Stima di un'azienda agraria: metodologia e valutazione

Individuazione del criterio e della metodologia di stima L’azienda di ……………………. è tenuta alla redazione del bilancio economico e patrimoniale in coerenza con le disposizioni normative dettate dal codice civile in materia. Durante l’espletamento dell’incarico, una copia di tale documento, relativa all’anno 2001, mi è stata consegnata, al fine di trarne utili elementi per la richiesta valutazione.

Dal documento consegnato si evince che l’Azienda ha registrato per il periodo suddetto un utile di gestione pari a circa 32.000,00 €, dovuto anche ai contributi statali e comunitari, questi ultimi corrisposti sia per le colture praticate sia per i premi per l’allevamento d... _OMISSIS_ ...uini. Per il corrente anno, che come già indicato sopra è ancora in corso di elaborazione, da anticipazioni avute da addetti alla conduzione dell’azienda, il bilancio tende al pareggio.

Dall’esame in particolare del documento, si può apprendere l’andamento contabile dell’Azienda nel corso di più anni, rilevabile da un apposito prospetto riepilogativo contenente gli utili e le perdite a partire dagli anni 80.

In sintesi si può concludere che l’utile di esercizio è stato conseguito solo a partire dagli anni 90. I relativi importi, inoltre, risultavano contenuti rispetto al valore dell’azienda e ciò induce a priori a scartare, per la valutazione dell’azienda il metodo reddituale.

Anche il met... _OMISSIS_ ...imoniale-reddituale, risulterebbe inficiato delle considerazioni sopra effettuate, laddove tale procedimento contempla la determinazione dell’avviamento che, come noto, è anch’esso ancorato alla redditività dell’azienda.

Pertanto si ritiene che il metodo più adeguato per pervenire al più probabile valore di mercato dell’azienda sia quello di definizione del patrimonio, attraverso il criterio del valore di mercato, attesa la situazione risultante dallo stato patrimoniale che non evidenzia un utile di impresa stabile e consolidato nel tempo. E’ comunque opportuno effettuare alcune precisazioni.

Nell’applicazione di tale criterio, sviluppato con metodo sintetico comparativo per valori tipici, che prevede la compa... _OMISSIS_ ...ori dei beni costituenti l’azienda con altri di analoghe caratteristiche i cui prezzi di mercato sono noti, non si prescinderà dal considerare che ogni singolo cespite analizzato è comunque integrato sinergicamente nell’insieme di beni costituenti l’azienda e dalla sua organizzazione. Di ciò si terrà conto nell’attribuzione del valore unitario che verrà dato ai parametri di riferimento, Ha per i terreni e mq (di superficie lorda o netta come specificato per tipologia di immobile) per i fabbricati.

Oltre all’aspetto sopra indicato, i valori terranno conto anche delle altre peculiarità che possiede l’azienda stessa. In particolare, tra le caratteristiche più spiccate possedute è l’estensione che risulta essere superio... _OMISSIS_ ...uniti in un’unica unità poderale. Questa caratteristica la rende un bene esclusivo perché non si conoscono nella provincia di …………….. aziende di questa dimensione. Inoltre, essa è composta da boschi seminativi, pascoli, coste, vallate etc. che, nel loro insieme, conferiscono il paesaggio vario e piacevole. E’ dotata di una rete stradale interna che consente di raggiungere agevolmente anche le parti più remote dell’azienda stessa, ed è dotata di un patrimonio edilizio di rilievo, costituito da due centri agricoli, dal castello, da edilizia rurale distribuita, da impianti connesse alle esigenze lavorative, da rimesse per animali etc.

A fronte di questi aspetti positivi, si è rilevato come alcuni componenti s... _OMISSIS_ ...no da adeguare al fine di pervenire ad una migliore gestione che possa permettere di conseguire migliori risultati economici correlati alle produzioni agricole.

Il parco macchine ha necessità di essere rinnovato essendo costituito principalmente da macchinari obsoleti quasi completamente ammortizzati e ancora utilizzati, la coltivazione irrigua potrebbe essere incrementata previa ricerca di ulteriori pozzi, data la presenza nella zona di numerose acque fluviali, l’impiego della mano d’opera dovrebbe essere maggiormente razionalizzato.

Ciò premesso, si valuterà ogni tipologia di bene costituente l’azienda secondo l’ordine precedentemente seguito per la loro descrizione, non mancando di effettuare le specifiche integrazioni... _OMISSIS_ ...istiche possedute da ognuno di essi che sopravanzano quelle di carattere generale descritte nella presente parte.

Operativamente, in relazione alle difficoltà di potere disporre di dati di mercato che si riferiscano ad aziende perfettamente comparabili per incidenza/dotazione di fabbricati rurali, la comparazione viene effettuata con i valori di terreni agricoli nudi, privi di fabbricati, perché direttamente rilevati dal mercato in tale situazione ovvero con quelli calcolati analiticamente con specifica analisi ed elaborazione, scorporando il valore dei fabbricati rurali dal valore immobiliare complessivo.

Valutazione Indagini di mercato Per l'individuazione dei beni di raffronto, oggetto di recenti contrattazioni sono state sviluppate le seg... _OMISSIS_ ...presso locali operatori immobiliari e strutture pubbliche e private che si interessano di gestione e valutazione di beni immobili.

In particolare sono state esaminate le attuali offerte di vendita di immobili similari a quelli oggetto di stima e ricercati gli atti pubblici relativi a recenti contrattazioni.

Il mercato delle aziende agrarie non è particolarmente vivo e le poche contrattazioni avutesi nei tempi recenti riflettono corrispettivi dichiarati in atto di poco superiori ai valori di riferimento, convenzionali e bassi perchè correlati ai redditi dominicali iscritti in catasto, previsti dall'articolo 52 del D.P.R. n. 131/86, oltre i quali l'Agenzia delle Entrate non può procedere a rettifica dei valori ai fini dell'accertamento del rea... _OMISSIS_ ...mpravendita, cui commisurare la tassazione.

Dalle notizie ricavate dall'indagine si sono esaminati presso gli Uffici provinciale delle Entrate e quello dell'Ufficio dell'Agenzia del territorio, molteplici atti di compravendita e le relative informazioni catastali che hanno interessato sia aziende agrarie sia appezzamenti di terreni autonomi, scorporati da aziende agricole; quelli significativi sono risultati i seguenti.

§ atto notaio G. Verdi del 21/4/2001, rep 3678, reg.to a ......... il 10/5/2001 al n. 1201, con il quale la Soc. ............ ha acquistato una azienda agricola in agro ........... della superficie di ha. 302,54 composta da seminativi e pascoli e relativi fabbricati rurali, per la superficie complessiva di Ha. 395,84 a... _OMISSIS_ ...rato di £ 7.200.000.000 pari ad € 3.718.490,00.

§ atto notaio G. Verdi dell' 11/9/2002, rep 3728, reg.to a ......... il 30/9/2002 al n. 2412, con il quale la Soc. ............ ha acquistato una azienda agricola in agro ........... della superficie di ha. 395,84 composta da seminativi e fabbricati rurali, al prezzo dichiarato di € 3.900.000,00.

§ atto notaio G. Bianchi del 12/10/2002, rep 7721, reg.to a ......... il 31/10/2002 al n. 5612, con il quale la Soc. ........


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