Punto fiduciale non più rinvenibile sul posto

Può avvenire che un punto fiduciale, per varie ragioni, possa non risultare non più rinvenibile sul posto, ovvero potesse divenire inaccessibile (ad esempio per motivi di sicurezza, ecc.) e non sia possibile un suo riposizionamento.

In tali casi, il tecnico deve fare presente la situazione all’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio competente.

Ai fini del completamento del rilievo di aggiornamento, nella relazione tecnica, iI professionista indicherà la non rinvenibilità del punto fiduciale e potrà provvedere ad eseguire le operazioni utilizzando un punto ausiliario. [1]

L’Ufficio provvederà, condotti gli eventuali opportuni accertamenti alla soppressione del punto ed all’istituzione di un nuovo punto.

Il punto fiduciale soppresso sarà eliminato dalla mappa catastale, mentre l’archivio dei punti fiduciali (TAF) sarà aggiornato dando evidenza della non più utilizzabilità di tale punto (le informazioni sono conservate in quanto il punto potrebbe essere stato utilizzato in occasione di precedenti rilievi di aggiornamento).

Nel corso di esecuzione del rilievo di aggiornamento il professionista può proporre un nuovo punto fiduciale in sostituzione di quello non rinvenibile concordandolo con l’Ufficio. In ogni caso, qualora tale punto non fosse condiviso dall’Ufficio, lo stesso potrà comunque essere utilizzato con le funzioni di punto ausiliario.

 

La sottoscrizione del tipo di frazionamento e mappale (la lettera di incarico)

Il tipo di frazionamento ed il tipo mappale devono essere sottoscritti, oltre che dal tecnico redattore, dai proprietari delle particelle interessate.

Si tratta di adempimento previsto dalla normativa catastale di conservazione, originaria (R.D. n. 2153/38) a tutela delle parti interessate atteso che le risultanze del frazionamento erano allegate all’atto notarile di trasferimento dei diritti e che il tipo di frazionamento non era stato, di norma, preventivamente approvato in catasto. L’approvazione del tipo avveniva nel momento di registrazione in catasto della voltura. Quindi tale obbligo era sempre, implicitamente, soddisfatto in quanto il tipo era allegato alla voltura e quindi all’atto allegato, che era debitamente sottoscritto dalle parti.

Con l’introduzione delle nuove modalità di conservazione, apportate dal DPR n. 650/72, che prevedono l’approvazione del frazionamento preventivamente alla stipula e dalla prassi invalsa (a partire dall’adozione della procedura informatica PREGEO) di aggiornare gli atti catastali sin dal momento della approvazione, è, di fatto, divenuto importante che il tipo sia sottoscritto, dai titolari di diritti reali sui beni, fin dalla sua presentazione in catasto.

Il decreto del Ministro delle Finanze del 19 aprile 1994 n. 701 (cfr. comma 8, articolo 1) [2], ha rimarcato la necessità di tale obbligo di sottoscrizione, che è stato successivamente ricordato e disciplinato con la circolare n. 194/T del 13/7/95.

La circolare n. 49/T del 27/2/96, della Direzione Centrale del Catasto, è tornata sulla materia evidenziando che l’obiettivo principale dell’Amministrazione consiste in un efficace ed efficiente aggiornamento degli archivi catastali per le diverse finalità istituzionali, civili e civilistiche, oltre che fiscali, ha previsto di superare, all’occorrenza in determinati casi, anche alcuni profili formalistici.

Nell’ottica di tale semplificazione è stata prevista la possibilità di potere allegare al tipo una lettera di incarico, da parte dei soggetti titolari di diritti reali sugli immobili, al libero professionista per redigere il tipo, sottoscritta da tutti o anche da un solo titolare di diritti reali sulle particelle interessate (purché dichiari l’assenso degli altri alla redazione del tipo). In presenza della lettera di incarico è superato l’obbligo dell’apposizione della firma sull’elaborato tecnico.

In caso di mancato assenso, anche di uno solo dei cointestatari, deve essere indicata la causa (irreperibilità, morte presunta, ente soppresso o inesistente,….) e comunque deve essere dichiarato che la mancata sottoscrizione o autorizzazione non è da iscrivere ad un contenzioso in atti e, che comunque il delegante si assume ogni onere ed obbligo che eventualmente possa scaturire a carico degli altri contitolari per effetto dell’aggiornamento richiesto.

