Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo
Si deve determinare il valore di mercato di un piccolo appezzamento di natura agricola al fine di un probabile acquisto per destinarlo a “Centro Comunale di Raccolta Rifiuti”, una contrattazione bonaria, piuttosto che attraverso una procedura espropriativa.
Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del procedimento sintetico comparativo.
Definizioni e concetti
Il valore dei beni immobili dipende dai loro caratteri estrinseci ed intrinseci.
I primi concernono fattori ambientali generali della zona im cui è ubicato il bene, mentre i caratteri intrinseci sono specifici del bene in esame.
Per i beni rurali i principali caratteri sono:
i caratteri igienici quali la salubrità dell’aria;
i caratteri topografici come zona di pianura, depressa, montana, ecc., che incidono sul clima e sui trasporti e le opere di sistemazione;
i caratteri climatici, quali la piovosità, ventosità, possibilità e frequenza di gelate o di grandinate;
i caratteri geologici concernenti la natura dei terreni superficiale e sottostante strato agrario (questa ultima importante sul trattenimento delle acque);
i caratteri idrologici, come la presenza di fiumi, canali, invasi, falde freatiche, ecc. ai fini di valutare la possibilità di irrigazione;
i caratteri demografici ed economici, quali la densità della popolazione, influente sul mercato dei prodotti agricoli e disponibilità di manodopera, la dotazione di infrastrutture e vie di comunicazione, lo sviluppo economico;
i caratteri politici, cioè l’azione dello Stato nel campo economico e sociale, che sebbene unitaria nelle sue linea generali, può presentare differenziazioni locali (bonifiche, agevolazioni, incentivazioni, ecc.);
i caratteri agrari quali quelli relativi alla grandezza e numero dei fondi agricoli, agli ordinamenti colturali praticati, ai sistemi di conduzione, ecc.
la posizione rispetto ai centri abitati, mercati agricoli, centri stoccaggio e trasformazione prodotti, corsi d’acqua, l’altitudine, la giacitura, l’esposizione, ecc.;
la superficie;
la forma geometrica del terreno intesa sia come regolarità del confine per consentire un ordinario uso delle macchine agricole, sia come accorpamento particellare;
la fertilità, determinata dallo spessore dello strato coltivabile, dalla tessitura, dalla capacità a mantenere l’acqua, dal contenuto in sostanza organica;
presenza di acqua nel sottosuolo
sistemazione del terreno (opere di scolo, difesa, ecc.) e viabilità poderale;
presenza di piantagioni arboree, loro età, essenza, sistemazione e ciclo produttivo (annuale o poliennale)
presenza di fabbricati rurali, loro ampiezza, distribuzione, qualità edilizia e stato di conservazione;
indirizzo produttivo e ordinamento colturale;
presenza di vincoli, servitù attive e passive;
particolari condizioni che determino posizioni di comodo o scomodo rispetto ad altri fondi similari.
CARATTERISTICHE GENERALI DELLA ZONA E DESCRIZIONE DEL TERRENO
Il terreno oggetto della presente consulenza estimativa è ubicato in agro del Comune di ………………., contrada ……………, a poca distanza (circa 800 metri) dalla periferia Est del centro abitato.
La zona è caratterizzata da terreni la cui destinazione ordinaria è quella di “seminativi”.
A poche centinaia di metri dal terreno in esame vi è un agglomerato caratterizzato da edilizia abusiva oggetto di sanatoria.
Detto terreno ha forma irregolare, con giacitura in lieve pendio. Il lato nord, corrispondente al lato più lungo, confina per tutta la sua lunghezza con la strada denominata “ strada di collegamento Campitello” da cui vi si accede.
La suddetta strada risulta consente il collegamento in direzione Ovest con il centro urbano (circa 800 metri) ed in direzione Est con la S.S. …. (…………….. – …………….).
Dal punto di vista urbanistico il terreno, per come si rileva dal certificato di destinazione urbanistica n.871/05 (prot.n.14321/2005 del 12/10/2005), ricade in zona “E” (agricola) del P.R.G. del Comune di ………..
Alla data del sopralluogo (24/11/2005) il terreno si presentava “incolto”.
[Omissis]
IDENTIFICATIVI CATASTALI
L’appezzamento di terreno in esame risulta identificato al Catasto Terreni del Comune di ……………….. al foglio 71 con la particella 137.
Dall’ispezione della banca dati informatizzata, per la suddetta particella si rilevano i seguenti dati censuari:
- qualità: seminativo, classe 3;
- superficie: are 86,30;
- Reddito Dominicale, € 28,97 - Reddito Agrario € 11,14.
- La particella risulta intestata alla ditta: “………………. nato a ………. il 04/03/1961 – proprietà per 1000/1000”.
