Profili di criticità nella Sentenza 181/11 della Corte Costituzionale sotto il profilo estimativo

La Consulta ha deciso per l’incostituzionalità dei VAM sostenendo che i valori espressi rappresentassero prezzi di massima poco correlati con le specifiche caratteristiche dei beni oggetto di esproprio e, quindi, con gli effettivi valori di mercato. Tale decisione è stata assunta sulla base di argomentazioni estimative invero non strutturate.

Infatti, la Corte parte dall’assunto che i dati pubblicati dalle Commissioni provinciali fossero spesso aggiornati in modo apodittico e distante dagli indirizzi imposti nella circolare del 20.11.1971 della Direzione Generale del Catasto.

Quand’anche tale assunto fosse vero, non esistono ad oggi studi scientifici sul rapporto tra i VAM e i valori di mercato dei terreni agricoli, atti a pro... _OMISSIS_ ...za di un differenziale effettivo.

Per cui seppur condivisibile su un piano squisitamente logico, la critica della Consulta non prende pienamente in considerazione i risvolti pratici delle proprie adozioni. Infatti, eliminando l’approccio automatico dei VAM ingiunge il ricorso a stime personalizzate per ogni ditta determinando sicuri effetti sperequativi tra i soggetti interessati dalla procedura ablativa.

Si pensi, ad esempio, alle espropriazioni per la realizzazione di infrastrutture sovraterritoriali e si capirà subito la portata del problema innescato dall’azione di periti che si muovano senza un leit motiv condiviso, e operino sulla base delle propria personale preparazione e interpretazione della giurisprudenza e del mercato fo... _OMISSIS_ ...
Questo tema ci riporta quindi al problema di fondo, già richiamato nel corso della presente, e cioè quello della necessità di massimo rigore disciplinare nella selezione dei criteri di valutazione e dei dati di riferimento per le analisi.

Sul rapporto tra VAM e valori di mercato, l’Unità Operativa della Cattedra di Estimo e Valutazioni della Facoltà di Ingegneria dell’Università di Salerno, ha avviato un approfondimento empirico attraverso la raccolta di contratti di compravendita di suoli agricoli. Il campione di partenza consta di 29 dati relativi ad un’area di confine tra le province di Napoli e Salerno. Trattasi di comuni con popolazione compresa tra i 5.000 e i 50.000 abitanti, tranne Castellamare di Stabia che ne conta oltre 60... _OMISSIS_ ...ti dell’analisi sono illustrati nel paragrafo successivo.

Nell’accertamento disciplinare dello scritto costituzionale emergono ancora due passaggi sensibili.

Il primo si rileva ove la Consulta riferisce delle argomentazioni proposte dalle Corti territoriali a suffragio delle verifiche di legittimità. Ebbene, richiamando la trattazione della Corte di Appello di Napoli su una vicenda espropriativa in Salerno, la Consulta narra del differenziale tra VAM e valore di mercato “desunto da un atto notarile di compravendita”.

Orbene, è evidente l’inaccettabilità di valutazioni fondate su un unico atto di mercato, perché ciò contraddice ogni espressione disciplinare ed anche perché un tale orientamento rendere... _OMISSIS_ ...emplice la creazione di piccoli segmenti di mercato artatamente generati per dimostrare valori inesistenti.

Nel secondo passaggio di rilievo la Corte Costituzionale, nell’elencare gli elementi che concorrono a caratterizzare il valore di un fondo agricolo cita “le caratteristiche di posizione del suolo, il valore intrinseco del terreno” ma anche “la maggiore o minore perizia nella conduzione del fondo”.

Questa ultima appendice è chiaramente inidonea agli scopi preposti. Infatti, il Giudizio di Stima che deve condurre alla individuazione del più probabile valore di mercato è permeato dalla Teoria dell’ordinarietà. Da questa discende che il valore attribuibile al suolo agricolo dipende da tutti i fattori che il... _OMISSIS_ ...za nel caso di libere compravendite, in quanto connaturati con il bene e con esso facilmente trasferibili assieme al diritto di proprietà.

Tra di loro non si può certamente annoverare la particolare perizia del conduttore, intesa come specifica capacità di gestione dell’imprenditore agricolo. Poiché evidentemente tale capacità non potrà mai trasferirsi al proprietario subentrante, né quando si qualifichi come goodwill né quando generi un badwill.

Sicché la stima va sempre svolta in relazione all’imprenditore agricolo ordinario, capace di ricavare dall’appezzamento una produttività pari a quella media[1] delle aziende locali. È notorio, oltre che realmente riscontrato, che un’azienda particolarmente avanzata dal punto di ... _OMISSIS_ ...co (perché in tale ottica impostata dal colto amministratore), in caso di vendita possa non trovare sul mercato il riscontro dell’investimento operato ove la domanda sia costituita da soggetti che non siano in grado di sfruttare o non abbiano fiducia nelle migliorie de quibus.
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