Una particolare restrizione è dedicata ai tipi di frazionamento riguardanti beni demaniali che non possono essere accettati in alcun caso se non sono preventivamente stati autorizzati dall’Amministrazione che gestisce gli immobili. Parimenti non debbono essere trattati i tipi per i quali la mancata sottoscrizione è ascrivibile ad un contenzioso in atto tra i contitolari dei diritti reali (a meno di specifica richiesta della Autorità Giudiziaria).

Per i tipi mappali, poiché sussiste l’obbligo della presentazione ed è preminente interesse dell'Amministrazione finanziaria acquisire agli atti le dichiarazioni di accatastamento dei fabbricati, anche se comportanti stralcio di corte, di norma, devono essere accettati e trattati dagli uffici, in base ai criteri previsti dalla circolare n. 2 del 1984 della Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE e dalle successive modificazioni (cointestazione tra proprietario dell’area e possessore del fabbricato). [3]

Infine la circolare dispone che, ai fini della pubblicità immobiliare, la mancata conformità alle disposizioni in esame viene evidenziata attraverso l’apposizione alle particelle interessate dall’atto di aggiornamento, dell’annotazione “ Atto di aggiornamento non conforme all’articolo 1, comma 8, del decreto ministeriale n. 701/94”. L’annotazione, da trasportare negli eventuali stadi successivi della particella, è cancellata al momento della volturazione ad altra ditta delle particelle medesime.
 

Tipo mappale concernente fabbricato costruito su terreno di terzi

Nel caso di dichiarazione di nuova costruzione dove il “possessore” del fabbricato non coincide con quello del terreno sul quale il fabbricato medesimo insiste (quale risulta dall’intestazione catastale) e non sia presente un titolo legale reso pubblico che legittimi il possesso, il lotto dichiarato con il tipo mappale deve essere cointestato ai due soggetti.

La circolare n. 1 del 8/5/09, modificando le precedenti direttive impartite con la nota n. 15232 del 15/2/02 della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, prevede che la ditta proprietaria dell'area sia indicata con il codice del titolo “1T - proprietà per l’area”, mentre la ditta proprietaria del fabbricato vada indicata con il codice del titolo “1S – proprietà superficiaria. Tale intestazione sarà gravata dalla seguente annotazione di riserva (R1): “Inesistenza di atti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi” (richiamata al paragrafo 15 del Decreto del Ministro delle Finanze del 5.11.1969).

L'operato dell'ufficio viene notificato alla ditta già iscritta a catasto terreni, qualora non risultino già apposte sul modello di denuncia le firme di tutti i soggetti ivi intestati, mentre il presentatore denunciante viene reso automaticamente edotto dell'apposizione dell'annotazione attraverso la riconsegna della copia di ricevuta. La riserva iscritta nell’intestazione vale per tutti gli immobili oggetto di nuova dichiarazione e si trasporta anche ai successivi trasferimento ad altra ditta.
 

Tipo mappale con fabbricato a cavallo di lotti di proprietari diversi

In caso di un fabbricato costruito su due o più particelle contigue con intestazioni diverse, può essere predisposto (stante la contiguità) un unico tipo mappale, costituente due lotti, le porzioni di fabbricato insistenti su ciascun lotto sono intestate alla reciproca ditta titolare di diritti reali sulla particella interessata.

Per procedere nell’iscrizione al catasto edilizio urbano, delle due porzioni edilizie che di fatto costituiscono, una o più unità immobiliari, il professionista incaricato deve redigere due dichiarazioni di nuova costruzione distinte, così come specifica con la lettera circolare n. 15232 del 21/2/2002 della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare (caso di cui al paragrafo 1).

Mediante ciascuna dichiarazione ogni porzione è iscritta autonomamente in banca dati con causale accatastamento.

Ai fini del classamento, ad entrambe le porzioni edilizie omologhe, costituenti unità immobiliari virtuali ma di fatto un'unica un’unità immobiliare è attribuita la categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.
 

Atto di aggiornamento cartografico a rettifica

L’atto di aggiornamento cartografico a rettifica va presentato in caso di collaudo non positivo del tipo originario, che aveva dato luogo all’inserimento di apposite annotazioni in banca dati catastale sulle particelle o porzioni di particelle cui le discordanze si riferiscono (cfr. Lettera Circolare prot. n. 4°/92/803 del 21 febbraio 1992, rivista ed aggiornata con Circolare n. 8 dello agosto 2005)

Per semplificare e standardizzare le modalità di presentazione di tali tipi di atti, come già accennato, la nuova versione 10.5 della procedura PREGEO è stata integrata per gestire questa tipologia ("n. 19 - Atti a rettifica"), al fine di consentire la predisposizione di atti di aggiornamento aventi il solo scopo di rettificare le misure topografiche riscontrate errate in fase di collaudo, presenti nelle banche dati catastali, ai soli fini della conservazione del catasto.

