Analisi reale: lo scomputo della volumetria preesistente

1. Premessa




La volumetria della quale si è discorso fino a qui, ottenuta essenzialmente moltiplicando l’indice di edificabilità per la superficie edificabile, è la volumetria assentibile in astratto su un dato fondo. Per passare dalla volumetria astratta a quella concreta occorre compiere un passo ulteriore, consistente nella detrazione della volumetria già utilizzata in occasione degli interventi edilizi pregressi.

È infatti di intuitiva evidenza che, laddove ad esempio il pianificatore abbia concesso di edificare 500 mc sul fondo X ed il fondo risulti totalmente inedificato, la volumetria concretamente utilizzabile non sarà diversa dalla volumetria utilizzabile in astratto e sarà pari a 500 mc. Viceversa, laddov... _OMISSIS_ ...fondo risulti edificato un immobile di 200 mc, la volumetria astrattamente assentibile sarà comunque pari a 500 mc, ma in concreto il proprietario potrà richiedere di costruire solo fino ai 300 mc ancora assentibili: questi ultimi configureranno allora la volumetria assentibile in concreto.

La necessità di scorporare la volumetria già utilizzata dalla volumetria assentibile in astratto, del resto, è peraltro pacifica sia in dottrina che in giurisprudenza [1] ed è parimenti indiscutibile che debba essere considerata l’intera superficie originariamente interessata dall’intervento edilizio [2], nei termini chiariti a suo tempo [3].

Dal punto di vista algebrico, il concetto può essere espresso riprendendo l’equazione fondamentale d... _OMISSIS_ ...ilizia e tornando ad assumere, in questo capitolo, che non vi sia volumetria aggiuntiva. In tal caso, la volumetria assentibile in concreto (V) è pari alla differenza tra la volumetria assentibile in astratto (S x Ie) ed il volume degli immobili preesistenti (Vip).





In questo capitolo, pertanto, ci si soffermerà sulle problematiche giuridiche che possono venire in rilievo in sede di calcolo del volume degli immobili preesistenti. Quest’analisi - che può dirsi reale, perché ha ad oggetto la realtà delle cose - va ad aggiungersi alle analisi areali e normative condotte in precedenza, costituendo il passaggio finale e culminante del procedimento di calcolo della volumetria assentibile su di un lotto edificabile.

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2. Il calcolo del volume degli immobili: profili generali




Si è appena rilevato che la volumetria degli immobili preesistenti si ricava essenzialmente sulla base dell’osservazione della realtà delle cose ed è questo il motivo per cui si parla, in questa sede, di analisi reale. L’osservazione della realtà delle cose consiste a sua volta nella misurazione delle dimensioni lineari degli edifici considerati. Per passare da questi valori lineari ai valori volumetrici, poi, si dovranno applicare le formule matematiche specificamente richieste dalla forma geometrica dei singoli immobili.

A questo proposito appare però opportuna una considerazione squisitamente pratica, che permette di organizzare l... _OMISSIS_ ...della presente analisi. Ed invero, pur nella potenziale varietà di sagoma che possono assumere le strutture dell’insediamento umano, non sembra dubitabile che la forma geometrica assolutamente dominante alle latitudini italiane sia quella del parallelepipedo rettangolo [4], il cui volume è notoriamente pari al prodotto tra la dimensione areale della superficie e la dimensione lineare dell’altezza [5].

Se è così, però, non è affatto arbitrario scomporre l’analisi volumetrica in due momenti: l’uno avente ad oggetto la superficie basale dell’immobile e l’altro incentrato sull’altezza dell’edificio. In questo senso depone anche il fatto che, del resto, varie forme geometriche diverse dal parallelepipedo hanno ... _OMISSIS_ ...i calcola comunque partendo dalla superficie di base e dall’altezza che vi cade perpendicolarmente [6]: anche questo mostra l’utilità di soffermarsi sulla superficie e sull’altezza degli immobili, prima di affrontare il concetto di volume in quanto tale. Infine, un consolidato orientamento giurisprudenziale di matrice napoletana è solito subordinare l’esistenza di un volume alla costruzione di «almeno un piano di base e due superfici verticali contigue» [7], implicitamente riconoscendo la centralità dell’elemento di base e della relativa verticale, secondo un punto di vista condiviso anche da alcuni legislatori regionali [8].





3. La superficie basale del fabbricato


... _OMISSIS_ ...| In relazione al calcolo della superficie di base, che pure riveste un’importanza non trascurabile, si pone però un rilevante problema, concernente gli elementi edilizi da computare ai fini di questo calcolo. Nella prassi, infatti, gli uffici tecnici comunali tendono ad assumere posizioni differenti, in particolare per ciò che riguarda il computo o lo scomputo della superficie occupata dalle opere murarie.

Si tratta di una questione importante perché queste ultime occupano una porzione considerevole di superficie e quindi il loro scomputo riduce notevolmente il volume dell’immobile. Si ipotizzi ad esempio che un immobile quadrato, composto da un’unica stanza, abbia il lato di 20 metri se misurato all’esterno, ma abbia i muri perimetra... _OMISSIS_ ...re di 0,3 m: se si dovesse considerare tutta la superficie di base dell’immobile, il volume dovrebbe essere computato moltiplicando l’altezza per i 400 mq della base; viceversa, calcolando la sola superficie abitabile, il volume si ricava dal prodotto dell’altezza per il valore di 376,36 mq, con un risparmio di 23,64 mc per ogni metro di altezza.

Sul punto è invalsa la prassi di definire nelle norme tecniche di attuazione i criteri di calcolo delle superfici. Si tratta di una tecnica apprezzabile, perché assicura una certa uniformità di metodo, almeno a livello comunale.

D’altra parte, lasciare autonomia ai singoli pianificatori su questo aspetto significa frammentare il panorama normativo nazionale, a discapito della ch... _OMISSIS_ ...siva del sistema e con il rischio di ostacolare l’attività edilizia dei soggetti operanti in più realtà comunali. Inoltre, la tolleranza mostrata dagli enti sovraordinati nei confronti di definizioni comunali tutt’altro che limpide finisce per fugare qualsiasi chiarezza anche nell’ambito di realtà territoriali particolarmente circoscritte.

Di conseguenza, non appare fuori luogo soffermarsi brevemente sui criteri che astrattamente appaiono più corretti e per questo si prestano meglio ad essere adottati. Riflessioni di questo tipo, infatti, potranno andare a beneficio non solo dei pianificatori intenti a definire i criteri di calcolo delle superfici, ma anche di quelle autorità comunali che si trovino a dover applicare delle n.t.a. che tali cri... _OMISSIS_ ...scono affatto.

A questo proposito può essere utile richiamare allora il decreto del Ministro dei lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801: sebbene dettato per la determinazione del costo unitario di costruzione, infatti, tale decreto reca importanti indicazioni ai fini della determinazione della superficie degli immobili.

Dopo aver distinto tra superficie utile (Su) [9] ...


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