Aggiornamento DOCFA per denunce di variazione: frazionamento delle aree urbane censite

Con la circolare n. 9 del 2001, sono state impartite disposizioni per l’attivazione della versione 3 della procedura DOCFA e sono state introdotte della categorie fittizie, atte a qualificare alcuni beni censibili in catasto ai fini dell’identificazione in catasto, nell’ottica di pubblicizzare la titolarità di diritti sugli stessi gravanti e per la individuazione negli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali sui medesimi.

Detti beni, cui non si attribuisce la rendita, sono costituiti dalle seguenti fattispecie (introdotte dal DPR n. 650/72 e dalla circolare n. 2 del 1984) e sono distinti, al pari di quelli censiti nelle categorie già presenti, da un codice alfanumerico indicante la categoria (lettera F ed un numero; si evidenzia che la lettera alfabetica F è quella che segue l’ultima usata nel quadro di qualificazione nazionale) e dalla relativa denominazione in chiaro:
  • F1 Area urbana;

  • F2 Unità collabente;

  • F3 Unità in corso di costruzione;

  • F4 Unità in corso di definizione;

  • F5 Lastrico solare.

Riguardo al frazionamento delle aree urbane si ricorda che con circolare n. 4 del 2009, sono state fornite nuove direttive per l’individuazione ed il frazionamento delle aree urbane.

Con la circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 della ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali è stato introdotto, nell’ambito dei documenti previsti per le dichiarazioni delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione o variate, l’elaborato planimetrico.

Tale elaborato - adottato nell’ottica di consentire una migliore lettura della mappa per le particelle edificate e di fornire uno strumento più efficiente ai fini civilistici per l’individuazione di porzioni di beni che, pur non avendo rilevanza di unità immobiliare, possono formare oggetto di trasferimento di diritti - ha sostanzialmente la finalità di individuare, nell’ambito del lotto edificato e per ogni piano dell’edificio, le porzioni comuni e le aree scoperte o altre pertinenze comuni od esclusive delle unità immobiliari presenti nell’edificio medesimo.

Nella prassi di aggiornamento catastale, talvolta, si è impropriamente utilizzato tale elaborato grafico per individuare anche aree urbane censite in categoria fittizia F/1.

L’area urbana, a differenza delle porzioni immobiliari non censibili, rappresenta un bene autonomamente iscritto in catasto, senza alcuna correlazione con altre unità immobiliari e quindi costituisce, in sostanza, essa stessa un lotto che occorre opportunamente rappresentare direttamente nella mappa catastale.

Tale modalità di rappresentazione nasce, tra l’altro, dall’esigenza che la configurazione e la consistenza siano garantite con lo stesso livello di attenzione assicurato per le particelle dei terreni, considerato che le aree urbane risultano frequentemente oggetto di compravendita.

Pertanto, nella predisposizione del tipo mappale, per le aree scoperte che si volessero censire come aree urbane (F/1), occorre procedere alla costituzione di specifici lotti autonomi (cfr. figura seguente dove l’area urbana particella n. 221 è stata individuata con numero di mappa autonomo, anziché come numero di subalterno).

[Omissis]

Lo stesso orientamento deve essere tenuto presente nell’ambito di frazionamento di aree già facenti parte di un lotto edificato già censito. Qualora, alla porzione immobiliare derivata, si voglia attribuire la categoria F/1 (area urbana), è necessario procedere alla predisposizione di un tipo di frazionamento, che, oltre ad individuare l’area urbana, ridefinisca il lotto originario, cui devono seguire le correlate variazioni al Catasto Edilizio Urbano.

Con l’elaborato planimetrico, può invece provvedersi a frazionare aree facenti parte di un lotto edificato e censito, sempre che le aree staccate restino correlate al lotto edificato e quindi dichiarate come bene comune non censibile a più unità, ovvero corte esclusiva di una singola unità immobiliare (cfr. lettera circolare prot. 17471 del 31/3/2010 della Direzione Centrale Catasto e Cartografia).

Nella figura seguente è riportato un esempio di frazionamento di una corte esclusiva del sub 2, parte frazionata sub 6 , poi unita all’ex sub 3 che diviene sub 8.

[Omissis]

Le dichiarazioni concernenti aree urbane (F/1), come peraltro quelle relative agli immobili da censire nelle categorie del gruppo F, devono essere corredate dell’elaborato planimetrico, documento che risulta, come è noto, utile anche per finalità civilistiche, in quanto contenente l’indicazione degli identificativi degli immobili confinanti e prodotto in una scala a più alta definizione rispetto alla mappa.

Il frazionamento di Area Urbana si ha quando un’area urbana libera (priva di fabbricati tettoie, ecc…) viene divisa in lotti.

Quando l’area da stralciare andrà a formare corpo unico con altre particelle di proprietari aventi titolarità diverse da quelle del lotto dal quale viene stralciata, quindi con modifica del lotto originale, occorre un tipo di frazionamento con individuazione di un numero di mappa autonomo (cfr. nota della Direzione Centrale Cartografia Catasto e Pubblicità Immobiliare prot.. n° 2661 del 13/1/2003, ripresa dalla circolare n. 4 del 2009).

Al catasto urbano, nel caso di area urbana che costituiva area cortilizia è necessario adeguare la corte comune al fabbricato alla configurazione residuale.

Le nuove aree urbane, individuate con il numero di mappa, possono rimanere censite al catasto edilizio urbano in capo alla medesima ditta che vantava diritti sull’area originaria ovvero riportate al catasto terreni in capo a ditta ordinaria e non a partita speciale.

In caso di ritorno delle aree a coltura agraria deve anche essere presentato una denuncia di variazione colturale (mod. 26 o documento Docte).

In caso di riedificazione sull’area, l’accatastamento riparte con la configurazione di un nuovo lotto con la predisposizione di un tipo mappale che può fondere tanto particelle a coltura agraria quanto particelle a partita speciale 1 e che riporti la nuova geometria del fabbricato. Le eventuali aree urbane censite al catasto edilizio urbano devono essere preventivamente soppresse.

Si ricorda che tutte le denunce di aree urbane sono soggette al pagamento dei tributi catastali. 
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