Stima di un'azienda agraria: metodologia e valutazione

Individuazione del criterio e della metodologia di stima L’azienda di ……………………. è tenuta alla redazione del bilancio economico e patrimoniale in coerenza con le disposizioni normative dettate dal codice civile in materia. Durante l’espletamento dell’incarico, una copia di tale documento, relativa all’anno 2001, mi è stata consegnata, al fine di trarne utili elementi per la richiesta valutazione.

Dal documento consegnato si evince che l’Azienda ha registrato per il periodo suddetto un utile di gestione pari a circa 32.000,00 €, dovuto anche ai contributi statali e comunitari, questi ultimi corrisposti sia per le colture praticate sia per i premi per l’allevamento dei bovini ed eq... _OMISSIS_ ...CRLF| Dall’esame in particolare del documento, si può apprendere l’andamento contabile dell’Azienda nel corso di più anni, rilevabile da un apposito prospetto riepilogativo contenente gli utili e le perdite a partire dagli anni 80.

In sintesi si può concludere che l’utile di esercizio è stato conseguito solo a partire dagli anni 90. I relativi importi, inoltre, risultavano contenuti rispetto al valore dell’azienda e ciò induce a priori a scartare, per la valutazione dell’azienda il metodo reddituale.

Anche il metodo misto, patrimoniale-reddituale, risulterebbe inficiato delle considerazioni sopra effettuate, laddove tale procedimento contempla la determinazione dell’avviamento che, come noto, è anch’esso ancorat... _OMISSIS_ ...atrimonio, attraverso il criterio del valore di mercato, attesa la situazione risultante dallo stato patrimoniale che non evidenzia un utile di impresa stabile e consolidato nel tempo. E’ comunque opportuno effettuare alcune precisazioni.

Nell’applicazione di tale criterio, sviluppato con metodo sintetico comparativo per valori tipici, che prevede la comparazione dei valori dei beni costituenti l’azienda con altri di analoghe caratteristiche i cui prezzi di mercato sono noti, non si prescinderà dal considerare che ogni singolo cespite analizzato è comunque integrato sinergicamente nell’insieme di beni costituenti l’azienda e dalla sua organizzazione. Di ciò si terrà conto nell’attribuzione del valore unitario che verrà dato ai parametri d... _OMISSIS_ ... conto anche delle altre peculiarità che possiede l’azienda stessa. In particolare, tra le caratteristiche più spiccate possedute è l’estensione che risulta essere superiore a 2.500 Ha, uniti in un’unica unità poderale. Questa caratteristica la rende un bene esclusivo perché non si conoscono nella provincia di …………….. aziende di questa dimensione. Inoltre, essa è composta da boschi seminativi, pascoli, coste, vallate etc. che, nel loro insieme, conferiscono il paesaggio vario e piacevole. E’ dotata di una rete stradale interna che consente di raggiungere agevolmente anche le parti più remote dell’azienda stessa, ed è dotata di un patrimonio edilizio di rilievo, costituito da due centri agricoli, dal castello, da edilizia ... _OMISSIS_ ...no da adeguare al fine di pervenire ad una migliore gestione che possa permettere di conseguire migliori risultati economici correlati alle produzioni agricole.

Il parco macchine ha necessità di essere rinnovato essendo costituito principalmente da macchinari obsoleti quasi completamente ammortizzati e ancora utilizzati, la coltivazione irrigua potrebbe essere incrementata previa ricerca di ulteriori pozzi, data la presenza nella zona di numerose acque fluviali, l’impiego della mano d’opera dovrebbe essere maggiormente razionalizzato.

Ciò premesso, si valuterà ogni tipologia di bene costituente l’azienda secondo l’ordine precedentemente seguito per la loro descrizione, non mancando di effettuare le specifiche integrazioni delle caratter... _OMISSIS_ ... di mercato che si riferiscano ad aziende perfettamente comparabili per incidenza/dotazione di fabbricati rurali, la comparazione viene effettuata con i valori di terreni agricoli nudi, privi di fabbricati, perché direttamente rilevati dal mercato in tale situazione ovvero con quelli calcolati analiticamente con specifica analisi ed elaborazione, scorporando il valore dei fabbricati rurali dal valore immobiliare complessivo.