DESTINAZIONE URBANISTICA E NORME DI PIANO REGOLATORE
Il Comune di …………….., per la particella in esame,
a) visto il PRG con annesse prescrizioni esecutive e regolamento edilizio, approvato con Decreto Dir. N.1321/DRU del 17/04/2001, notificato al Comune di ………………… il 22/05/2001 e pubblicato sulla GURS parte I^ n. 21 del 29/05/2002,
b) vista la delibera di Consiglio Comunale n. 128 del 20/11/2002 di presa d’atto degli elaborati del PRG, delle prescrizioni esecutive e del Regolamento Edilizio modificati in conseguenza dell’approvazione dello strumento urbanistico, in data 12/10/2005 prot.n. 14321/2005 ha rilasciato la seguente attestazione:
“l’area definita dalla particella sopra riportata ricade in zona “E”- Le parti del territorio destinate ad usi agricoli. Sono consentiti a mezzo di singole concessioni: fabbricati per abitazioni; fabbricati a servizio dell’agricoltura (edifici rurali per la conservazione delle attrezzature e dei prodotti agricoli); Interventi produttivi nel verde agricolo: fabbricati destinati alla lavorazione e trasformazione dei prodotti agricoli e zootecnici ed allo sfruttamento a carattere artigianale di riserve naturali.
Sulla particella insiste il vincolo “R1” – Le parti del territorio destinate a zone di rispetto stradale. Non sono ammesse costruzioni. Sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici esistenti.
sCELTA DEL CRITERIO DI STIMA
La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare qualunque problema pratico di stima “ordinaria”.
Tra i vari aspetti economici si ritiene, per la determinazione del congruo valore del terreno in parola, procedere con quello a “valore di mercato”.
Il valore di mercato determinato con il criterio “sintetico comparativo” rappresenta il più probabile valore che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita. Ciò presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire la formazione di un significativo campione di riferimento.
Nella fattispecie non si riscontra detto mercato, pur tuttavia è possibile reperire informazioni relative a terreni aventi stessa destinazione urbanistica per poi tenere conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie del bene oggetto di stima.
INDAGINI E RICERCHE DI MERCATO
Indagini dirette: si è proceduto al reperimento di informazioni presso operatori economici del settore immobiliare e presso tecnici che operano nella zona. Dalle indagini effettuate è emerso che per terreni ricadenti in zona “E” (destinazione agricola) i valori mediamente oscillano tra
- Vmin €/Ha 10.000,00;
- Vmax €/Ha 20.000,00.
Detti valori sono riferiti ad appezzamenti di terreno caratterizzati da qualità “seminativi” distanti dal centro urbano ed estesi mediamente da 2 a 5 Ettari.
Dalle indagini effettuate è emerso altresì che per la zona ove ricade il terreno in esame non è possibile definire compiutamente una range di valori minimo-massimo atteso che si è in presenza di terreni che risentono di una maggiore appetibilità dovuta alla vicinanza al centro urbano (circa 800 metri) alla vicinanza alla Strada Statale n………… (………… – …………) e nel caso in specie al fatto che il lato più lungo della particella in esame, confina per tutta la sua lunghezza con la strada denominata “strada di collegamento Campitello”.
Al solo fine informativo si riportano i valori di mercato relativi al 1° semestre 2005 contenuti nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare edito a cura dell’Agenzia del Territorio riguardanti i terreni agricoli ubicati nel territorio del Comune di ………..:
Comune: ………..;
- Fascia: Rurale;
- Zona: R1;
- Descrizione: Tutti i fogli di mappa –Microzona 1;
- Descrizione Coltura: Seminativo
- Valore minimo: €/Ha 7.750,00;
- Valore massimo: €/Ha 15.000,00.
DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DI MERCATO DEL TERRENO
In relazione alle indagini di mercato effettuate si ritiene, considerate le caratteristiche intrinseche proprie del terreno in esame con particolare riferimento a:
vicinanza al centro urbano del Comune di ……………….,
vicinanza alla Strada Statale n………… (………… – …………) confine del lato più lungo con strada carrabile di collegamento “Campitello”,
si ritiene attribuire il doppio del valore massimo riscontrato nelle indagini di mercato e precisamente il valore di €/Ha 40.000,00.
VALUTAZIONE
Per quanto sopra detto si procede alla determinazione del più probabile valore di mercato all’attualità.
Sulla base dei dati e delle considerazioni sopra esposte si ha:
V terreno = €/Ha 40.000,00 x 0,8630 Ha = € 34.520,00 che in c.t. = €.34.500,00 (euro trentaquattromilacinquecento/00).
CONCLUSIONI
Con la presente perizia tecnico-estimativa si determina come più probabile valore venale dell’appezzamento di terreno sito in …………….. in contrada ………….. - censito al Catasto Terreni del suddetto Comune al foglio 71, particella 137, per l’estensione di 8.630 mq., all’attualità e nello stato in cui si trova, l’importo di € 34.500,00 (euro trentaquattromilacinquecento/00).