di tipo più economico rispetto alle abitazioni sopra dette.
Dietro il fabbricato posto di rimpetto all’accesso del fondo, si estendono una serie di tettoie con struttura parte in muratura e parte metallica, sotto le quali è ubicato un sistema di stabulazione a box semiatomatizzato, ora inutilizzato.
Per quanto riguarda l’attribuzione dei valori unitari si fa espresso riferimento a quanto già esplicitato per il centro agricolo …………………….
Nella fattispecie si è ritenuto congruo ridurre il valore unitario delle abitazioni in funzione della loro posizione più internata sul territorio aziendale, che ne limita ulteriormente l’interesse commerciale.
Detto quanto sopra si attribuiscono i seguenti valori unitari:
§ 550,00 €/m2 al villino padronale;
§ 450,00 €/m2 alle abitazioni;
§ 300,00 €/m2 agli alloggi;
§ 150,00 €/m2 ai depositi;
§ 100,00 €/m2 alle stalle;
§ 30,00 €/m2 alle tettoie con struttura metallica;
§ 125,00 €/m2 alla tettoia tamponata sui lati.
Nella tabella n. 10 sono riportati i risultati di stima.
| Tabella n.10 - Riepilogo valutazione fabbricati in loc. |
| n. fabbr. |
Destinazione |
Superficie m² |
Val. unitario € |
Valore € |
| 1 |
Villino, piano S1 (locali accessori) |
169 |
300 |
50.700,00 |
| |
Villino, piano T e 1 (abitazione) |
271 |
550 |
149.050,00 |
| 2 |
Abitazioni (n.4 su due piani) |
280 |
450 |
126.000,00 |
| 3 |
Abitazioni (n.4 su due piani) |
280 |
450 |
126.000,00 |
| 4 |
Abitazioni (n.4 su due piani) |
268 |
300 |
80.400,00 |
| 4 |
Depositi (piano t e 1) |
333 |
150 |
49.950,00 |
| 5 |
Deposito |
410 |
150 |
61.500,00 |
| 6 |
Tettoia, deposito (in muratura, tamponata) |
224 |
125 |
28.000,00 |
| 7 |
Stalla aperta (tettoia con struttura metallica, copertura in eternit) |
782 |
100 |
78.200,00 |
| 8 |
Stalla aperta (struttura in muratura, tetto in cls) |
760 |
100 |
76.000,00 |
| 9 |
Stalla aperta (tettoia con struttura metallica, copertura in eternit) |
353 |
100 |
35.300,00 |
| 10 |
Stalla aperta (tettoia con struttura metallica, copertura in eternit) |
760 |
100 |
76.000,00 |
| 11 |
Stalla aperta (struttura in muratura, tetto in cls) |
559 |
100 |
55.900,00 |
| 12 |
Tettoia (struttura in cls, in parte tamponata) |
316 |
100 |
31.600,00 |
| 13 |
Tettoia (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in eternit) |
292 |
30 |
8.760,00 |
| 14 |
Tettoia (struttura metallica, fondo cls, copertura in eternit) |
285 |
30 |
8.550,00 |
| 15 |
Tettoia (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in eternit) |
518 |
30 |
15.540,00 |
| 16 |
Vasca liquami (prefabbricata, impiato di sollevamento) |
a corpo |
10.000,00 |
| Totale valore immobili |
1.067.450,00 |
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