Procedimenti di stima delle aree non edificabili

Al fine di chiarire con approccio esemplificativo e classificativo il tema in esame, pare opportuno ricondurre la pur ampia casistica al quadro ricognitivo presentato in Fig. 2.



È il caso di distinguere preventivamente, all’interno delle aree non edificabili, tra quelle propriamente tali perché agricole (ossia normalmente ricomprese in Zona E) e quelle genericamente non edificabili (cioè tali per natura urbanistica ma non ricomprese in zona E).

Tra le aree agricole possiamo annoverare le Aree esclusivamente agricole, vale a dire quei terreni che sono effettivamente sfruttati per la produzione agricola e attingono il proprio valore mercantile da quest’ultima e unica vocazione. È il caso di terreni ubicati a riguardevole distanza dai centri urbani, ovvero limitrofi ad aree edificate che però, per rarefazione del mercato immobiliare o per grande rigidità del sistema politico-amministrativo, non intravedono alcuna su... _OMISSIS_ ...icatoria né alcuno sfruttamento potenziale diverso da quello originario.

In tale ricorrenza il valore di mercato può essere apprezzato con procedimento diretto, nel caso di diffusione delle compravendite immobiliari; oppure con la capitalizzazione dei redditi, in assenza di prezzi di compravendita.

Sempre tra le aree propriamente agricole annoveriamo anche le Aree agricole con suscettività. Queste si identificano con quei suoli che per localizzazione originaria (quasi sempre) o per il verificarsi di accadimenti singolari (rinvenimento di giacimenti sotterranei con relativo insediamento produttivo, apertura di cantieri ultrannuali, ecc.) vengono ad essere arricchite da rendite di attesa.

È il caso soprattutto delle fasce agricole periurbane per le quali si attendono modifiche delle norme urbanistiche atte a integrarle compiutamente negli spazi edificabili residenziali o produttivi. In tal occasione il mercato sconta il surplus... _OMISSIS_ ...esso alla rendita di attesa, generando differenziali anche sensibili rispetto al valore derivante dal mero uso agricolo. In merito la Sentenza della Consulta non si qualifica in modo esplicito o quantomeno si limita a trattare del valore di mercato in relazione agli usi consentiti dalla legge.

Ma in questo caso il valore espresso dal mercato ingloba anche componenti per usi correntemente non consentiti dalla legge in quanto unicamente prospettici, che quindi andrebbero disgiunti dalla stima della indennità di esproprio. Atteggiamento, peraltro, moralmente irrinunciabile rispetto alle molte realtà geografiche ove il fenomeno dell’abusivismo edilizio risulta già di per sé sufficientemente strutturato senza doverlo incoraggiare con previsioni di indennizzi che portino ad una sua legittimazione sostanziale.

Rimane allora reale e corposo il problema della stima della indennità di esproprio, questa volta ben distinta dal valore di mercato. ... _OMISSIS_ ...ci risulta necessario ricorrere al procedimento per capitalizzazione dei redditi, unico approccio in grado di considerare il valore in funzione dei redditi generati dall’attività produttiva connessa con l’immobile.

Possibilità di metodi diretti vanno considerate ove sia consentito ricorrere a compravendite per beni analoghi che non risentano delle influenze citate; asserzione dimostrabile, ad esempio, in base alla diversa frequenza degli scambi commerciali o a corrette analisi dei prezzi marginali da eseguirsi con procedimenti regressivi espliciti (regressione multiparametrica) e impliciti (reti neurali).

Rimangono, infine, tra le aree comprese in zona E, le Aree agricole diversamente utilizzate, perché vengono concretamente adoperate in usi differenti dalla coltivazione. Trattasi di depositi, aree di manovra e di stoccaggio, aree espositive, ecc.

Premesso che a rigor di legge per tali aree andrebbe urbanisticamen... _OMISSIS_ ...a legittimità degli usi altri rispetto a quello agricolo, qualora la verifica risulti positiva possono essere aggregate alla categoria precedente. Infatti, pare raccomandabile il procedimento per capitalizzazione dei redditi, che in questo caso saranno dipendenti dagli usi diversi rispetto alla coltivazione. È ovvio che tali redditi andranno provati ovvero andranno derivati sulla base della ricostruzione fedele dell’unità produttiva di riferimento per ogni specifica destinazione.

In tutti i casi rimane contemplabile lo scenario minimalista, riferito a terreni distratti dall’attività produttiva agricola perché destinati a usi alternativi eventualmente saltuari (stoccaggio stagionale di merci e attrezzature) e poi abbandonati per inefficienza delle scelte operate. In tal evenienza, si deve avere il coraggio di esprimere ordini di grandezza dei valori coerenti con l’assenza di un uso agricolo e di un uso alternativo, per cui concretamente pr... _OMISSIS_ ...o.

Il secondo gruppo di aree non edificabili ricomprende tutti quei terreni che non ricadono in zona E, bensì in altre zone quali, ad esempio, la B o la F.

Le prime aree, quelle in zona B o similari, coincidono sovente con lotti che pur risultando storicamente edificabili non sono stati trasformati dai proprietari nella speranza di ottimizzare il rendimento dell’investimento ovvero semplicemente perché costituiscono amene pertinenze di contigui fabbricati di lusso (è il caso dei giardini di ville signorili e delle pertinenze di case palazziate).

