Il metodo di calcolo volumetrico

1. Rilevanza del metodo di calcolo volumetrico




A conclusione della presente analisi trova conferma l’ipotesi iniziale, per la quale i soggetti potenzialmente interessati alla determinazione di un metodo attendibile per il calcolo volumetrico sono essenzialmente cinque: il proprietario, il vicino, il Comune, il pianificatore e il legislatore. Pur nella diversità delle rispettive posizioni, infatti, tutti questi soggetti possono trovarsi ad affrontare il problema fondamentale della densità edilizia.

Il ruolo da protagonista, a questo proposito, spetta senz’altro al proprietario: il titolare dello ius aedificandi, infatti, si troverà a dover applicare il metodo di calcolo volumetrico ogniqualvolta aspiri al ri... _OMISSIS_ ...tolo abilitativo all’attività edilizia, per la semplice ragione che ogni titolo richiede il rispetto di precisi limiti di densità.

Nel parlare di proprietario, peraltro, è chiaro che non si allude soltanto al soggetto che è tale secondo le leggi civili, ma anche a tutti coloro che occupano una posizione accessoria rispetto a lui, a cominciare dai progettisti e dai titolari di diritti reali minori, che operano rispettivamente in aiuto e in sostituzione del proprietario.

Accanto al proprietario si collocano il Comune ed il vicino, che possono essere accostati perché entrambi svolgono fondamentalmente un compito di controllo. Il Comune, anzitutto, è tenuto ad accertare che il proprietario, in sede di istanza di titolo abilitativo, abbia appl... _OMISSIS_ ...ente il metodo di calcolo volumetrico: laddove la verifica abbia un esito positivo, il titolo edilizio dovrà essere rilasciato, mentre in caso contrario dovrà essere necessariamente negato.

L’attività amministrativa diversa, che conduca al rilascio del titolo a fronte di un calcolo errato o che, al contrario, neghi il titolo nonostante la correttezza del metodo seguito, si appalesa illegittima e si presta a censura in sede giurisdizionale. Il soggetto interessato e legittimato ad insorgere, però, dipende dal tipo di vizio riscontrato: se il titolo è stato illegittimamente negato, esso potrà essere impugnato dal proprietario stesso; se invece è stato invalidamente concesso, il soggetto interessato e legittimato ad impugnarlo sarà il vicino.

... _OMISSIS_ ...he si rivela la posizione dell’altro soggetto privato interessato alla determinazione di un metodo di calcolo della densità edilizia: a prescindere dal fatto che sia a sua volta titolare di diritti edificatori, infatti, il vicino può essere interessato alla determinazione di un metodo attendibile di calcolo volumetrico anche solo per accertarsi che i combinati errori del proprietario e del Comune non diano luogo al superamento della massima densità consentita.

Un’eventuale eccedenza di densità, infatti, comporterebbe un aggravio del carico urbanistico della zona, con conseguente riduzione dei servizi spettanti a ciascun abitante insediato. Per evitare questo spiacevole effetto, il vicino può farsi carico di un ruolo di controllo e per questo rient... _OMISSIS_ ...lo tra i soggetti interessati al problema della densità edilizia.

Una posizione ancora diversa è quella rivestita dal pianificatore e dal legislatore. Questi due soggetti - unitari soltanto dal punto di vista ideale, dal momento che invero si tratta di uffici complessi e plurisoggettivi - non hanno di per sé un compito di controllo: la verifica della legittimità dei calcoli volumetrici compiuti dal proprietario è infatti rimessa al Comune, al vicino ed eventualmente al giudice amministrativo. Il compito del pianificatore e del legislatore è allora del tutto diverso e consiste nell’esercizio della rispettiva discrezionalità nel migliore dei modi possibili.

In materia di densità edilizia il legislatore gode infatti di una discrezionalità pol... _OMISSIS_ ...tecnico, potendo determinare i limiti inderogabili nel modo che ritiene più appropriato e potendo altresì funzionalizzare gli indici di edificabilità ad esigenze extra-urbanistiche. Nelle sue scelte, però, è quantomeno opportuno che il legislatore tenga a mente l’esatto funzionamento del calcolo volumetrico, perché solo in questo modo potrà avere contezza del modo in cui gli indici di edificabilità incidono sulle caratteristiche dell’insediamento.

Di conseguenza, anche il legislatore rientra nel novero dei soggetti interessati all’attendibilità del metodo di calcolo volumetrico: certamente non perché tenuto ad applicarlo, né tantomeno perché tenuto a controllarne l’applicazione, ma piuttosto perché solo sapendo come verrà applic... _OMISSIS_ ...un uso ottimale degli indici di edificabilità.

Considerazioni sostanzialmente analoghe, infine, si possono svolgere in relazione al pianificatore. Questi, per vero, non dispone propriamente di libertà politica, bensì di discrezionalità amministrativa, potendo solo esercitare i poteri che il legislatore gli concede, con divieto di perseguire fini diversi da quelli predeterminati dalla legge.

Ciò che lo accomuna al legislatore è però la necessità di prendere in considerazione un metodo attendibile di calcolo volumetrico: solo con un metodo attendibile, infatti, il pianificatore potrà conoscere in anticipo quali saranno i possibili effetti di un dato indice di edificabilità e quindi esercitare la propria discrezionalità amministrativa nel m... _OMISSIS_ ...rsquo;euritmia dello sviluppo urbanistico.

In definitiva, quindi, il metodo di calcolo volumetrico è senz’altro concepito per il proprietario, perché egli è protagonista della densità edilizia. Ciò nondimeno, i soggetti potenzialmente interessati sono molti di più e comprendono tutti coloro ai quali l’ordinamento attribuisce una specifica posizione di controllo o di programmazione dell’attività edilizia.




2. Metodo di calcolo volumetrico in ipotesi semplice




Sia nell’ipotesi semplice che nelle ipotesi complesse, il calcolo volumetrico consta di tre passaggi soltanto: il primo passaggio consiste nella misurazione della superficie interessata dall’int... _OMISSIS_ ...ento centrale e fondamentale è costituito dalla moltiplicazione per il giusto indice di edificabilità; il passaggio finale consiste nella sottrazione della volumetria preesistente. Le singole fasi, però, si atteggiano in modo diverso a seconda della complessità della situazione concreta.

Nell’ipotesi più semplice, anzitutto, la superficie interessata dall’intervento è costituita da tutta e sola la proprietà fondiaria del soggetto che aspira al titolo edilizio. Con l’ausilio delle regole di geometria piana, quindi, i cinque interessati alla determinazione della volumetria assentibile potranno tradurre questa superficie in un valore numerico, espresso in metri quadri.

L’individuazione dell’indice di edificabilità, nel... _OMISSIS_ ...tesi semplice, discende dalla semplice consultazione degli strumenti urbanistici. Mediante gli elaborati cartografici del p.r.g. si individua la z.t.o. di appartenenza dell’area, che nell’ipotesi semplice è già urbanizzata e permette l’edificazione...


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