Tipologie delle variazioni immobiliari da dichiarare: la variazione per frazionamento

Le tipologie delle variazioni

Si riporta l’elenco delle tipologie di variazione, con il relativo codice e l’effetto sull’identificativo originario dell’unità immobiliari, previste per l’aggiornamento del catasto edilizio urbano. La descrizione in dettaglio delle varie tipologie è sviluppata nei paragrafi a seguire.

Codice
Causale
Effetto sull’identificativo
DIV
divisione
Si assegnano i nuovi subalterni
FRZ
frazionamento per trasferimento di diritti
Si assegnano i nuovi subalterni
FUS
fusione
Si assegnano i nuovi subalterni
AMP
ampliamento
Si assegna un nuovo subalterno
DET
demolizione totale
Si assegna un nuovo numero alla particella
DEP
demolizione parziale
Si assegna un nuovo subalterno
VSI
diversa distribuzione spazi interni
Si conferma il subalterno
RST
ristrutturazione
Da esaminare caso per caso 
FRF
frazionamento e fusione
Si assegnano i nuovi subalterni
VTO
variazione toponomastica
Si conferma il subalterno
UFU
ultimazione di fabbricato urbano
Si assegnano i subalterni
VDE
variazione della destinazione 
Si assegna un nuovo subalterno
VAR
altre cause di variazione (variazioni non comprese tra quelle codificate)
Di norma,  Si conferma il subalterno
VRP
variazione per presentazione planimetria mancante
Si conferma il subalterno
VMI
variazione per modifica d'identificativo
Si conferma il subalterno


Variazione per divisione di unità immobiliare

Si ha divisione (frazionamento) quando una unità immobiliare urbana o più danno ciascuna origine ad almeno altre due unità immobiliari urbane.

In questo tipo di mutazione occorre preliminarmente distinguere se trattasi di frazionamento per trasferimento di diritti o di divisione effettiva per avvenuta costituzione di separate unità o porzioni immobiliari.

Il frazionamento per trasferimento di diritti su porzioni di unità immobiliari urbane è trattato nello specifico documento di approfondimento ed ha la finalità di consentire la stipula, con l’indicazione dei corretti identificativi catastali, di trasferimenti di diritti su porzioni immobiliari “virtuali”, che non rappresentano unità immobiliari nello stretto senso catastale (autonomia funzionale e reddituale). Tali porzioni immobiliari, dopo la stipula dell’atto o perché fuse con altre ovvero oggetto di specifici interventi edilizi, possono dare luogo ad unità derivate costituenti effettive unità immobiliare urbana.

Nella divisione per avvenuta costituzione di separate porzioni le unità derivate sono invece fisicamente indipendenti, cioè unità immobiliari reali.

Tale differenziazione è stata dapprima introdotta dalla circolare n. 2 del 1984 della Direzione generale del catasto e dei servizi tecnici erariali e poi ripresa dalle seguenti circolari.

Con la circolare n. 9 del 2001 della Direzione Centrale Cartografia Catasto Pubblicità Immobiliare laddove precisa: “la causale frazionamento per trasferimento di diritti può essere utilizzata solamente quando si costituiscono delle unità in corso di definizione (F4). Per tutti gli altri casi, va utilizzata la causale divisione.”.

Con la successiva circolare n. 4 del 2009 nel passo in cui evidenzia: “Si coglie l’occasione per ribadire che la causale “divisione” è utilizzata ogni qualvolta l’unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare e ciò indipendentemente dal fatto che le unità immobiliari derivate debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali.”

La causale per tale tipo di variazione è "VAR” anziché "FR" nel caso di frazionamento per trasferimento di diritti.

A seguire è riportato un esempio di variazione per divisione di unità immobiliare.

Nella prima figura è riportata l’unità nello stato originario (oggetto di soppressione).

Nelle due figure a seguire, affiancate, il risultato della variazione, cioè la costituzione di due unità immobiliari autonome.

[Omissis]

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
  • elaborato planimetrico, a dimostrazione della eventuale suddivisione in porzioni (nel solo caso che fosse in precedenza depositato in catasto);

  • una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con le planimetrie delle unità derivate, calcolo della superficie, proposta di rendita.


Variazione per frazionamento di unità immobiliare per trasferimento di diritti

L’introduzione di tale tipologia di variazione è avvenuta con la circolare n. 2 del 1984 della Direzione generale del catasto e dei servizi tecnici erariali, la quale ha precisato quanto segue.

Viene considerato “frazionamento” l’identificazione grafica-descrittiva di distinte porzioni di una unità immobiliare ancora materialmente indivisa, in vista di una loro separata alienazione: non si tratta quindi di una variazione in senso stretto -divisione concretamente già realizzata, nel qual caso si deve utilizzare l’appropriata procedura.

Tale differenziazione è stata ripresa:
  • con la circolare n. 9 del 2001 della Direzione Centrale Cartografia Catasto Pubblicità Immobiliare laddove precisa: “la causale frazionamento per trasferimento di diritti può essere utilizzata solamente quando si costituiscono delle unità in corso di definizione (F4). Per tutti gli altri casi, va utilizzata la causale divisione.”.

  • con la successiva circolare n. 4 del 2009 nel passo in cui evidenzia: “Si coglie l’occasione per ribadire che la causale “divisione” è utilizzata ogni qualvolta l’unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare e ciò indipendentemente dal fatto che le unità immobiliari derivate debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali.”

