Stima di un'azienda agraria: la superficie fondiaria e i fabbricati

Superficie fondiaria

Terreni occupati dai boschi

Queste aree costituiscono un vasto comprensorio che dalla zona nord, denominata ………….., si estende su tutta la fascia ovest della tenuta individuate con le località ……… ,…………, ………………, ………….. e ……….., tagliando fuori tutti i terreni seminativi assegnati alla cooperativa.

Altimetricamente presentano un andamento pianeggiante e risultano facilmente accessibili in ogni porzione mediante una estesa rete viaria interna.

In particolare la zona nord della provinciale ……………….. è servita da una strada principale, cosiddetta di ………………….., di agevole percorribilità, costituita da strato in macadam in buono stato di manutenzione, che costeggia ad est questa parte del bosco e dalla quale partono altre strade, prevalentemente a fondo naturale, che consentono di raggiungere ogni parte del bosco stesso. La striscia boschiva a sud della provinciale invece, è praticamente suddivisa in due parti dalla strada del ………………… che partendo dalla provinciale suddetta termina in corrispondenza del fosso del ………………. Anche questa strada interna è di agevole percorribilità; ha le stesse caratteristiche di quella di …………………. e versa in buone condizioni di manutenzione.

Tale struttura è collegata sia alla viabilità interna al bosco, che essenzialmente si presenta come fondo naturale, sia ad altra strada che, in località ………………., consente di raggiungere il Castello della ………………………

Il soprassuolo del bosco è rappresentato prevalentemente da specie quercine come cerro, rovere, roverella ed altre minori, la forma di governo è il ceduo matricinato sottoposto a regolari turni di taglio.

Il preesistente piano dei tagli prevedeva la suddivisione del bosco in 15 sezioni della superficie di 80.00 ettari l’una, con turno di taglio quindicennale, che garantisce una resa annua di rilievo continua, corrispondendo il numero delle zone al turno che, ordinariamente nella zona, viene praticato per le essenze coltivate. La vigente normativa, limitando le superfici massime di taglio a 40.00 ettari, ha comportato la necessità di provvedere ad una ulteriore suddivisione delle zone che è attualmente in fase di studio e realizzazione.

Le varie sezioni risultano in parte recintate e pertanto agevolmente utilizzabili per la stabulazione libera del bestiame. Tale sistema di allevamento viene eseguito nelle zone prossime al taglio, salvaguardando il rinnovo della massa boschiva e al tempo stesso, ottimizzando le risorse vegetali ai fini dell’allevamento, con conseguente limitazione dello sviluppo del sottobosco, aspetto quest’ultimo particolarmente rilevante per le operazioni di accesso, lavorazione, accumulo e trasporto del legname tagliato. Sono presenti inoltre aree boschive minori rappresentate prevalentemente da spallette di fossi, non inserite nel piano dei tagli, che comunque vengono periodicamente sottoposte a taglio di sfollamento e mantenute pulite dagli animali al pascolo. Da quanto descritto è evidente l’importanza economica che riveste un bosco così assestato nel complesso bilancio aziendale. L’andamento pianeggiante, l’agevole accesso interno e il razionale piano di utilizzazione, consentono infatti di contenere al massimo le spese di taglio e di ottenere pertanto elevati ricavi.


Terreni destinati a seminativo

Le aree destinate a seminativo, vanno ad occupare più zone del territorio aziendale e sono ubicate nelle località ………………., …………….., ……………., ……………. e ……………. Questi terreni sono tutti caratterizzati da un andamento altimetrico pianeggiante o in lieve pendio, da un suolo fertile e profondo ed in parte vanno a costituire delle valli circoscritte dal bosco e dai corsi d’acqua.

I terreni in località …………….., si raggiungono tramite l’omonima strada che si diparte in direzione nord dalla Provinciale ………………. all’altezza della cantoniera, ed hanno un andamento in leggero pendio formando un compluvio verso il fosso del ……………. Essi possono essere raggiunti anche dalla provinciale …………………, attraverso la comunale della ……………, ad esse collegata.

I terreni in località …………., ………………, ……………….. fino a …………………, hanno un andamento pianeggiante, sono delimitati verso est dal fosso della ……… e verso ovest dal fosso del ………………… e sono attraversati nella loro interezza dalla strada di ………………….. che dalla Provinciale ………………………… giunge fino alla Rocca.

