Stima di un'azienda agraria: la valutazione dei fabbricati

Centro Agricolo in loc. ………….. Gli edifici del centro aziendale sono raggruppabili in due tipologie di destinazione d’uso: gli edifici del borgo originario, utilizzati per uffici, abitazioni e ristorante e gli edifici a carattere rurale. Le palazzine del borgo, realizzate in epoca remota, si elevano di due piani fuori terra, ad eccezione della ex scuola composta del solo piano rialzato, con struttura in elevazione in muratura e copertura a tetto. Generalmente presentano le caratteristiche di finitura originarie, con infissi in legno pavimentazioni in marmette di cemento con graniglia. Anche gli impianti tecnologici non hanno subito sostanziali modifiche, salvo gli adeguamenti necessari per renderli funzionanti e in alcuni casi rispondenti a... _OMISSIS_ ...n vigore in materia.

Tutte le unità immobiliari sono ancora prive di impianto di riscaldamento ad eccezione delle abitazioni poste sopra gli uffici e quella ubicata sopra il ristorante, dove sono stati realizzati impianti fissi a gas propano.

Pur se il centro di ……………….. è ben collegato al resto del territorio comunale dalla suddetta provinciale, le varie unità immobiliari sono sinergicamente integrati nel contesto aziendale, pertanto non presentano un peculiare interesse commerciale se poste sul mercato separatamente. Soltanto la palazzina che ospita il ristorante e l’abitazione soprastante, presenta la possibilità di essere scorporata dal resto dell’azienda per avere, a titolo esclusivo, un... _OMISSIS_ ...rea esterna direttamente accessibile dalla strada provinciale.

Con riferimento alle caratteristiche degli immobili in valutazione con quelli in raffronto di cui al paragrafo 4.1, tenuto conto di quanto fin qui detto, si ritiene equo attribuire i seguenti valori unitari da riferire alle superfici lorde delle varie unità immobiliari:
600,00 €/m2 alle abitazioni e agli uffici ristrutturati;
500,00 €/m2 alle abitazioni e all’ex scuola nelle condizioni originarie;
1.000,00 €/m2 al ristorante.
Nell’intorno del borgo sono ubicati una serie di annessi agricoli costituiti da stalle e depositi in muratura, capannoni prefabbricati, tettoie con strutture in muratura, tettoie con struttu... _OMISSIS_ ...lcune in parte tamponate, forni prefabbricati per l’essiccazione del tabacco.

Le stalle ed i depositi, generalmente si elevano di un solo piano fuori terra, con struttura in muratura e copertura a tetto con orditura in legno, sormontata da fogli di eternit o manto di tegole del tipo “marsigliese. La pavimentazione è in battuto di cemento; le stalle hanno ancora le postazioni per il bestiame.

Gli impianti tecnologici, generalmente elettrico e idrico, non sono rispondenti alle norme in vigore e sono limitati al minimo indispensabile necessario all’uso.

Le tettoie con struttura in muratura presentano pilastri in calcestruzzo e copertura a tetto in latero – cemento, quelle con struttura metallica sono coperte c... _OMISSIS_ ...rnit o di lamiera grecata. Alcune hanno la pavimentazione in massetto di calcestruzzo, le restanti sono a fondo sterrato.

Per questo genere di fabbricati, data la loro specifica destinazione, nonché finalità costruttiva, sul mercato immobiliare non si rilevano prezzi medi ordinari di compravendita. L’attribuzione dei valori unitari, pertanto, viene fatta in funzione del costo di costruzione, tenendo debitamente conto delle estensioni di superficie e dei particolari strutturali, in alcuni casi superati.

Un cenno di dettaglio va fatto per il mattatoio, in disuso da anni, che si considera alla stregua di un deposito, visto che i vari impianti non sono più funzionanti e funzionali per l’attività originaria.

Per quanto fin ... _OMISSIS_ ...tiene congruo attribuire i seguenti valori unitari:

§ 600,00 €/m2 per gli uffici;

§ 650,00 €/m2 per le abitazioni;

§ 1.000,00 €/m2 per il ristorante;

§ 200,00 €/m2 all’officina, al deposito limitrofo e al capannone del mangimificio (altezza ml 10,00);

§ 150,00 €/m2 alle stalle e ai depositi;

§ 120,00

§ 60,00 €/m2 alle tettoie in muratura;

§ 400,00 €/m2 alla chiesa;

§ 500,00 €/m2 alla scuola e alle abitazioni su due piani;

§ 30,00 – 60,00 €/m2 alle tettoie metalliche;

§ 130,00 €/m2 al fab... _OMISSIS_ ...ico;

§ 6.000,00 €/cad ai forni per l’essiccazione del tabacco.

Tali valori, di limitata entità, tengono anche conto che attualmente la dotazione edilizia dei fabbricati rurali, risulta esuberante rispetto alle potenzialità produttive dell’azienda.

Nel prospetto di valutazione dei beni che segue, vengono riportati i singoli immobili per i quali, in ragione della consistenza determinata durante i sopralluoghi all’azienda sono stati ottenuti i relativi valori, applicando alla consistenza stessa i valori unitari desunti attraverso il percorso estimale sopra descritto.

Tali immobili sono stati individuati con dei numeri che corrispondono a quelli presenti sulla planimetria d’insieme, al... _OMISSIS_ ...sente parte della relazione e sulla documentazione fotografica, nella quale non sono riportate le foto di tutti i manufatti, ma solo quelle necessarie ad individuare ciascuna tipologia edilizia facente parte della dotazione immobiliare dell’azienda.

Nella tabella n. 9 sono riportati i risultati di stima di questi immobili.


Tabella n.9 - Riepilogo valutazione fabbricati in loc. n. fabbr. Destinazione Superficie m² Val. unitario € Valore € 1 Uffici direzione 220 600 132.000,00 1 ... _OMISSIS_ ...n.2 al piano primo) 210 650 136.500,00 2 Scuola 146 500 73.000,00 3 Ristorante (compresa la veranda di mq 85,50) 239 1.000,00 239.000,00 3 Abitazione (posta al primo piano) 154 600 92.400,00 4 Chiesa 338 400 135.200,00 5 Capannone (prefabbricato con copertura in eterniot) 496 120 59.520,00 ... _OMISSIS_ ... Tettoria (struttura metallica, fondo sterrato, copertura in eternit) ...


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