Valutazione Indagini di mercato Per l'individuazione dei beni di raffronto, oggetto di recenti contrattazioni sono state sviluppate le seguenti indagini presso locali operatori immobiliari e strutture pubbliche e private che si interessano di gestione e valutazione di beni immobili.

In particolare sono state esaminate le attuali offer... _OMISSIS_ ... e le poche contrattazioni avutesi nei tempi recenti riflettono corrispettivi dichiarati in atto di poco superiori ai valori di riferimento, convenzionali e bassi perchè correlati ai redditi dominicali iscritti in catasto, previsti dall'articolo 52 del D.P.R. n. 131/86, oltre i quali l'Agenzia delle Entrate non può procedere a rettifica dei valori ai fini dell'accertamento del reale prezzo di compravendita, cui commisurare la tassazione.

Dalle notizie ricavate dall'indagine si sono esaminati presso gli Uffici provinciale delle Entrate e quello dell'Ufficio dell'Agenzia del territorio, molteplici atti di compravendita e le relative informazioni catastali che hanno interessato sia aziende agrarie sia appezzamenti di terreni autonomi, scorporati da aziende agricole; quelli... _OMISSIS_ ...ato una azienda agricola in agro ........... della superficie di ha. 302,54 composta da seminativi e pascoli e relativi fabbricati rurali, per la superficie complessiva di Ha. 395,84 al prezzo dichiarato di £ 7.200.000.000 pari ad € 3.718.490,00.

§ atto notaio G. Verdi dell' 11/9/2002, rep 3728, reg.to a ......... il 30/9/2002 al n. 2412, con il quale la Soc. ............ ha acquistato una azienda agricola in agro ........... della superficie di ha. 395,84 composta da seminativi e fabbricati rurali, al prezzo dichiarato di € 3.900.000,00.

§ atto notaio G. Bianchi del 12/10/2002, rep 7721, reg.to a ......... il 31/10/2002 al n. 5612, con il quale la Soc. ............ ha acquistato una azienda agricola in agro ........... della sup... _OMISSIS_ ........ il 24/01/2003 al n. 4612, con il quale il sig. . ............ ha acquistato terreni in agro ........... della superficie di ha. 40,97 composta da particelle a pascoli, priva di fabbricati rurali, al prezzo dichiarato di € 280.000,00.

§ atto notaio G. Bianchi del 2/2/2003, rep 7798, reg.to a ......... il 21/02/2003 al n. 4613, con il quale la Soc. ............ ha acquistato terreni agricoli in agro ........... della superficie di ha. 831,78 composta da boschi ,al prezzo dichiarato di € 4.200.000,00.

§ atto notaio G. Neri del 4/3/2001, rep 1619, reg.to a ......... il 24/03/2001 al n. 2112, con il quale il sig. . ............ ha acquistato terreni in agro ........... della superficie di ha. 45,54 composti da boschi, privi di fab... _OMISSIS_ ............... ha acquistato terreni in agro ........... della superficie ha. 3,31 composta da particelle destinate a orto irriguo e vivaio, prive di fabbricati rurali, ma dotate di pozzo al prezzo dichiarato di € 100.000,00.


I dati di cui ai suddetti atti sono stati analizzati ed elaborati, sulla base di informazioni assunte attraverso visite sopralluogo ai beni compravenduti ed accertamenti in catasto, per risalire ai probabili valori unitari dei singoli cespiti costituenti i beni trasferiti.

I risultati della suddetta analisi ed elaborazione sono riportati nella tabella n. 5.


