Stima di un'azienda agraria

OGGETTO E SCOPO DELLA STIMA Io sottoscritto ing. ………………, con studio in ………………, via ……………………, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di ……………….. ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di …………………., ho ricevuto incarico dalla proprietà, Soc. …………….. di valutare i beni immobili citati in epigrafe e nel seguito illustrati nel dettaglio, in vista di un probabile acquisto da parte ……………………..

In relazione allo scopo della stima e alle motivazioni già riportate in premessa il sottoscritto ritiene di dovere procedere alla stima attraverso la ricerca del più probabile valor... _OMISSIS_ ...on la metodologia descritta nel paragrafo 3.

La composizione dell’azienda con tutti i suoi beni economici, sia immobili che mobili, ha indotto a strutturare la presente relazione secondo un preciso ordine metodologico, per rendere organico e facilmente consultabile il suo contenuto.

In una prima parte, sono stati individuati tutti i beni che hanno valenza economica; è stata effettuata la loro descrizione ed elencazione, raccogliendo in appositi paragrafi ogni singola tipologia. All’interno di ogni paragrafo, sono stati inoltre individuati dei segmenti omogenei per singolo bene, anch’essi identificati da apposita didascalia iniziale.

Terminata la descrizione, si è proceduto alla valutazione del complesso aziendale seguendo, nella valutazione, lo stesso ordine e suddivisione con cui sono stati descritti i beni. Sono stati ben chiariti i criteri valutativi adottati e sono stati indicati i riferimenti di mercat... _OMISSIS_ ... base ai quali sono state eseguite le comparazioni.

Inoltre, la relazione è stata integrata con una planimetria d’insieme, scala 1:8000 dove è riportata tutta l’estensione dell’azienda, i centri aziendali, il castello, la rete viaria, i boschi, etc.

Oltre alla suddetta documentazione, la sezione fabbricati, ai fini di una corretta individuazione di ogni singolo cespite, è stata arricchita di ulteriori planimetrie, che riportano le sagome dei fabbricati, ciascuna delle quali è individuabile da un numero, che si ripete sia nel prospetto di valutazione degli immobili relativo allo specifico gruppo, che nella documentazione fotografica allegata, quest’ultima quando presente.

Completata la valutazione, un prospetto riepilogativo sintetizza i singoli valori determinati ed il complessivo valore di stima.

La perizia è corredata da tavole in allegati riportanti gli identificativi catastali dei ben... _OMISSIS_ ...o;azienda, l’elenco delle macchine e degli attrezzi, l’elenco degli attrezzi di officina, l’elenco dei componenti l’ impianto di irrigazione e l’elenco dei mobili e arredi.

Descrizione L’azienda agricola di ……………… è costituita da una grossa estensione di terreno che occupa tutta la parte nord del comune di ……………, a confine con i comuni di ……….. e ………..

Tale azienda, nella direttrice nord-sud, è attraversata e delimitata da corsi d’acqua che per buona parte costituiscono sia i confini dell’azienda stessa che quelli del territorio comunale. In particolare ad est, vi è il fosso della ………… mentre a ovest la delimitazione è costituita dal fosso del ……………. e dal fiume …………..

... _OMISSIS_ ...ona sud, a confine con il restante territorio del comune di …………………., è delimitata dal fosso ……………… dove il suddetto corso d’acqua la separa da una vasta area boschiva che fa parte di un esteso comprensorio rurale, non abitato, adibito a poligono militare.

L’intero territorio ha forma regolare, allungata lungo la direttrice nord-sud e occupa un pianoro solcato da più fossi che, nel corso del tempo, hanno formato vallette, spalle ricoperte di alberi e piani, conferendo a tutto l’insieme un piacevole aspetto connesso alla variabilità del paesaggio.

Trasversalmente alla direttrice principale, in corrispondenza della zona centrale, l’azienda è attraversata dalla strada provinciale ……………….. (dal Km ………… al Km ……..), che la suddivide in due parti di e... _OMISSIS_ ...oché equivalente.

Tale strada costituisce il principale accesso alla tenuta e lungo di essa, in località …………, è posizionato il centro aziendale principale con la direzione.

L’azienda nel suo complesso è composta da beni immobili costituiti da terreni, fabbricati e relative sistemazioni fondiarie, e mobili quali attrezzature, arredi, bestiame e quote bestiame, che vengono descritti nelle varie parti della presente relazione. In particolare nell’ambito dell’azienda è presente un fabbricato di interesse artistico-storico, risalente al XVI secolo, denominato “Castello di ……….”, che la caratterizza in modo spiccato rispetto alle altre aziende della zona conferendole un elemento di spiccata singolarità con riflessi economici positivi sulla quotazione di mercato.

I terreni ricadono nella zona omogenea “E” del P.R.G. del Comune di -----------... _OMISSIS_ ...| Alcuni fabbricati dell’azienda ricadono in zone “A” dello strumento urbanistico comunale, le cui specifiche tecniche attuative sono riportate nel seguito nella sezione descrittiva dedicata ai fabbricati.

Terreni L’azienda si estende su una superficie complessiva di Ha 2598.70.80 ripartita in base alle specifiche destinazioni colturali, come indicato nella seguente tabella n. 1.


Tabella n.1 - Ripartizione superficie fondiaria Destinazione colturale Superficie Seminativi Ha 933.00.00 Rimesse con mangiatoie Ha 29.00.00 Bosco ceduo Ha 1251.65.50 Pascolo cespugliato Ha 145.00.00 ... _OMISSIS_ ...aziendali, strade e tare Ha 110.14.78 Terreni in uso a cooperative Ha 139.91.80 Totale superficie tenuta Ha 2.608.72.08

Durante i sopralluoghi, tali destinazioni sono state verificate in linea di massima, anche con riferimento alla cartografia scala 1:8000, allegata alla presente relazione, dove sono rappresentati i terreni, con le indicazioni delle colture boschive, la rete viaria con la denominazione delle strade e i centri aziendali con i relativi edifici.

L’individuazione catastale di tali terreni è riportata nell’allegato 1, dal quale si riscontra una piccola differenza tra le risultanze della banca dati e la superficie fornita dall’azienda. Risulta evidente come una elevata porzione della superficie dell’azienda è occupata da boschi.

Q... _OMISSIS_ ...viluppano su una superficie complessiva di Ha 1251.65.50 corrispondente a circa la metà di quella totale.

Le porzioni destinate a seminativo, si sviluppano su una superficie di Ha 933.00.00 e risultano distribuite in più parti sul territorio aziendale, adeguandosi al naturale andamento idrografico e plano-altimetrico del comprensorio. In parte risultano essere irrigue.

La restante superficie è costituita da piccole valli, spallette dei fiumi, pascoli ed aree adibite a rimesse per animali costituite da recinti e tettoie. Tali zone vengono utilizzate per l’allevamento allo stato brado del bestiame.

Per quanto riguarda la natura agronomica dei suoli, è evidente che l’elevata estensione aziendale comporta la presenza di terreni di diversa origine e tipologia. Si trovano infatti terreni autoctoni di origine vulcanica che vanno dal tenace al medio impasto, fertili terreni alluvionali in prossimità dei fossi e terreni coe... _OMISSIS_ ...di scheletro nelle zone sottratte al bosco.

Tutti risultano comunque profondi e ben drenati dato l’efficiente sistema di deflusso delle acque meteoriche in eccesso, che vengono smaltite dalla fitta rete di fossi e torrenti.