Le porzioni individuate con le località ……………………, ……………………, ……………….. e …………………. hanno tutte un andamento pianeggiante e sono delimitati dalla Provinciale all’altezza del centro aziendale di ……………….., dal fosso del ………………… verso est fino ad arrivare ai margini del bosco in direzione sud-……………. disposti a schiena d’asino tra il fosso del ………….. e il fosso ……………, così come l’appezzamento di ………………, circoscritto interamente dal bosco a cui si giunge percorrendo l’omonima strada.

Tutti i terreni sono facilmente raggiungibili dalle strade aziendali di ……………, della …………, di ……………. e della …………., che sono di buona percorribilità e versano in buono stato di manutenzione. Buona parte di questi terreni, ed in particolare quelli ubicati in prossimità dei principali centri aziendali, risultano essere irrigui in quanto beneficiano della presenza di varie sorgenti e pozzi artesiani. La superficie potenzialmente irrigabile è pari a 271 ettari dei quali circa 110 coperti annualmente, ripartiti secondo la tabella sotto riportata.


Tabella n.2 - Dotazioni di pozzi e impianti per l'irrigazione dei campi
Ubicazione Profondità (m) Portata pozzi (l/sec.) Sup. servita (Ha) Superficie coperta (Ha)
Campo... 50 20 47 35
Campo... 50 - 55 19 - 19 106 35
Campo... 42 10 33 15
Campo... 42 19 85 25
Totali 271 110
 

Gli impianti di irrigazione sono costituiti in parte da una rete fissa interrata a cui si allaccia una serie di irrigatori semoventi. L’indirizzo colturale di questi terreni è principalmente cerealicolo estensivo e sono ovviamente soggetti a rotazione agraria, ad eccezione di alcune porzioni dove ormai da tempo si effettua esclusivamente la coltivazione del tabacco.

Le superfici messe a coltura, relativamente alle annate agrarie 2002/2003, risultano così ripartite:

 
Tabella n.3 - Riepilogo superfici a seminativi
Colture Superficie (Ha)
1 Grano duro 370.00.00
2 Orzo 8.00.00
3 Girasole 5.00.00
4 Asparago 5.00.00
5 Granturco 136.00.00
6 Tabacco 33.00.00
7 Medicaio 98.00.00
8 Erbai autunno vernini 202.00.00
9 Prati naturali 18.00.00
10 Set – aside obbligatorio  10% 58.00.00
Totale superficie seminativa 933.00.00
 


Rimesse per animali


Lungo il territorio aziendale sono disposte delle aree destinate al raduno ed alla stabulazione del bestiame presente. Questi terreni vanno ad occupare zone per lo più marginali caratterizzate da vallette o costoni difficilmente utilizzabili per altre attività produttive. Le rimesse risultano delimitate con pali in legno e filo spinato e sono spesso provviste di tettoie e mangiatoie per provvedere al controllo sanitario e alla distribuzione periodica di mangimi ed integratori alimentari.

Tali aree interessano una superficie aziendale di complessivi 29 ettari così ripartiti per località:

- …………….. 5.00.00 Ha

- …………….. 2.00.00 Ha

- …………….. 4.00.00 Ha

- …………….. 4.00.00 Ha

- …………….. 4.00.00 Ha

- …………….. 6.00.00 Ha

- …………….. 4.00.00 Ha


Vallette e coste


Il fondo, come precedentemente descritto, pur presentando un andamento altimetrico pianeggiante, risulta attraversato da numerosi corsi d’acqua che nel tempo hanno inciso il terreno andando a formare vallette, forre e costoni alberati.

Queste aree pur caratterizzando il paesaggio con la loro bellezza e variabilità, risultano difficilmente utilizzabili ai fini produttivi e vengono destinate esclusivamente al pascolo e, quando presente vegetazione arborea, alle operazioni di taglio periodico.


Fabbricati

I fabbricati dell’Azienda Agricola di ………………., sono ubicati in sei diverse località sul territorio aziendale, così denominate: “……………”, “………….”, “……………...”, “…………”, “…………….”, “……………….”.

Tutti gli edifici, una volta completamente a servizio dell’attività agricola svolta dall’azienda, erano tutti da ritenersi rurali. Attualmente alcuni di essi hanno perso questa peculiarità essendo utilizzati per uso diverso da quello agricolo e, per tale motivo, essi dovrebbero essere oggetto di denuncia al Catasto Urbano. Rientrano in questo gruppo il ristorante di ……………….., l’abitazione soprastante e il Castello di ………………………, etc.

Di seguito vengono descritti gli edifici che formano tali centri.


Centro agricolo di …………………….

