Il metodo di calcolo volumetrico

1. Rilevanza del metodo di calcolo volumetrico




A conclusione della presente analisi trova conferma l’ipotesi iniziale, per la quale i soggetti potenzialmente interessati alla determinazione di un metodo attendibile per il calcolo volumetrico sono essenzialmente cinque: il proprietario, il vicino, il Comune, il pianificatore e il legislatore. Pur nella diversità delle rispettive posizioni, infatti, tutti questi soggetti possono trovarsi ad affrontare il problema fondamentale della densità edilizia.

Il ruolo da protagonista, a questo proposito, spetta senz’altro al proprietario: il titolare dello ius aedificandi, infatti, si troverà a dover applicare il metodo di calcolo volumetrico ogniqualvolta aspiri al rilascio di un titolo abilitativo all’attività edilizia, per la semplice ragione che ogni titolo richiede il rispetto di precisi limiti di densità.

Nel parlare di proprietario, per... _OMISSIS_ ... che non si allude soltanto al soggetto che è tale secondo le leggi civili, ma anche a tutti coloro che occupano una posizione accessoria rispetto a lui, a cominciare dai progettisti e dai titolari di diritti reali minori, che operano rispettivamente in aiuto e in sostituzione del proprietario.

Accanto al proprietario si collocano il Comune ed il vicino, che possono essere accostati perché entrambi svolgono fondamentalmente un compito di controllo. Il Comune, anzitutto, è tenuto ad accertare che il proprietario, in sede di istanza di titolo abilitativo, abbia applicato correttamente il metodo di calcolo volumetrico: laddove la verifica abbia un esito positivo, il titolo edilizio dovrà essere rilasciato, mentre in caso contrario dovrà essere necessariamente negato.

L’attività amministrativa diversa, che conduca al rilascio del titolo a fronte di un calcolo errato o che, al contrario, neghi il titolo nonostante la correttezza del metodo... _OMISSIS_ ...palesa illegittima e si presta a censura in sede giurisdizionale. Il soggetto interessato e legittimato ad insorgere, però, dipende dal tipo di vizio riscontrato: se il titolo è stato illegittimamente negato, esso potrà essere impugnato dal proprietario stesso; se invece è stato invalidamente concesso, il soggetto interessato e legittimato ad impugnarlo sarà il vicino.

Ecco dunque che si rivela la posizione dell’altro soggetto privato interessato alla determinazione di un metodo di calcolo della densità edilizia: a prescindere dal fatto che sia a sua volta titolare di diritti edificatori, infatti, il vicino può essere interessato alla determinazione di un metodo attendibile di calcolo volumetrico anche solo per accertarsi che i combinati errori del proprietario e del Comune non diano luogo al superamento della massima densità consentita.

Un’eventuale eccedenza di densità, infatti, comporterebbe un aggravio del carico urbanistico... _OMISSIS_ ...n conseguente riduzione dei servizi spettanti a ciascun abitante insediato. Per evitare questo spiacevole effetto, il vicino può farsi carico di un ruolo di controllo e per questo rientra a pieno titolo tra i soggetti interessati al problema della densità edilizia.

Una posizione ancora diversa è quella rivestita dal pianificatore e dal legislatore. Questi due soggetti - unitari soltanto dal punto di vista ideale, dal momento che invero si tratta di uffici complessi e plurisoggettivi - non hanno di per sé un compito di controllo: la verifica della legittimità dei calcoli volumetrici compiuti dal proprietario è infatti rimessa al Comune, al vicino ed eventualmente al giudice amministrativo. Il compito del pianificatore e del legislatore è allora del tutto diverso e consiste nell’esercizio della rispettiva discrezionalità nel migliore dei modi possibili.

In materia di densità edilizia il legislatore gode infatti di una discrezionalità pol... _OMISSIS_ ...tecnico, potendo determinare i limiti inderogabili nel modo che ritiene più appropriato e potendo altresì funzionalizzare gli indici di edificabilità ad esigenze extra-urbanistiche. Nelle sue scelte, però, è quantomeno opportuno che il legislatore tenga a mente l’esatto funzionamento del calcolo volumetrico, perché solo in questo modo potrà avere contezza del modo in cui gli indici di edificabilità incidono sulle caratteristiche dell’insediamento.

