Criteri e procedimenti di stima alla luce della sentenza 181/11

Con il Documento promosso nel giugno 2011 la Corte Costituzionale ha integrato la produzione avviata già dal 2007 con le Sentenze 348 e 349, tutte consequenziali al recepimento della modifica del Titolo V della Costituzione. L’iter delineato è volto a fornire indirizzi di matrice comunitaria, in materia di indennità di esproprio, per le azioni del legislatore e dell’esecutore amministrativo.

Sotto il profilo estimativo, a cui questo contributo dedica specifica attenzione, appare palese il riferimento della Consulta al valore di mercato degli immobili assoggettati a procedura ablativa, tanto che si tratti di aree edificabili quanto di suoli non edificabili.

E poiché il valore di mercato conforma e indirizza l’approccio del valut... _OMISSIS_ ...essenziale capire entro quali limiti storici e prospettici le indicazioni del Giudice delle Leggi vadano ricondotte, al fine di evitare derive sovversive del profilo garantista insito nella stessa Sentenza 181.

Prima di entrare nel merito del dettato giurisprudenziale, è necessario sollevare alcuni temi relativi allo stato dell’arte della disciplina estimativa in ambito nazionale, con particolare riferimento alle sue applicazioni nei settori amministrativo e legale.

Lo sforzo profuso da taluni organismi internazionali (IVSC International Valuation Standard Committee, TEGOVA European Group of Valuer’s Association, RICS Royal Institute of Chartered Surveyors, ecc.) e nazionali (ABI Associazione Bancaria Italiana, Agenzia del Territorio... _OMISSIS_ ...cc.) per standardizzare gli approcci valutativi e la relativa documentazione illustrativa, ad oggi non ha ancora generato un innalzamento della qualità dei prodotti disciplinari nel nostro Paese. Ciò è provato tanto dal continuo richiamo delle autorità governative (DPEF 2011/13) ed economiche (intervento di Mario Draghi, all’epoca Governatore della Banca d’Italia, citato ne Il Sole 24 Ore del 01.06.11) sulla necessità di migliorare il profilo estimativo e valutativo degli investimenti, quanto dal dirompente effetto che hanno costantemente sul corso della giustizia ordinaria e amministrativa pareri sommari e superficiali, espressi sovente da consulenti improvvisati dell’Autorità Giudiziaria. Lo scenario delineato solleva il problema della insufficiente atten... _OMISSIS_ ...rgani preposti, a tutti i livelli (politico, amministrativo, tecnico, giudiziario), rivolgono all’affidamento degli incarichi di valutazione, assegnando tali compiti a soggetti privi di specifica preparazione e comprovata esperienza. È appena il caso di richiamare in merito le considerazioni di L. Scotti in Contributo tecnico-scientifico nel processo e discorso fra le due culture (www.geocities.com), e di F. Autieri in Valutazioni giudiziali e prospettive di riforma (Codice della valutazione immobiliare indipendente, Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano).

Sicché ad oggi, anche in ambito espropriativo, il venir meno di meccanismi automatici di apprezzamento nella stima provvisoria dell’indennità per le aeree non edificabili, introduce la ... _OMISSIS_ ...corare le valutazioni a criteri, procedimenti e documenti che garantiscano l’affidabilità del risultato rispetto a gruppi sociali (coltivatori, fittavoli, piccoli proprietari terrieri, ecc.) che usualmente sono meno adusi alla trattazione di questioni economiche inerenti le rendite fondiarie, se comparati ai proprietari di fondi edificabili.

È infatti acclarato che nelle espropriazioni di terreni propriamente agricoli il meccanismo del VAM (e soprattutto quello della triplicazione dello stesso) garantiva di frequente la soddisfazione delle aspettative degli espropriati, consentendo la rapida conclusione delle vicende ablative. Mentre sovente scontentava i proprietari di terreni inedificabili quando questi fossero dotati, diversamente da quelli propriamen... _OMISSIS_ ... potenzialità economiche ben superiori (per l’uso che era consentito dalla legge e per quello verso cui tendeva il libero mercato). Utilitates economiche derivanti dall’uso dei terreni come aree di parcheggio, come pertinenze di centri commerciali, come zone di stazionamento per veicoli, come aree di deposito, ecc. Per non parlare poi dei suoli ricompresi in zone F ad attrezzature, quando ritenute conformative della proprietà e unicamente realizzabili su iniziativa pubblica. Aree, queste ultime, ovviamente partecipative delle forti rendite immobiliari concentrate sulle limitrofe zone residenziali, eppur indennizzate in base a valori agricoli medi di colture su di esse inesistenti (la coltura più redditizia con estensione superiore al cinque per cento della superf... _OMISSIS_ ...nella regione agraria).

È pur vero che l’erosione del meccanismo automatico cade in un frangente di grosse difficoltà finanziarie per le Amministrazioni Pubbliche, gravandole di un fardello aggiuntivo nella fase di progettazione derivante dalla necessità di stime individuali per ognuna delle ditte coinvolte dal Piano Particellare di Esproprio. Tuttavia, proprio la crisi economica (e politica) attuale deve spingere gli Enti locali ad aumentare la propria sensibilità verso le questioni economico-finanziarie, trovando nelle complessità contingenti occasioni di rilancio e di incremento della redditività di impiego delle pur rarefatte risorse. Ragion per cui, nello specifico, la corretta stima delle indennità provvisorie può divenire motivo di risparmio in te... _OMISSIS_ ...e temporali per l’auspicabile abbattimento delle vertenze in contenzioso, capace di cogenerare anche riflessi positivi sulla visibilità ed il gradimento dell’intero apparato politico-amministrativo.

Il presente lavoro intende far emergere i profili estimativi di rilievo nella Sentenza 181, evidenziando la consistenza risolutiva dello strumento principe nella disciplina quale è il Giudizio di Stima. La classificazione della casistica valutativa da affrontare per la stima della indennità di esproprio di aree non edificabili è integrata dalla individuazione dei procedimenti idonei per le componenti di valore giuridicamente richieste. Inoltre, la ricerca propone una prima verifica quantitativa del differenziale esistente tra VAM e valore di mercato, at... _OMISSIS_ ...pione costituito da 29 casi studio e georeferenziato in Campania. Ciò anche al fine di sgombrare il campo da qualsiasi nostalgica tentazione di riutilizzo dei VAM in semplicistici procedimenti di stima per mass appraisal, esplicitamente negati dal parere in essere della Corte Costituzionale.