I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto con “Comune di ………………”, foglio 4, particella 33.

Rappresenta il vero e proprio centro aziendale, accogliendo i fabbricati di rappresentanza e gli uffici della direzione. Posto sulla S.P. …………., al KM ………… in direzione ……………., è situato pressoché al centro della tenuta. Dalla provinciale si entra nel borgo originario, disposto a formare un grande quadrilatero, delimitato a ovest dalla chiesa di “……………………”. Sul lato nord, disposto lungo la sede viaria della provinciale, è posizionato il fabbricato della ex scuola e la palazzina dove erano ubicati una volta il bar e lo spaccio. Attualmente quest’ultimo edificio è stato trasformato in ristorante al pianoterra, mentre al piano soprastante vi è una abitazione. Ad est è posto l’edificio degli uffici, con due abitazioni soprastanti. Racchiudono il lato sud un edificio con quattro abitazioni autonome, disposte due per piano, più due edifici destinati agli accessori agricoli.

Dietro quest’ultimi fabbricati, in direzione sud, si forma un altro piazzale racchiuso dall’officina, da un’altra rimessa per mezzi, posto carburanti e pesa. Proseguendo ancora in direzione sud si trovano due stalle per bovini a poste fisse, ora utilizzate per l’essiccazione del tabacco con metodo naturale, una tettoia con struttura metallica e due silos in trincea.

Oltre le stalle è ubicata una scuderia per equini direttamente collegata con le rimesse.

Le abitazioni poste sopra gli uffici e quella sopra il ristorante, sono state oggetto di lavori di piccola ristrutturazione e sono dotate di impianto di riscaldamento fisso. Quelle poste nell’edificio sul lato sud, presentano ancora le finiture dell’epoca di costruzione.

Spostandosi ad est del nucleo originario, in prossimità della provinciale, si trova l’ampliamento del centro aziendale in esame, realizzato a partire dal 1985, con la costruzione di un capannone prefabbricato per il deposito dei materiali affiancato da una tettoia con struttura metallica per il ricovero degli attrezzi. Di seguito c’è l’impianto per la produzione di mangime fioccato, ubicato in un capannone prefabbricato con altezza di ml 10,00 e collegato a quattro silos esterni.

Dietro il mangimificio è stata realizzata una tettoia con struttura metallica e di seguito si trovano due batterie, comprendenti dieci forni prefabbricati per l’essiccazione del tabacco. In direzione sud-est, in posizione è ubicato lo stabilimento per la mattazione dei capi bovini, da anni in disuso, ora non più utilizzabile salvo lavori di radicale ristrutturazione strutturale e impiantistica che lo rendano conforme alle vigenti norme in materia.

[Omissis]

Centro agricolo “loc ……………..”

I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di ……………….”, foglio 4, particelle 20, 21, 23, 22 e foglio 5, particella 4.

Al Km ……… circa, della S.P. ……….. in direzione …………, in località “………..” si imbocca la strada della ………… che percorsa per circa due chilometri porta al centro aziendale omonimo. Superato il ponte sul fosso del ………….., sulla destra si trova una tettoia con struttura metallica, dopodiché ci si immette in una corte di conformazione rettangolare, delimitata ad est dal villino della …………, un’abitazione padronale di tre piani fuori terra. Al piano terreno, interrato sul lato nord, sono ubicati i locali accessori, mentre al piano primo e secondo si trova un’unica abitazione, derivante dalla fusione delle due unità abitative originarie. Il villino, salvo il rifacimento dei bagni e alcune modifiche interne, presenta ancora le caratteristiche di finitura dell’epoca di costruzione.

Di seguito, sullo stesso lato è ubicato un capannone in muratura, ex stalla aperta, ora a servizio del villino. Il lato nord è racchiuso da un edificio ad uso deposito composto del solo piano terreno. Dietro quest’ultimo, formata da una serie di tettoie, in muratura e con struttura metallica, è ubicata una stalla per l’allevamento di bovini da carne, con box a pavimento grigliato e raccolta meccanizzata dei liquami con trasporto alla vasca liquami prefabbricata, dotata di impianto di scarico.

Sul lato ovest della corte sopra detta, sono posti due edifici contenenti ciascuno quattro abitazioni autonome disposte su due piani, identici a quello gia descritto per il centro del ………………….. Le abitazioni non hanno subito ristrutturazioni sostanziali rispetto all’epoca di costruzione. Di seguito, sullo stesso lato, è posto un fabbricato con forma molto allungata, dove sono ubicate quattro abitazioni a schiera, nelle condizioni originarie, più una serie di locali accessori all’attività agricola. Ancora più ad ovest sono state realizzate due tettoie metalliche, ora utilizzate per l’essiccazione naturale del tabacco.