La causale per tale tipo di variazione è "FR" frazionamento per trasferimento di diritti. anziché "VAR” come nel caso di variazione per divisione di unità immobiliare.

La scelta di istituire la categoria fittizia F4 trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per sè stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di U.I.U., donazioni di parti di immobili non costituenti U.I.U,).

Nel frazionamento per trasferimento di diritti l'unità immobiliare oggetto di denuncia è ancora materialmente indivisa e quindi le porzioni derivate non hanno i caratteri di unità immobiliare nel senso catastale (autonomia funzionale e di reddito).

L'aggiornamento catastale propedeutico è finalizzato alla redazione di un documento traslativo con riferimento agli identificativi catastali.

A trasferimento di diritti avvenuto, e dopo i necessari lavori, i titolari di diritti reali sulle unità immobiliari derivate sono tenuti a produrre in catasto le relative dichiarazione di variazione delle unità immobiliari derivate.

Con la documentazione di prassi (cfr. lettera circolare n. 15232 del 15/2/02 della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare) è stato evidenziato come la categoria F/4 dovesse rappresentare solo una temporanea iscrizione negli atti catastali (non oltre sei mesi), in attesa della definitiva destinazione conferita al bene ed essere utilizzata solo nel caso in cui una delle parti in cui si divide l’unità immobiliare non presenti autonomia reddituale e funzionale.

Con la circolare n. 4 del 29/10/2009, dopo avere evidenziando che nel tempo si è potuto constatare l’indicazione sulla temporaneità dell’iscrizione delle porzioni immobiliari in categoria F4 sia stata spesso disattesa comportando chiari fenomeni di elusione fiscale, sono state impartite direttive per limitare il ricorso nell’attribuzione della categoria F4.

Considerato che, al momento della dichiarazione in catasto, le stesse porzioni continuano spesso ad essere utilizzate, non appare appropriato che siano individuate in categoria fittizia e perciò prive di rendita.

Di fatto, in qualche circostanza, la porzione immobiliare può essere oggetto di interventi edilizi per favorire l’integrazione con altre unità, ovvero consentirne l’autonomia funzionale e reddituale, ma detti interventi risultano espletabili ordinariamente entro termini brevi.

Inoltre, non sembra motivato un diverso trattamento fiscale di tali porzioni immobiliari, solo per la presenza di lavori edilizi che le possano interessare, rispetto a quello di analoghi interventi edilizi che, di norma, interessano periodicamente ogni unità immobiliare (ad esempio manutenzione straordinaria o interventi di restauro e risanamento conservativo, secondo le definizioni riportate alle lettere b - c dell’articolo 3, comma 1, del decreto legislativo 6 giugno 2001, n. 380, recante “Disposizioni legislative in materia edilizia”).

Da quanto sopra rappresentato, consegue che l’attribuzione della categoria F/4 a porzioni immobiliari non può di norma aver luogo, se le unità immobiliari da cui derivano risultano già iscritte in catasto munite di rendita. A tale indirizzo fanno eccezione i soli interventi rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare l’immobile oggetto di intervento in un insieme di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto (cfr. articolo 3, comma 1, lettera d, del decreto legislativo 6 giugno 2001, n. 380, recante “Disposizioni legislative in materia edilizia”).

Pertanto, in caso di individuazione di porzioni immobiliari - facenti parte di unità immobiliare censita in catasto con attribuzione di rendita in vista di trasferimento di diritti od altra equivalente finalità - a ciascuna di esse deve essere comunque attribuita una propria redditività (quota parte di quella complessiva), al fine di porre il contribuente nella condizione di espletare i propri doveri fiscali. Resta inteso che permane l’obbligo di correlare tra loro le diverse porzioni immobiliari oggetto di iscrizione agli atti catastali, al fine di rendere evidente l’insieme delle porzioni costituenti l’unità immobiliare, nel rispetto delle direttive di prassi in vigore.

A seguire è riportato un esempio di variazione per frazionamento per trasferimento di diritti riguardanti una stanza di appartamento.

[Omissis]

Nella figura a seguire sono evidenziati gli effetti del frazionamento che portano a costituire, secondo le direttive di cui alla circolare n. 4/09, due unità immobiliari di tipo abitativo.

[Omissis]

In effetti a stretto rigore, secondo la definizione catastale ordinaria, la porzione immobiliare costituita dalla stanza ( a sinistra) non ha sicuramente autonomia funzionale e reddituale, tuttavia viene considerata come unità immobiliare autonoma, anche se da correlare (transitoriamente) alla unità principale dalla quale si distacca.

Dopo la compravendita e la fusione con altra unità abitativa, sarà soppressa e perderà il collegamento con l’unità immobiliare di origine.

La porzione immobiliare di destra potrà da subito essere censita nell’ipotesi finale di frazionamento avvenuto.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
  • elaborato planimetrico, a dimostrazione della suddivisione in porzioni (nel solo caso che fosse in precedenza depositato in catasto);

  • una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con le planimetrie delle unità derivate, calcolo della superficie, proposta di rendita.

Nei casi in cui è ancora ammessa l’attribuzione della categoria F4 pare opportuno evidenziare che l’Agenzia del Territorio periodicamente verifica sopralluogo lo stato dell’immobile e se dovesse constatare che nessun lavoro è intervenuto al fine di realizzare unità indipendenti, e se anche il documento traslativo è stato realizzato, provvede a graffare gli identificativi assegnati con ciò volendo significare che si riconosce l'unicità dell'unità immobiliare contrariamente a quanto a suo tempo denunciato ed ai desiderata dalle parti.
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