Stima di un'azienda agraria

Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo Si tratta di determinare il valore di mercato di un piccolo appezzamento di natura agricola. al fine di un probabile acquisto per destinarlo a “Centro Comunale di Raccolta Rifiuti”.

Per la determinazione è stata adottata:
la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del procedimento “sintetico comparativo” per valori tipici, data la complessità della composizione in diversi cespiti dell’azienda in esame, valutando relativi comodi e scomodi ed aggiunte e detrazioni rispetto ai prezzi di riferimento rilevati dal mercato. Le aggiunte apportate hanno in particolare riguardato, i fabbricati aziendali, il bestiame, le macchin... _OMISSIS_ ...le quote e premi per la produzione di tabacchi.
Definizioni e concetti Le Aggiunte e detrazioni sono costituite da componenti immobiliari, autonomamente valutabili, il cui valore va tenuto presente (aggiunto o detratto da quello base del fondo) qualora tali componenti siano assenti nel set di immobili assunti a riferimento ai fini della stima. Nel seguito si elencano le principali casistiche che determinano aggiunte o detrazioni al valore dei fondi agricoli.
Aggiunte: maggiori dotazioni fondiarie rispetto all’ordinario (fabbricati, sistemazioni, impianti irrigui,…)

redditi transitori superiori all’ordinario

maggiori dotazioni di scorte aziendali rispetto all’ordinario

anticipaz... _OMISSIS_ ... frutti pendenti, fertilità residua, scorte aziendali (nella valutazione a cancelli chiusi)

servitù attive
Detrazioni: minori dotazioni fondiarie rispetto all’ordinario (fabbricati, sistemazioni, impianti irrigui,……)

maggiori spese straordinarie rispetto all’ordinario

servitù passive

ipoteche ed altri oneri reali

minori redditi transitori rispetto all’ordinarietà.


I comodi e scomodi sono costituite da caratteristiche immobiliari, non autonomamente valutabili, il cui valore va tenuto presente (normalmente con incrementi o decrementi percentuali) qualora tali caratteristiche siano assenti nel set di immobili assunti a r... _OMISSIS_ ...ini della stima. Nel seguito si elencano le principali casistiche che determinano comodi o scomodi al valore dei fondi agricoli.

Comodi : ubicazione dei fabbricati aziendali in zona elevata o panoramica;

ubicazione in vicinanza dei centri abitati;

accesso agevole;

forma regolare;

esposizione dei terreni favorevole;

ecc.
Scomodi : ubicazione dei fabbricati aziendali in zona depressa, ombrosa, umida;

difficile accesso;

insalubrità della zona;

ecc.

OGGETTO E SCOPO DELLA STIMA Io sottoscritto ing. ………………, con studio in ……... _OMISSIS_ ...hellip;, via ……………………, iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di ……………….. ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di …………………., ho ricevuto incarico dalla proprietà, Soc. …………….. di valutare i beni immobili citati in epigrafe e nel seguito illustrati nel dettaglio, in vista di un probabile acquisto da parte ……………………..

In relazione allo scopo della stima e alle motivazioni già riportate in premessa il sottoscritto ritiene di dovere procedere alla stima attraverso la ricerca del più probabile valore di... _OMISSIS_ ...a metodologia descritta nel paragrafo 3.

La composizione dell’azienda con tutti i suoi beni economici, sia immobili che mobili, ha indotto a strutturare la presente relazione secondo un preciso ordine metodologico, per rendere organico e facilmente consultabile il suo contenuto.

In una prima parte, sono stati individuati tutti i beni che hanno valenza economica; è stata effettuata la loro descrizione ed elencazione, raccogliendo in appositi paragrafi ogni singola tipologia. All’interno di ogni paragrafo, sono stati inoltre individuati dei segmenti omogenei per singolo bene, anch’essi identificati da apposita didascalia iniziale.

Terminata la descrizione, si è proceduto alla valutazione del complesso aziendale se... _OMISSIS_ ...alutazione, lo stesso ordine e suddivisione con cui sono stati descritti i beni. Sono stati ben chiariti i criteri valutativi adottati e sono stati indicati i riferimenti di mercato prescelti, in base ai quali sono state eseguite le comparazioni.

Inoltre, la relazione è stata integrata con una planimetria d’insieme, scala 1:8000 dove è riportata tutta l’estensione dell’azienda, i centri aziendali, il castello, la rete viaria, i boschi, etc.

Oltre alla suddetta documentazione, la sezione fabbricati, ai fini di una corretta individuazione di ogni singolo cespite, è stata arricchita di ulteriori planimetrie, che riportano le sagome dei fabbricati, ciascuna delle quali è individuabile da un numero, che si ripete sia nel prospetto ... _OMISSIS_ ...degli immobili relativo allo specifico gruppo, che nella documentazione fotografica allegata, quest’ultima quando presente.

Completata la valutazione, un prospetto riepilogativo sintetizza i singoli valori determinati ed il complessivo valore di stima.

La perizia è corredata da tavole in allegati riportanti gli identificativi catastali dei beni immobili dell’azienda, l’elenco delle macchine e degli attrezzi, l’elenco degli attrezzi di officina, l’elenco dei componenti l’ impianto di irrigazione e l’elenco dei mobili e arredi.

Descrizione L’azienda agricola di ……………… è costituita da una grossa estensione di terreno che occupa tutta la part... _OMISSIS_ ...ne di ……………, a confine con i comuni di ……….. e ………..

Tale azienda, nella direttrice nord-sud, è attraversata e delimitata da corsi d’acqua che per buona parte costituiscono sia i confini dell’azienda stessa che quelli del territorio comunale. In particolare ad est, vi è il fosso della ………… mentre a ovest la delimitazione è costituita dal fosso del ……………. e dal fiume …………..

Anche la zona sud, a confine con il restante territorio del comune di …………………., è delimitata dal fosso ……………&hellip... _OMISSIS_ ...tto corso d’acqua la separa da una vasta area boschiva che fa parte di un esteso comprensorio rurale, non abitato, adibito a poligono militare.

L’intero territorio ha forma regolare, allungata lungo la direttrice nord-sud e occupa un pianoro solcato da più fossi che, nel corso del tempo, hanno formato vallette, spalle ricoperte di albe...


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