Edifici in loc. ………….

I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di ………………”, foglio 1, particella 12.

Appena superato il centro del …………, procedendo verso ……………., si imbocca la strada di …………………. che porta alla località omonima. Qui è stata costruita una tettoia in muratura che, direttamente collegata con le rimesse per il bestiame, è utilizzata come stalla aperta. In epoca più recente sono stati realizzati un piccolo deposito/ricovero prefabbricato e una tettoia con struttura metallica.


Edifici in loc. …………….

I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di ……………………”, foglio 5, particella 21.

Questa località, posta sulla strada interpoderale omonima, è servita da un capannone in muratura e una tettoia con struttura metallica, realizzati a margine della strada detta.


Edifici minori circostanti il Castello

I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di ……………………”, foglio 7, particelle 23, 31, 34, 35.

Nell’area circostante il castello seicentesco, si trovano una serie di fabbricati costruiti per i fini agricoli. Dietro il castello, ad est si trova un fabbricato di un solo piano fuori terra, formato da due piccole abitazioni in scadente stato di manutenzione.

Più ad ovest sono ubicate le vecchie fornaci per il tabacco, costituite da costruzioni in muratura di tufo, ora semidiroccate. Di fianco si trova una tettoia in muratura per il ricovero del bestiame.

Sul lato ovest della rocca si trova una tettoia con struttura metallica e una stalla per bovini a poste fisse di tipo tradizionale. Ancora più a nord, sullo stesso lato, è ubicata una tettoia in muratura in parte scavata nel masso tufaceo e ancora più oltre è stata posta in opera una tettoia con struttura metallica. La restante area circostante il castello, è destinata alle rimesse con dotazione di mangiatoie coperte.


Edifici in loc. …………………………

I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di ……………….”, foglio 7, particella 21.

In questa località, posta appena sotto il castello, sulla strada della ……………. è insiste una serie di rimesse dotate di mangiatoie coperte, a servizio delle quali è stata posta in opera una tettoia con struttura metallica per lo stoccaggio del foraggio.


Castello di …………………………………

E’ un edificio di rilevante emergenza storica che può ritenersi senza alcun dubbio la struttura più importante e di rilievo dell’intera azienda.

Generalità e cenni storici

II castello sorge nelle vicinanze della vecchia Rocca ………………….. dell'XI secolo situata ai margini del tracciato stradale della via …………., che univa ……………. a ………..

Quest’ultima a causa del cedimento del terreno di fondazione, costituito da un friabile blocco tufaceo, era soggetta a frane che provocavano lesioni e instabilità della struttura.

Nonostante alcuni interventi di consolidamento il fenomeno non venne fermato e, causa il continuo degradamento statico, gli abitanti furono costretti ad abbandonare la Rocca, ridotta oggi ad un rudere e chiamata, stante il suo aspetto, " Roccaccia ".

Con l'abbandono dell’edificio, nel 1606, furono iniziati i lavori dell'attuale castello (che ha conservato il nome della più vecchia costruzione), che sono stati ultimati intorno alla metà del 1600. Esso fu destinato a residenza del governatore della tenuta e probabilmente anche di funzionari e contadini.

Tale utilizzazione si è protratta nel tempo, ma trovandosi l'edificio fuori dalle vie di comunicazione più importanti, la direzione aziendale è stata spostata e l'immobile ha perso a poco a poco l'importanza sotto l'aspetto abitativo fino ad essere di fatto inabitato ad eccezione di una piccola parte.

Notizie del piano regolatore

Nel piano regolatore generale del Comune di ……………….. il castello ricade nella sottozona A2, che comprende gli edifici di interesse storico artistico situati al di fuori del centro abitato. In base alla deliberazione N° ……. del …………… della Giunta Regionale, tale destinazione è stata unificata con la sottozona A1 - centro storico - in un'unica zona A, per la quale si prevede:
  • Zona A - Centro Storico: tale zona comprende quelle parti di territorio ove esistono particolari valori ambientali ed opere di notevole carattere storico architettonico vincolati o da vincolare.
  • Sottozona AI - Centro Storico: sebbene di epoca recente (Colonia Agricola del Pio Istituto …………………), il nucleo originale del paese riveste notevole interesse storico e tipologico. In tale zona gli interventi di ristrutturazione e di restauro conservativo sono demandati alla realizzazione di un opportuno piano particolareggiato. Saranno soltanto consentiti in attesa di esso, operazioni di consolidamento e di normale manutenzione edilizia o bonifica igienico-sanitaria.