In un certo momento storico, i diritti edificatori di questi suoli sono stati compressi dalle più recenti normative che li hanno cancellati, trasformando urbanisticamente i suoli da ambiti di completamento ad ambiti saturi privi di edificabilità. Cosicché i lotti inedificati non hanno subìto modifiche localizzative della propria destinazione urbanistica (passaggio ... _OMISSIS_ ...figurato la espropriatività del vincolo, rendendolo ininfluente ai fini indennitari) ma sono stati assorbiti in una disciplina di zona a carattere conformativo[1]. Quest’ultima ne ha sancito la retrocessione a suoli non edificabili.

Si tratta, allora, di stimare il valore di mercato di lotti non più edificabili sempre in relazione agli usi esclusivamente permessi dalla legge. Tra i più diffusi quelli a parcheggio, quelli a verde di pertinenza per fabbricati, ad aree di manovra per vicine attività produttive e commerciali, ecc.

È evidente che trattandosi di aree poco frequenti nel tessuto urbano di appartenenza, queste afferiscano ad un mercato rarefatto, per cui i procedimenti diretti risultano spesso inefficaci. Vanno allora richiamati, ancora una volta, i procedimenti per capitalizzazione dei redditi, ovvero il procedimento del valore di trasformazione detto anche del highest and best use.

È il caso, ad esempio, di un ... _OMISSIS_ ...te una palazzina signorile destinato dai proprietari a verde privato, che venga poi espropriato per fini pubblici. È chiaro che il valore del bene dovrà essere commisurato con la destinazione più proficua che il lotto avrebbe potuto avere in condizioni di ordinarietà. Il che significa che il perito dovrà portare in conto la destinazione più redditizia che il mercato del luogo riconosce al fondo in esame, perché è quella in base alla quale eventuali acquirenti dello stesso ne avrebbero apprezzato il valore. Nel processo estimativo vanno decisamente escluse tutte quelle destinazioni potenziali non contemplate dalle norme correnti e che necessitano di varianti urbanistiche per poter essere realizzate. In quanto, diversamente, torneremmo a contraddire il principio di fondo espresso dalla Consulta in merito alle suscettività edificatorie.

Resta, al fine, da trattare del valore di mercato di lotti in zona F, ove questa rivesta carattere di vincolo conformativo e... _OMISSIS_ ...iva esclusivamente pubblica.

Non dovendo nel caso dipendere dallo specifico tipo di destinazione che verrà assegnata all’ambito urbano per attrezzature (parco, scuola, ostello della gioventù, impianto sportivo, ecc.), si deve invece focalizzare l’attenzione sul principio in base al quale tali aree generano un costante impatto mercantile sulle aree edificabili circostanti e verso le quali svolgono un ruolo sussidiario.

Infatti, è noto che lo stesso valore delle aree edificabili risulta compromesso ove non vi siano spazi limitrofi atti a garantire l’innalzamento della qualità della vita, permettendo le funzioni ricreative e socializzanti che integrano e arricchiscono la funzione residenziale.

Esistono in bibliografia diversi procedimenti utili per quantificare tale contributo, se a questo pensiamo in termini di differenziale sul valore di mercato.

In primis va considerato l’hedonic prices m... _OMISSIS_ ...Tyrvainen e A. Miettinen, 2000; R. Curto e M. Simonotti, 1994; C. W. Martin, R. C. Maggio e D. N. Appel, 1984). Il procedimento consiste nella costruzione di una funzione interpretativa del valore di mercato in grado di apprezzare il contributo (prezzo marginale) che genera la presenza di una attrezzatura sul valore di mercato di una limitrofa residenza. In tal caso, moltiplicando questo prezzo marginale per la consistenza immobiliare interessata dal relativo effetto, si stima il valore complessivo dell’attrezzatura, da cui risalire – con procedimento analitico – al valore dell’area sottostante.

Ulteriore approccio al problema, svolto in termini parametrici e quindi più semplificati rispetto alle elaborazioni di carattere statistico, è presentato da N. Morano e altri nel lavoro Valori delle aree urbane per zone omogenee, Cues 2000, da cui prende spunto anche B. Manganelli nel saggio Il valore delle aree ad attrezzature e infrastrut... _OMISSIS_ ...o sul sito www.e-stimo.it. Ivi l’autore costruisce alcuni abachi in cui esprime il valore delle aree ad attrezzature in funzione del rapporto dimensionale tra superficie edificabile e superficie ad attrezzature, e in funzione delle probabilità di effettivo compimento della trasformazione urbana.

Infine, è il caso di ricordare che le zone ad attrezzature possono ospitare talvolta anche destinazioni che presentino componenti di valore avulse dall’uso diretto delle risorse, come nel caso di aree che ospitino giardini di particolare pregio ambientale.

In tal caso la disciplina riconosce il rilievo di aspetti economici indipendenti dal mercato, quali il valore d’opzione e il valore di esistenza. La stima di queste componenti è rimandata all’applicazione di metodologie che simulano il mercato richiamando la disponibilità a pagare e a ricevere delle comunità attraverso l’impiego della contingent valuation (vedi S. Matt... _OMISSIS_ ...A. Pandolfi, 2010; R. Carson, 2008; G. Stellin e P. Rosato, 1998; L. Fusco Girard, 1990).