Il Giudizio di Stima dell’indennità di esproprio di aree non edificabili

Il rimando al valore di mercato operato dalla Corte Costituzionale induce la disciplina a ricollocare le questioni espropriative in oggetto, sostanzialmente riportandole dall’Estimo legale all’Estimo speciale. Cioè trasferendole dalle applicazioni cosiddette convenzionali, perché condizionate da norme, leggi o prassi, alle applicazioni risolvibili con le sequenza logico-operativa che va sotto il nome di Giudizio di Stima e che costituisce la materia fondante dell’Estimo generale.

Il richiamo al Giudizio di Stima è quanto mai opportuno perché, qualora fosse conosciuto e condiviso dagli operatori del settore, indurrebbe immediatamente quegli effetti perequativi indispensabili in tutte la applicazioni estimative ancillari del diritto.

... _OMISSIS_ ...ione del quadro rappresentativo del Giudizio di Stima si fa risalire ad autori essenziali nel panorama disciplinare quali G. Medici (1972), F. Malacarne (1984) e E. Di Cocco (1960), che nel tempo lo hanno perfezionato portandolo alla rappresentazione fornita in Fig. 1, alla pagina seguente.

Il Giudizio prende le mosse dal quesito di stima, ossia dalla domanda del committente che richiede una prestazione peritale. Nel quesito risiede la ragion pratica, cioè lo scopo della stima, capace di condizionarla in base al postulato della dipendenza del valore dalle finalità dell’analisi.

Chiarite le motivazioni operative, ad esse corrisponde un solo approccio risolutivo o criterio di stima. Deve essere individuato all’interno dei cinque aspett... _OMISSIS_ ... fino ad oggi l’Estimo ha riconosciuto come tali: il valore di mercato (quello che ci interessa più direttamente in questa trattazione), il valore di costo, il valore di surrogazione, il valore di trasformazione, il valore complementare.


A questa fase di impostazione, segue la scelta del procedimento di stima, condizionato dalle caratteristiche giuridico-economiche del bene oggetto di stima e dalla disponibilità dei dati. Tali considerazioni ed, in particolare, quella sulla tipologia e frequenza delle informazioni probatorie del mercato di interesse, dipendono dalla corretta definizione dell’orizzonte spaziale e temporale in cui effettuare lo studio. Ossia dalla circoscrizione geografica nella quale i meccanismi che determinano la... _OMISSIS_ ... prezzo si manifestano con medesime forme funzionali, venendo a dipendere dalle stesse variabili; e dalla definizione dell’arco temporale di indagine entro cui raccogliere i dati di mercato; arco sufficientemente ampio da garantire la fondatezza del postulato sull’immanenza e sulla correttezza della previsione.

I procedimenti tra i quali effettuare la scelta sono riconducibili alle due grandi famiglie di applicazioni sintetiche o dirette e delle applicazioni analitiche o indirette. Tra le prime sussistono il procedimento per parametri tecnici o economici, il market comparison approch, il sistema di stima, la regressione semplice e multipla. Tra le seconde primeggiano la capitalizzazione perpetua dei redditi (nota come income approch), l’anali... _OMISSIS_ ...i cassa (discounted cash flow analysis) ed il costo di ricostruzione deprezzato, oltre che il valore di trasformazione.

Implementato il procedimento idoneo in base alle condizioni al contorno, si perviene al valore capitale dell’immobile, che si caratterizza per il profilo di sostanziale ordinarietà. Evidentemente, nel caso di differenze nelle caratteristiche intrinseche tra il bene oggetto di analisi e gli immobili selezionati per il confronto, devono essere apportate[1] coerenti aggiunte e/o detrazioni al valor capitale, pervenendo all’effettivo valore di mercato.

È appena il caso di aggiungere che il metodo estimativo è unicamente comparativo, per cui tutte le applicazioni di genere devono essere supportate da un adeguato dataset ... _OMISSIS_ ...e conclusioni a cui perviene il perito. Sistema informativo possibilmente costituito da atti di compravendita connotati da profili di affidabilità in base alle indicazioni normative in vigore a partire dal 2005 (legge 266/05, art. 1 comma 497; decreto legge Bersani-Visco 223/06, art. 35 comma 22; decreto legislativo 231/07).

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