Più dettagliatamente tali operazioni consistono in:

a) rifacimenti di intonaci, pavimenti e tinteggiature con l'obbligo nel caso di esterni d-i mantenere il carattere originario sia nel colore che nell'uso dei materiali;

b) rifacimento e sostituzione di infissi interni ed esterni, mantenendo i tipi originari con divieto di aprire nuovi vani o di modificare gli esistenti;

e) rifacimento di solai di calpestio o di coperture fatiscenti con l'obbligo di mantenere caratteristiche dei manti di copertura ed i comignoli, con divieto di incrementare le superfici o modificare le quote di imposta dei solai stessi;

d) esecuzione di tramezzi interni, anche allo scopo di realizzare servizi igienici (per i quali è ammessa la ventilazione artificiale), con divieto di modificare la struttura muraria esistente».

Per le operazioni di risanamento non è consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di sopraelevazione recente. Per le eventuali trasformazioni e nuove costruzioni l'altezza massima di ogni edificio non può superare l'altezza degli edifici circostanti, di carattere storico artistico.

Le distanze tra gli edifici per le operazioni di risanamento e ristrutturazione non potranno essere inferiori a quelle risultanti tra gli edifici preesistenti computate senza tener conto di costruzioni di epoca recente prive di valore storico-artistico-ambientale.

Per quanto riguarda la distanza delle strade esistenti le eventuali nuove costruzioni dovranno essere allineate con il più arretrato degli edifici circostanti.

  • Sottozona A2 - Edifici di interesse storico artistico: comprende appunto edifici che rivestono tale carattere situati al di fuori del centro storico. Per essi valgono in generale le stesse norme della sottozona AI ed in particolare quelle previste per quegli edifici particolari da salvaguardare, ubicati all'interno del centro storico.

Elementi catastali

II castello fa parte dell'azienda agricola denominata Rocca ……………….. Per tale motivo in sede di formazione del Catasto è stato riconosciuto preminente l'aspetto rurale del bene considerando l'immobile come una pertinenza dei terreni dell'azienda e connesso alla loro conduzione agricola. Pertanto il castello è censito soltanto al Nuovo Catasto Terreni, dove è individuato con la particella 50 del foglio 7, Comune di ……………..

Descrizione generale dell’immobile

Il castello è posizionato su di una piccola altura naturale che emerge dalle vallate tracciate dai fossi del ………….. e del ……………... Vi si accede attraverso due strade interne all'azienda agraria denominate rispettivamente di ……………… e della …………., che lo collegano entrambe alla provinciale ………….. – …………., rispettivamente in località ………………… e …………..

In quest'ultima località è situato l'omonimo centro agricolo e da qui parte l’accesso principale al castello. Il percorso è agevole e veloce. La strada è sufficientemente larga ed il fondo in macadam è in piena efficienza ed in buono stato di manutenzione. Poco dopo aver lasciato il centro aziendale la sagoma del castello è subito visibile, emergendo con evidenza sulla circostante campagna. La conformazione planimetrica dell'edificio è raffigurabile con tre corpi uniti a formare una C.

Il prospetto principale guarda verso il centro aziendale di ……………. E' la parte di castello che è stata completamente ristrutturata. E' composta da tre piani fuori terra e da un seminterrato. Ai suoi lati due torri si inseriscono parzialmente nell'edificio rimanendo avanzate rispetto alla restante struttura. Perpendicolarmente alla parte sopra descritta vi sono le due ali che si sviluppano su tre piani soltanto in adiacenza al corpo principale, passando poi bruscamente ad un solo livello. Al termine delle ali, sul retro dell'edificio, vi e un muro che le unisce, completando il perimetro di cinta di tutto il manufatto e che delimita internamente un ampio cortile. Lungo il muro è inserita una piccola costruzione a pianta regolare che nella parte superiore un tempo veniva utilizzata come colombaia.

Tutte le parti di edificio sommariamente indicate sono coperte con un tetto con tegole del tipo a coppi. Il castello costituiva un tempo il centro aziendale; in esso vi avevano sede gli uffici della direzione e, data l'ampia disponibilità dei suoi vani, veniva utilizzato anche per le dimore dei dipendenti del Pio Istituto………………...