Di conseguenza, anche il legislatore rientra nel novero dei soggetti interessati all’attendibilità del metodo di calcolo volumetrico: certamente non perché tenuto ad applicarlo, né tantomeno perché tenuto a controllarne l’applicazione, ma piuttosto perché solo sapendo come verrà applicato potrà fare un uso ottimale degli indici di edificabilità.

Considerazioni sostanzialmente analoghe, infine, si possono svolgere in relazione al pianificatore. Questi, per vero, non d... _OMISSIS_ ...ente di libertà politica, bensì di discrezionalità amministrativa, potendo solo esercitare i poteri che il legislatore gli concede, con divieto di perseguire fini diversi da quelli predeterminati dalla legge.

Ciò che lo accomuna al legislatore è però la necessità di prendere in considerazione un metodo attendibile di calcolo volumetrico: solo con un metodo attendibile, infatti, il pianificatore potrà conoscere in anticipo quali saranno i possibili effetti di un dato indice di edificabilità e quindi esercitare la propria discrezionalità amministrativa nel modo più consono all’euritmia dello sviluppo urbanistico.

In definitiva, quindi, il metodo di calcolo volumetrico è senz’altro concepito per il proprietario, perché egli è protagonista della densità edilizia. Ciò nondimeno, i soggetti potenzialmente interessati sono molti di più e comprendono tutti coloro ai quali l’ordinamento attribuisce una specifica posizione di... _OMISSIS_ ... programmazione dell’attività edilizia.




2. Metodo di calcolo volumetrico in ipotesi semplice




Sia nell’ipotesi semplice che nelle ipotesi complesse, il calcolo volumetrico consta di tre passaggi soltanto: il primo passaggio consiste nella misurazione della superficie interessata dall’intervento; il momento centrale e fondamentale è costituito dalla moltiplicazione per il giusto indice di edificabilità; il passaggio finale consiste nella sottrazione della volumetria preesistente. Le singole fasi, però, si atteggiano in modo diverso a seconda della complessità della situazione concreta.

Nell’ipotesi più semplice, anzitutto, la superficie interessata dall’intervento è costituita da tutta e sola la proprietà fondiaria del soggetto che aspira al titolo edilizio. Con l’ausilio delle regole di geometria piana, quindi, i cinque interessati alla determ... _OMISSIS_ ...volumetria assentibile potranno tradurre questa superficie in un valore numerico, espresso in metri quadri.

L’individuazione dell’indice di edificabilità, nella medesima ipotesi semplice, discende dalla semplice consultazione degli strumenti urbanistici. Mediante gli elaborati cartografici del p.r.g. si individua la z.t.o. di appartenenza dell’area, che nell’ipotesi semplice è già urbanizzata e permette l’edificazione diretta. Mediante le n.t.a., poi, si individua il valore numerico dell’indice di edificabilità, espresso in termini di metri cubi su metri quadri. Moltiplicando quest’indice per il valore numerico della superficie interessata, quindi, si trova la volumetria astrattamente assentibile sull’area di riferimento, espressa in metri cubi.

Lo scomputo della volumetria preesistente, infine, nell’ambito dell’ipotesi semplice è reso possibile dalla semplice analisi della realtà d... _OMISSIS_ ...rvando e misurando gli immobili già edificati sull’area di riferimento, infatti, si può determinarne la relativa volumetria, espressa in metri cubi.

Sottraendo dalla volumetria teorica, determinata come sopra, il risultato di questo terzo passaggio, si trova la volumetria concretamente assentibile, espressa anch’essa in metri cubi. Questa volumetria costituisce la soluzione del problema fondamentale della densità edilizia, applicato al caso concreto.