Tabella n.5 - Elaborazioni indagini di mercato Anno Qualità terreni ... _OMISSIS_ ...6.250,00 Pascoli 197,09 6.000,00 1.182.540,00 Fabbricati 500 500,00 250.000,00 3.168.790,00 2002 Seminativi 302,54 12.000,00 3.630.480,00 Fabbricati 400 500,00 200.000,00 3.830.480,00 2003 Seminativi irrigui 200,02 19.000,00 3.800.380,00 Fabbricati 180 600,00... _OMISSIS_ ...80.000,00 2003 Boschi 831,78 5.049,41 4.200.000,00 2001 Boschi 45,54 5.489,68 250.000,00 2002 Orto-vivaio 3,31 30.211,48 100.000,00

Da indagini presso l' Agenzia immobiliare di mediazione ..............., ..........., ..........., per la compravendita di terreni agricoli sono state rilevate le seguenti indicazioni riportate nella tabella n. 6.

... _OMISSIS_ ... Seminativi asciutti 5.000,00 17.000,00 Pascoli 3.500,00 8.000,00 Orti 20.000,00 35.000,00 Seminativi irrigui 13.000,00 21.000,00 Boschi 4.500,00 7.000,00 Fabbricati ordinari 450,00 800,00

L'Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia del territorio per il 1° semestre 2003, riporta i valori di cui alla tabella n. 7.

Tabella n.7 - Valori Osservatorio merca... _OMISSIS_ ...iutti 5.000,00 17.000,00 Pascoli 3.500,00 8.000,00 Orti 20.000,00 35.000,00 Seminativi irrigui 13.000,00 21.000,00 Boschi 4.500,00 7.000,00 Incolto produttivo 2.600,00 5.165,00 Fabbricati non intensivi 568,00 723,00 Uffici 568,00 723,00 Negozi 465,00 1.291,00

Per qua... _OMISSIS_ ... hanno interessato zone agricole o frazioni rurali del comune. I valori immobiliari indicati corrispondono circa ai costi di ricostruzione dei fabbricati con l'applicazione di una vetustà media del 70%.

Il valore delle costruzioni prefabbricate e delle tettoie nonchè quelle di fabbricati ordinari come sopra considerati, ma in diverso stato di conservazione ovvero di tipologia edilizia non omogenea con quella base di raffronto è modulato con specifici coefficienti correttivi applicati in forma percentuale sui valori medi indicati.

Valutazione terreni Terreni Boschivi I terreni boschivi occupano circa il 50% dell’estensione dell’azienda, Nella parte descrittiva sono state individuate le loro pecularietà che si sostanziano nel tipo di ... _OMISSIS_ ...ima utilizzazione economica del bene, commisurata alla vendita dei tagli, che fanno registrare, per ogni esercizio, introiti di rilievo a fronte di poche spese.

In particolare sono stati raccolti presso l’amministrazione i dati degli importi di aggiudicazione che si sono svolti negli ultimi tre anni, riportati nella tabella n. 8.


Tabella n.8 - Ricavi annui dal taglio dei boschi Anno Superficie in Ha Importi in € 2000 83.00.00 238.000,00 2001 81.00.00 279.000,00 2002 80.00.00 237... _OMISSIS_ ...glio (17 anni rispetto ai 15 di norma), che ha comportato la presenza di una maggiore massa legnosa.

Dalla media degli importi, tenendo conto della considerazione per l’anno 2001 il ricavo medio per la vendita del taglio dei boschi è di 240.000,00 €/anno.

La buona redditività si riflette sul valore dei boschi, che in base all’andamento di mercato in considerazione di tutte le caratteristiche precedentemente indicate, li pone in una fascia di valore medio alta.

Sulla base delle rilevazioni di mercato riportate nel paragrafo 4.1, della data cui si riferiscono e della natura e consistenza degli immobili oggetto di trasferimento, avuto riguardo alla specifica natura dei terreni in esame, alla loro rilevante consistenza, si ritiene e... _OMISSIS_ ... Se si confronta il valore stimato, con il reddito medio annuo, depurato delle spese, necessarie per la sistemazione di staccionature, per strade, per gli oneri fiscali e ...