Recentemente è stato oggetto di ristrutturazione con trasformazione di parte delle vecchie destinazioni e con realizzazione di ambienti abitativi che hanno reso il complesso idonea struttura ricettiva atta ad ospitare convegni, manifestazioni e cerimonie.

La ristrutturazione ha riguardato le trasformazioni al piano terra dove, al posto di magazzini, sono stati ricavati un salone ristorante con la relativa cucina, alcune aule, uffici, sale riunioni e alcuni ambienti abitabili, autonomi rispetto agli altri locali del piano, e altri lavori che hanno interessato l’intero edificio. Quest’ultimi consistono in interventi di manutenzione straordinaria del tetto di copertura, la realizzazione di due impianti di ascensore posizionati nelle torri d’angolo, inviluppati da altrettante scale in cemento armato, che collegano anch’esse il piano terra primo e secondo.

Inoltre sono stati posti in opera pavimenti in cotto, sono stati ripresi gli intonaci e tinteggiate le pareti, sono stati posti in opera infissi in alluminio anodizzato, con vetri camera e sono stati realizzati numerosi bagni.


Consistenze dell’immobile

L'accesso primario al castello è situato sul fronte principale dell'edificio ed avviene da un grande portone in legno cinto da un artistico portale bugnato, rustico, in peperino.

Esso è situato al termine di un piccolo-ponte che passa sopra il fossato. Si accede quindi in un androne con soffitto a volta a botte, che immette direttamente in un porticato e da qui nel cortile interno. Dall'altro ingresso, posto sul retro dell'edificio lungo il muro di cinta, si accede, tramite un piccolo ponte sul fossato, in una tettoia in muratura e da questa direttamente nel cortile. Sul lato sinistro del porticato, entrando dall'ingresso principale, si nota un cancello in ferro battuto che consente l'accesso ai piani superiori, ai quali si perviene salendo delle scale a rampa parallele, interrotte da pianerottoli di sosta molto spaziosi e ben illuminati da ampie finestre che guardano sul sottostante cortile interno.

Dal cortile si raggiunge il seminterrato attraverso un corridoio piuttosto buio, il cui accesso è posto sull'ala di sinistra del fabbricato, in corrispondenza e sotto il vano scala sopra descritto.

Di seguito viene descritto l'immobile in argomento per piani e riassunte le relative consitenze.

Piano Seminterrato: questo è posto al livello del fondo del fossato. Al termine del passaggio interno che lo collega al piano terra si raggiunge il locale d'angolo del corpo principale della costruzione nel quale è inserita la torre. Da qui partono una sequenza di ambienti molto regolari, comunicanti tra loro attraverso porte situate al centro dei muri divisori. Dopo aver percorso tali ambienti si perviene in un vano nel quale si inserisce l'altra torre, rispondendo ad una configurazione simmetrica già manifestata sul prospetto e che si ripete anche nei piani superiori. Tutti gli ambienti sono insufficientemente illuminati da alte finestre di limitate dimensioni. Le murature non sono intonacate ed i pavimenti sono in terra battuta. Non esistono infissi di porte e di finestre e mancano completamente gli impianti. La superficie utile di tutti i locali, ad eccezione della rampa d'accesso, è di m2 265. Il soffitto è a volta e le altezze interne variano da m.2,10 all'imposta a circa m. 4,00 al centro.

Piano Terra: E' il piano più esteso del castello. Comprende il corpo principale, le due ali, il portico ed il cortile interno. Il corpo principale è costituito da due parti simmetriche separate dall'androne. Entrambe comprendono sei ambienti disposti su due file ed il vano torre di piano. Detti locali di forma regolare e di ampia superficie sono stati resi parzialmente autonomi dopo la ristrutturazione.

I soffitti a volta, di altezze interne considerevoli che vanno da m. 4,00 all'imposta a m. 6,20 sono stati ribassati. Gli ambienti sono tutti dotati di finestre molto spaziose prospicienti o il cortile o l'esterno del castello. Gli infissi sono protetti da grate in ferro. Si accede agli ambienti dall'androne tramite due porte per zona o direttamente dal portico. Le rifiniture degli ambienti sono quelle di carattere generale comune a tutte le altri parti dell’edificio. Oltre agli ambienti sopra descritti, il piano terra comprende due ali. Quella di sinistra, entrando nel castello dall'ingresso principale (situata a sud) è composta da due stanze e servizi, costituendo unità abitativa autonoma, e da quattro magazzini, non comunicanti tra loro ma con ingresso autonomo che avviene dal cortile interno. Nel centro dei primi due locali vi sono due grandi colonne che sorreggono delle arcate a tutto sesto, le quali a loro volta sostengono il piano di copertura. Sempre in questi due locali sono situati due monumentali camini in peperino di notevole ampiezza. Le altezze interne variano da m. 5,10 a m. 6,85. La forma degli ambienti è regolare.