[Omissis]

L'atto di aggiornamento a rettifica deve essere sottoscritto dal tecnico redattore e da almeno uno dei titolari dei diritti reali e deve riportare il protocollo di presentazione dell'atto di aggiornamento da rettificare e, in caso di collaudo, il protocollo dell'atto di collaudo d'ufficio;

Allo scopo di fornire alla procedura le informazioni necessarie, sono state codificate due nuove dichiarazioni predefinite da riportare nella relazione tecnica strutturata, come declinate di seguito:

"II presente tipo rettifica il rilievo allegato al tipo prot. [protocollo] del [anno] redatto dal sottoscritto limitatamente alle seguenti misure errate [misure errate]", qualora l'atto di aggiornamento a rettifica venga presentato prima dell'eventuale collaudo operativo da parte dell'Ufficio;

"II presente tipo rettifica il rilievo allegato al tipo prot. [protocollo] del [anno] redatto dal sottoscritto limitatamente alle misure errate rilevate in operazioni di collaudo dall'Ufficio, con esito negativo, con il prot. [protocollo] dell' [anno]", qualora l'atto di aggiornamento a rettifica venga presentato dal professionista a seguito di collaudo negativo da parte dell'Ufficio;

La "riga di tipo zero" deve essere uguale a quella presente nell'atto di aggiornamento da rettificare;

Il rilievo codificato nel libretto delle misure deve essere "identico" a quello presente nell'atto di aggiornamento da rettificare, comprese le "righe di tipo 7";

L’inserimento delle correzioni nel libretto delle misure è guidato; occorre selezionare la riga contenente le misure da modificare, si attiva la nuova voce di menù "Dichiara la correzione" (cfr. figura seguente)

[Omissis]

che apre una form nella quale inserire le misure corrette.

L'atto a rettifica non prevede la compilazione del modello censuario e non deve essere corredato dalla proposta di aggiornamento;

A seguito dell'approvazione di un atto di aggiornamento a rettifica, le misure errate contenute nell'archivio delle distanze e dei dislivelli verranno evidenziate

con il simbolo "-" apposto in coda al protocollo;

Negli atti catastali, sulle particelle interessate dall'atto di aggiornamento da rettificare, ai soli fini della conservazione del catasto, sarà apposta l'annotazione:

"Elementi metrici variati tramite atto di aggiornamento a rettifica n. xxx del gg/mm/aa. Non si modificano geometrie e consistenze catastali";

L'atto a rettifica sconta i tributi e l'imposta di bollo richiesti per il rilascio dell'estratto di mappa e per l'approvazione dell'atto di aggiornamento; il tecnico redattore, in fase di predisposizione dell'atto a rettifica, deve trascrivere obbligatoriamente nella relazione tecnica il protocollo dell'estratto di mappa e la data del suo rilascio. Alla presentazione dell'atto a rettifica l'ufficio inserirà nell'apposito campo "protocollo di riferimento" quello dell'estratto "RC12" trascritto dal tecnico nella relazione tecnica .

L'atto di aggiornamento a rettifica deve essere presentato esclusivamente in front-office, conseguentemente sarà respinto automaticamente dalla procedura se inviato attraverso il canale telematico. Dopo l'inserimento a sistema dell'atto a rettifica, l'atto di aggiornamento sarà approvato dal tecnico dell'Ufficio che avrà cura di cancellare le annotazioni di riserva sulle particelle o porzioni di particelle cui le discordanze si riferiscono.

Al momento della elaborazione in Ufficio, la procedura controlla che l'atto di aggiornamento a rettifica sia identico, riguardo al libretto delle misure, all'atto di aggiornamento da rettificare e che sia mantenuta la sovrapponibilità dei punti inseriti nelle "righe di tipo 7" tra l'atto di aggiornamento da rettificare e quello a rettifica, a garanzia che la correzione non influisca sulla geometria già trattata dal tipo da rettificare.

Qualora i controlli dovessero produrre un esito negativo, l'atto di aggiornamento sarà archiviato con lo stato "elaborato con errore" per la successiva sospensione da parte dell'Ufficio. [4]