Variazioni immobiliari da dichiarare al catasto: frazionamento e fusione, topomastica, ultimazione fabbricato

Variazione per frazionamento e fusione

In alcuni casi, quando sono coinvolte nelle variazioni più unità immobiliari si può arrivare ad avere operazioni miste che, anche senza coinvolgere la ristrutturazione dell’intero edificio (come illustrata nello specifico documento di approfondimento) comportano contestualmente il frazionamento di unità immobiliari e successiva fusione. Tale variazione assume la causale: frazionamento e fusione.

La dichiarazione di variazione per fusione coinvolge due o più unità immobiliari e deve originare quanto meno un'unità che ingloba le precedenti.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
  • elaborato planimetrico, nel solo caso che fosse in precedenza depositato in catasto);

  • una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con la planimetria dell’ unità derivata, calcolo della superficie, proposta di rendita.


Variazione di toponomastica

Nel caso in cui i dati di toponomastica (nome via e civico) riportati negli atti catastali non sono conformi allo stato attuale per successive modifiche intervenute rispetto all’accatastamento originario, i soggetti interessati possono presentare un’istanza all’Ufficio provinciale del territorio competente per il loro aggiornamento, opportunamente documentata.

Ai soggetti interessati è altresì consentito, in forma collaborativa, attraverso un proprio tecnico di fiducia di presentare in catasto un documento di aggiornamento per allineare tali dati di toponomastica.

Il documento di aggiornamento non è soggetto all’applicazione degli ordinari tributi speciali catastali.

La richiesta di accatastamento è composta dalla sola dichiarazione mod. D1 contenente i dati di toponomastica aggiornati.


Variazione per ultimazione fabbricato

Nel momento in cui è stata completata l’ultimazione di un fabbricato dichiarato in catasto come fabbricato in corso di costruzione ovvero in corso di definizione è necessario presentare una variazione utilizzando la specifica causale “ultimazione di fabbricato”.

Questa causale ammette la sola opzione “variazione” (1 o più unità) nella tipologia di operazione per le unità immobiliari dichiarate ed è ovviamente richiesta l’allegazione di planimetria, calcolo della superficie e la compilazione dei Mod. 1N o 2N prima e seconda parte

Si tratta di una dichiarazione con la quale viene variata l’unità immobiliare dichiarata originariamente nella categoria fittizia F3 (in corso di costruzione) o F4 (in corso di definizione).

Evidentemente se la dichiarazione comporta la necessità di sopprimere o costituire unità immobiliari o di individuare beni comuni censibili e non censibili non può essere utilizzata. In tali casi è possibile utilizzare la causale più opportuna ad esempio: “frazionamento o fusione”.

Nell’esempio che segue si riporta l’elaborato planimetrico di un fabbricato in corso di costruzione con il quale sono state dichiarate tre unità immobiliari in categoria F3 ed un bene comune non censibile rappresentato dal sub 1 (area cortilizia e atrio).

[Omissis]

Nella fattispecie, trattando di variazione di porzioni immobiliari già censite per le quali è già presente l’elaborato planimetrico ed il tipo di operazione non modifica lo stesso è sufficiente allegare le sole planimetrie dell’unità immobiliari ultimate, sviluppare il calcolo della superficie, compilare i relativi modelli 1 prima seconda parte e proposta di rendita.

Più in generale, la richiesta di accatastamento può comportare la predisposizione di:
  • tipo mappale, qualora sia intervenuta qualche modifica nella sagoma planimetrica dell’edificio originario principale o sue pertinenze o conformazione del lotto;

  • elaborato planimetrico, a dimostrazione della suddivisione in unità immobiliari;

  • una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con le planimetrie delle unità derivate, calcolo della superficie, proposta di rendita.

Per quanto concerne la predisposizione del documento di aggiornamento si rinvia ai documenti di approfondimento dedicati all’illustrazione delle funzionalità della procedura DOCFA ed agli esempi compilati, nella sezione “pratiche catastali”.


Variazione per cambio destinazione d’uso

Il mutamento della destinazione d’uso di una unità immobiliare può realizzarsi, in casi limite, anche senza alterare o modificare la consistenza fisica dell’immobile (ad esempio cambio di destinazione da abitazione ad ufficio, da garage a magazzino e viceversa).