Gli altri due locali sono stati utilizzati per la localizzazione della centrale idrica e di riscaldamento e presentano rifiniture allo stato rustico. L'altra ala ospita la sala ristorante, la cucina e i bagni (il tutto ottenuto dalla ristrutturazione). Il portico è posto a ridosso del corpo principale e si sviluppa tra le due ali. Quattro grandi colonne rettangolari sorreggono sul lato cortile degli archi a tutto sesto, mentre internamente volte a crociera costituiscono la sua copertura. Il pavimento è formato da ciotolame legato con malta.

Il portico si affaccia sul cortile interno che nel suo insieme oltre a completare l'edificio, svolge funzioni di collegamento tra le varie parti ed ambienti dell'immobile. E' pavimentato parte in ciottolame e parte in mattoncini posti in opera a spina di pesce. In posizione quasi centrale è situato un pozzo circolare realizzato con conci in pietra. Completa l'intero piano terra un piccolo torrino molto caratteristico, inserito nel muro di cinta. E' costituito da un ambiente situato a livello di m. 1,40 dal piano del cortile sotto il quale vi è un piccolo vano e superiormente la colombaia.

Le consistenze caratteristiche delle parti dell'immobile misurate in mq di superficie utile vengono riportate nel prospetto seguente:


Residenze, sale riunioni, uffici m2. 475,00

Magazzini ala sud m2. 328,00

Locali ristorante cucina m2. 294,00

Androne m2. 61,96

Portico m2. 102,52

Cortile interno m2. 854,32


- Piano Primo -

Può essere considerato il piano nobile dell'edificio. Si accede ad esso attraverso la scala situata sul lato sinistro del portico.

Dal pianerottolo di sosta del primo piano si accede, tramite due porte, a due zone ove sono stati ricavati alcuni ambienti dotati di servizi igienici, alcuni dei quali sono anche soppalcati e all’ampio loggiato coperto che ha sul lato sinistro cinque ampie finestre, le cui aperture sono poste in corrispondenza della sommità degli archi del sottostante portico.

Le finestre si affacciano sul cortile e ben illuminano l'interno in una zona dove sono stati creati dei servizi di uso comune e altri ambienti abitativi, simmetrici per posizione e caratteristiche, a quelli situati sul lato opposto.

La distribuzione originaria degli ambienti del piano si ripete corrispondentemente a quella del piano sottostante. Si differenzia da quest'ultimo per la presenza di un ampio salone la cui estensione comprende il sottostante androne stesso e le due camere adiacenti situate sulla parte sinistra dell'androne, entrando nell'edificio. Il salone detto di " …………. " è la parte del castello che possiede i maggiori aspetti storici e artistici dell'intero complesso. L'ampiezza dell'ambiente è di rilievo; esso ha forma rettangolare e le sue dimensioni sono di m. 13,15 x 11,00 mentre l'altezza è di m. 8,20.

Originariamente quattro porte, due delle quali sono ora tamponate, poste ai margini dei due lati più lunghi immettevano nel locale. L'illuminazione del salone è assicurata da tre finestre che si aprono sul prospetto principale.

Il salone è comunicante con il loggiato tramite un portone che costituisce l'ingresso principale al salone stesso.

All'interno dall'ambiente, nella parete sud, vi è un monumentale camino in pietra locale, a cappa interna, con montanti decorati con figure in rilievo che sorreggono il portale sul quale sono inseriti due putti che mostrano l'emblema della famiglia dei “……….”, stemma della famiglia proprietaria all'epoca in cui il castello veniva completato. Il soffitto è a cassettoni in legno. Ogni lacunare è ornato al centro con quattro riquadri nei quali alternativamente in rilievo sono rappresentate la doppia croce del Santo Spirito e il giglio fiorentino.

Sugli angoli dei cassettoni una croce formata da listelli in legno, delimita una colomba in rilievo, stemma del Santo Spirito. Tutti i riquadri dei lacunari ed i lacunari stessi sono contornati da cornici in legno in rilievo.

Al centro del soffitto vi è il grande stemma del precettore che riprende quello sorretto dai putti, posto a decorazione del camino.

Il salone è in buono stato di manutenzione e conservazione e unitamente al loggiato, con cui comunica, può proficuamente essere utilizzato per cerimonie, convegni ed altro.

