Interventi di nuova costruzione nei centri storici

La possibilità di realizzare nuove costruzioni nelle zone A è contemplata dal d.m. 1444/1968 in via di mera eventualità[1], perché è ben possibile che i centri storici siano sottratti a queste impattanti operazioni edilizie, in modo da preservarne il fondamentale valore storico, artistico o ambientale. Se ammesse, comunque, operazioni di questo tipo sono assoggettate ad un doppio indice di edificabilità che, per quanto ridotto, non è nullo: nella ricordata Città Vecchia, quindi, il pianificatore potrà consentire il miglioramento delle condizioni del centro storico mediante l’abbattimento degli immobili meno pregiati ed il contestuale assenso ad operazioni di nuova costruzione.

Il concetto di nuova costruzione è oggi definito dal testo unico dell’ed... _OMISSIS_ ...do ad una duplice tecnica: oltre ad individuare alcuni interventi che sono necessariamente di nuova costruzione[2], infatti, il legislatore dà alla categoria un valore residuale, dal momento che essa comprende tutti gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle altre figure[3].

Gli interventi di nuova costruzione, se ammessi, sono assoggettati in zona A ad un doppio indice di edificabilità.

Così, in primo luogo, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona[4]. Adottando una tecnica simile a quella già incontrata nel primo periodo dell’art. 7, n. 1), quindi, il vertice dell’amministrazione statale richiede che la pratica edilizia sia precedu... _OMISSIS_ ...analisi del dato reale, che nel caso di specie consiste nell’aumentare del 50% la media tra le densità fondiarie della zona. Si tratta per vero di una formulazione imprecisa, perché non chiarisce né il fondo da edificare debba essere computato nella media, né se si tratti di media semplice o ponderata.

Si ipotizzi, ad esempio, che in una certa zona A vi siano i due fondi H e K, di eguale dimensione ed inedificati, nonché un fondo J, decisamente più piccolo, ma già interamente edificato nella misura di 10 mc/mq. Si supponga che il proprietario del fondo H presenti domanda di permesso di costruire. Nel calcolare la volumetria assentibile il Comune dovrà calcolare la densità media tra tutti e tre i fondi o solo tra i fondi K e J? Il fatto che il fondo J abb... _OMISSIS_ ...otevolmente inferiore rispetto al fondo K, poi, impone di tenerne conto in misura minore?

Nonostante la lettera del decreto si presti ad interpretazioni contrastanti, ad avviso di chi scrive la più ragionevole è quella che impone di tener conto della media ponderata dei soli fondi diversi da quelli da costruire. Per individuare l’indice di densità fondiaria, quindi, sembra opportuno computare l’intera volumetria della zona, al netto della volumetria edificata sul fondo da edificare, e rapportarla all’intera superficie di zona, al netto della superficie del fondo da edificare: questo valore deve essere aumentato del 50% per ottenere l’indice fondiario applicabile al lotto da edificare.

Nel caso di specie, quindi, l’i... _OMISSIS_ ...abilità del fondo H sarà pari al rapporto tra la volumetria complessivamente edificata sui fondi K e J e la superficie complessiva dei fondi stessi, aumentato del 50%. Ad onor del vero, nella lettera del decreto non si trova traccia di alcun riferimento alla media ponderata, né all’opportunità di scomputare la superficie del fondo da edificare. Tale interpretazione, tuttavia, appare la più equa e ragionevole, perché consente un minimo incremento della volumetria nella zona A ma assicura che i vari appezzamenti si sviluppino in modo tendenzialmente omogeneo. In ogni caso non si tratta affatto di soluzione obbligata ed i singoli pianificatori possono dettare regole tecniche più precise, fugando gli eventuali dubbi che dovessero sorgere nella prassi.

Come d... _OMISSIS_ ... la seconda parte del n. 1) assoggetta gli interventi di nuova costruzione non ad uno ma a due indici di edificabilità: in aggiunta al limite della densità media aumentata del 50%, infatti, è fatto divieto di superare il valore di 5 mc/mq[5]. Di conseguenza, laddove l’aumento del 50% della densità media ponderata dei fondi appartenenti alla stessa zona di quello da costruire dia luogo ad un valore superiore a 5 mc/mq, l’indice da utilizzare ai fini del calcolo della volumetria assentibile dovrà essere ridotto a quest’ultimo insormontabile valore.