Il risultato del problema può essere utilizzato dai cinque soggetti per i compiti che ad essi riserva l’ordinamento. Il proprietario potrà verificare che la volumetria dell’intervento edilizio al quale aspira non ecceda la volumetria teoricamente assentibile sulla superficie di riferimento: laddove la verifica dia esito positivo, potrà validamente confidare nel successo della sua pratica edilizia.

Analogo confronto dovranno compiere il Comune e il vicino,... _OMISSIS_ ... che l’intervento edilizio non comporti il superamento della massima volumetria consentita dal legislatore e dal pianificatore. Questi ultimi, a loro volta, potranno utilizzare il risultato del problema, applicato su vasta scala, per conoscere in anticipo la massima volumetria realizzabile in un determinato ambito e guidare in tal modo l’attività edilizia verso obiettivi ottimali e qualitativamente soddisfacenti.

L’ipotesi descritta, tuttavia, è stata volutamente semplificata, per chiarire in vitro il funzionamento del metodo di calcolo volumetrico. Nel corso dell’analisi, però, sono stati evidenziati numerosi fattori potenzialmente in grado di complicare il problema della densità edilizia, dei quali si è dato brevemente conto e dei quali non sembra fuori luogo tracciare ora un quadro riassuntivo.




3. Metodo di calcolo volumetrico in ipotesi complesse




I f... _OMISSIS_ ...essità del calcolo volumetrico si possono distinguere a seconda dell’elemento dell’equazione sui quali vanno ad incidere.

In occasione dell’identificazione della superficie di riferimento, anzitutto, si può verificare l’ipotesi di un’area non ancora urbanizzata: in questo caso, l’indice di edificabilità da utilizzare non sarà l’indice fondiario, bensì l’indice territoriale, che però è attribuito al lordo degli spazi pubblici.

I problemi maggiori, comunque, sono quelli che derivano dall’eventualità che l’area sia stata oggetto di asservimento unilaterale o intersoggettivo: questo perché, in primo luogo, le due figure creano a particolari difficoltà concettuali, dalle quali è assai difficile districarsi se prima non ci si spoglia dei retaggi della tradizione civilistica.

Adottando teoriche meno vischiose, allora, è possibile dare un’applicazione ragionata... _OMISSIS_ ...entrambi gli istituti, ma residuano comunque fattispecie concrete che possono mettere in difficoltà anche l’interprete più accorto, a cominciare dal frazionamento del lotto e dall’ipotesi dell’asservimento a catena.

In sede di determinazione dell’indice di edificabilità, poi, i fattori di complessità sono ancora più numerosi e discendono principalmente dalla pluralità di fonti normative destinate a regolamentare la densità edilizia. Ed invero, la risalente normativa statale, già di per sé non esente da critiche, deve essere coordinata con la normativa regionale, e con entrambe si devono confrontare gli specifici regolamenti di portata locale.

In relazione alla normativa regionale si possono individuare tre direttrici di fondo, la cui analisi - anche sommaria - rivela l’emersione di un quarto elemento da inserire nell’equazione fondamentale della densità edilizia: si tratta della volumetria aggiuntiva, che... _OMISSIS_ ...ine ad esempio dagli istituti perequativi e compensativi o dal c.d. Piano casa, ma che in ogni caso altera profondamente la logica tradizionale della densità edilizia.

Con l’individuazione della fonte di rango legislativo, peraltro, non tutti i problemi si possono dire risolti, dal momento che gli stessi strumenti urbanistici mostrano talvolta problemi di particolare complessità, a cominciare dall’eventuale sopravvenienza di varianti urbanistiche, di dubbia compatibilità con il pregresso asservimento. Inoltre si può dare il caso in cui lo strumento urbanistico manchi del tutto e merita una certa attenzione anche l’ipotesi - peraltro più frequente - in cui lo strumento urbanistico ci sia, ma non copra l’intero territorio comunale, per via dell’esistenza di zone bianche.

Una volta moltiplicato l’indice di edificabilità per la superficie interessata dall’intervento si deve scomputare il volume degli im... _OMISSIS_ ...enti. Di fatto, però, la questione della misurazione volumetrica di questi immobili può essere assai più complicata di come la si è tra...