I rimanenti ambienti adiacenti al salone del piano, non hanno particolari rifiniture ad eccezione dei camini a cappa interna, che hanno il loro maggior pregio connesso alla semplicità della linea che li definiscono.

Le consistenze caratteristiche del piano, misurate in m2. di superficie utile sono di seguito riportate:

Salone m2. 147,40

Loggiato m2. 112,90

Residence,sale riunioni m2. 415,74

Pianerottoli scale 2. 45,22



- Piano Secondo -

Questo piano è suddiviso in due parti non comunicanti in quanto separate dal salone di Fra Cirillo prima descritto, la cui altezza corrisponde a quella del primo e del secondo piano dell'immobile.

Nel lato nord si accede dalla torre d’angolo, tramite la scala o l’ascensore, così come avviene dalla parte opposta, che oltre a tali accessi è collegata alla scala principale.

Le due zone sono ciascuna costituita da undici ambienti, dei quali, ad eccezione dei due posti in prossimità della torre d’angolo e che fungono da disimpegno, nove sono stati dotati di servizi igienici e di soppalchi e, pertanto, possono essere utilizzati proficuamente per la residenza.

Le consistenze vengono di seguito riportate:

Stanze ala nord m2. 225,23

Stanze ala sud m2. 226,00

Pianerottoli scale m2. 20,65


Riepilogo delle consistenze

Nella tabella n. 4 vengono riassunte le consistenze dell’intero complesso riferito al mq. di superficie al netto delle murature perimetrali, di spina, delle scale, pianerottoli, ascensori, etc…


Tabella n.4 - Riepilogo consistenze del Castello
  Superfici per livello di piano  
m² P.S. m² P.T. m² P.I° m² P.II°  
Cortile   854     854
Portico   103     103
Androne   62     62
Magazzini   328     328
Salone ristorante e cucina   294     294
Locali al rustico 265       265
Locali   475 416 451 1.343
Pianerottoli     45 21 66
Loggiato     113   113
Salone "..."     147   147
Superficie totale 3.575
 


Stato di manutenzione e strutturale dell’immobile

II castello sorto come residenza del governatore dell'azienda agricola, dei funzionari e delle famiglie dei contadini denota nelle sue caratteristiche strutturali anche un aspetto di fortezza. Il fossato esterno, la robustezza delle mura sul fronte principale, le torri agli angoli della facciata ruotate leggermente verso la costruzione per migliorare la veduta e la difesa dell'accesso all'edificio, le feritoie collocate sotto le finestre per l'inserimento delle bocche dei cannoni etc. sono tutti elementi caratteristici di un sistema difensivo al quale l'immobile rispondeva. Ciò induce a pensare che il castello era stato concepito per essere realizzato completo, cioè costituito da corpi di fabbrica che si chiudevano sui quattro lati con torri agli angoli e cortile interno, complesso caratteristico di una fortezza. Questo disegno non è stato completato e l'immobile è stato realizzato secondo una configurazione a " C " molto caratteristica ma alquanto inconsueta.

La struttura dell'edificio è piuttosto semplice in quanto realizzata con l'accoppiamento di elementi costruttivi quale muro portante, volte e travature in legno.

Le murature sono tutte di dimensioni notevoli e variano da m. 1,10 di spessore per quelle che costituiscono le facciate esterne dell'edificio a m. 0,90 per le murature interne di spina e m. 0,70 tutte le altre. (Fanno eccezione le murature dei magazzini dell'ala sud che hanno dimensioni minori). Detti spessori sono comuni al piano terra ed al primo piano, mentre al piano secondo presentano dei valori inferiori, rispettivamente di m. 0,90 per i muri esterni e m. 0,70 per tutte le rimanenti murature.

Le dimensioni indicate sono relative alle parti strutturali originarie. Le opere murarie realizzate per la suddivisione degli ambienti ristrutturati, rispondono alle attuali concezioni costruttive e sono di conseguenza di ordinario spessore. I pavimenti sono sorretti da volte principalmente a gavetta, non mancando altre tipologie come a botte o crociera. Il tetto è realizzato con tegole in coppi ed è sorretto da una orditura di travature in legno. Durante il sopralluogo non si sono notate lesioni murarie che possano far temere per la stabilità strutturale dell'edificio. Lo stato complessivo di manutenzione e conservazione è buono. In sintesi l’immobile è pronto all’uso e necessita solo di lavori di pulizia e di arredi.