Alla variazione oggettiva della destinazione d’uso dell’immobile non sempre deve essere correlata la variazione in catasto avere, come risulta da un attento esame della normativa catastale.

E’ stato più volte affermato dalla prassi catastale e recentemente con la circolare n. 4 del 2006 la totale autonomia tra la normativa catastale e quella urbanistica-edilizia e precisamente:

« il classamento delle unità immobiliari ordinarie, è basato esclusivamente sul confronto, a livello locale, fra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ciascuna unità oggetto di esame e quelle ordinariamente associate alle tipologie presenti nel quadro di qualificazione, che assumono concreta evidenza nell’universo delle unità similari (in origine soltanto quelle definite “tipo”) censite in ciascuna categoria catastale. Pertanto si ritiene doveroso ribadire, in questa sede, la piena autonomia dell’ordinamento catastale rispetto a quanto dettato dalle norme urbanistiche, ovvero afferenti a specifici settori ed attività di esercizio.

Le disposizioni che regolamentano la prassi catastale, infatti, sono tutte incardinate nella disciplina dettata dall’art. 6 del regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, che in merito alla qualificazione dispone quanto segue: “La qualificazione consiste nel distinguere per ciascuna zona censuaria, con riferimento alle unità immobiliari urbane in essa esistenti, le loro varie categorie ossia le specie essenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse”. Più in particolare l’Istruzione II della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali del 24 maggio 1942, al § 22 stabilisce che : “ Per la destinazione e per le altre qualità intrinseche che determinano la categoria, si avrà riguardo alle caratteristiche costruttive ed all’uso appropriato dell’unità immobiliare (omissis)”.

La piena autonomia della disciplina catastale rileva peraltro anche dal decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24 dicembre 1994, n. 300, nonché dai conseguenti modelli del programma informatico denominato “DOCFA”, utilizzati per le dichiarazioni delle unità immobiliari, dove non risulta riscontrabile alcun riferimento a norme diverse da quelle di settore.».

Riguardo alla destinazione d’uso da considerare in catasto, si citano:
  • l’art. 61 – 2° comma – DPR n. 1142 del 1° gennaio 1949 prevede: « Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento »;

  • il paragrafo 22 dell’Istruzione II per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, specifica: « Per la destinazione e per le altre qualità intrinseche che determinano la categoria, si avrà riguardo alle caratteristiche costruttive ed all’uso appropriato dell’unità immobiliare. Pertanto nell’assegnazione alla categoria, non si terrà conto delle destinazioni anormali o occasionali, di prevedibile breve durata e non conformi a quelle che, sul luogo, hanno normalmente analoghe unità immobiliari.».

In sintesi, il mutamento di destinazione di una unità immobiliare, soprattutto quando non conseguenza di uno specifico intervento edilizio, non necessariamente deve trovare la corrispondente variazione in catasto, qualora tale mutamento non trova raffronto nella destinazione ordinaria e prevalente di unità immobiliari simili nella zona.

In particolare, occorre anche distinguere tra variazione d’uso (temporanea ed in genere senza interventi sostanziali) e variazione di destinazione d’uso (prolungata ed in genere ottenuta con interventi edilizi sostanziali).

E’ appena il caso di evidenziare che il cambio di destinazione d’uso comporta il cambio della categoria catastale.

Si riporta un’esemplificazione grafica di un cambio di destinazione da abitazione a negozio.

[Omissis]

Nel caso più generale, la richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
  • tipo mappale, qualora l’intervento comporti modifica della sagoma planimetrica dell’edificio originario principale o sue pertinenze o conformazione del lotto;

  • elaborato planimetrico, a dimostrazione della suddivisione in unità immobiliari (qualora presente in origine);

  • una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con le planimetrie delle unità derivate, calcolo della superficie, proposta di rendita.

Nel caso di cambio di destinazione d’uso è necessario cambiare il numero di subalterno all’unità immobiliare variata, anche se conserva il suo perimetro (cfr. circolare n. 9 del 2001 della Direzione Centrale Cartografia Catasto Pubblicità Immobiliare).
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