Effetti dell'asservimento urbanistico

8. Le conseguenze dell’asservimento: effetti positivi ed effetti negativi




All’asservimento, sia esso unilaterale o intersoggettivo, seguono due effetti inscindibili, ma contrapposti. A ben guardare, anzi, può dirsi senz’altro che i due effetti hanno segno opposto, atteso che ad un effetto positivo per il privato si collega un innegabile effetto negativo a carico dello stesso soggetto.

L’effetto positivo per il privato è l’aumento della volumetria assentibile sul proprio fondo. Ed invero, l’asservimento permette normalmente di edificare un immobile di volumetria superiore rispetto a quella che potrebbe sviluppare un terreno isolatamente considerato.

L’effetto nega... _OMISSIS_ ...vato è invece la sterilizzazione della superficie asservita, che dà luogo a tematiche delicatissime e particolarmente frequenti nella prassi.

Alla luce della rilevantissima incidenza dell’asservimento nella materia che ci occupa, appare opportuno trattare separatamente l’effetto positivo e quello negativo, cogliendo peraltro l’occasione per affrontare le principali questioni applicative che si pongono in relazione all’uno ed all’altro.




9. Effetti positivi dell’asservimento e questione del lotto minimo




Si è detto che l’effetto positivo dell’asservimento - unilaterale o intersoggettivo - è dato dall’aumento della volumetria assent... _OMISSIS_ ...CRLF| Dal punto di vista del proprietario, tale effetto costituisce il motivo soggettivo sotteso allo stesso atto di asservimento: ciò che induce il proprietario ad asservire un’area di sua proprietà, o a chiedere al vicino di asservire l’area di quest’ultimo, è evidentemente l’intenzione di maggiorare la volumetria assentibile nell’ambito edificabile, anche a costo di farne risultare l’effetto negativo di cui si dirà.

Dal punto di vista del Comune, invece, l’asservimento si riflette in una complicazione delle pratiche edilizie. A fronte di un fenomeno di questo tipo, infatti, l’amministrazione deve adottare, quale base di calcolo, l’intera superficie asservita, utilizzandola come moltiplicando nell’... _OMISSIS_ ...mentale della densità: laddove in tal modo si ottenga un totale volumetrico pari o superiore a quello richiesto dall’intervento, quest’ultimo deve essere acconsentito.

Per vero, la dottrina riscontra normalmente - anche se spesso in modo acritico - una certa discrezionalità in capo all’amministrazione [1]. In generale, tuttavia, pacifica giurisprudenza qualifica in termini di provvedimento vincolato il rilascio del titolo edilizio [2].

Poiché nel caso di specie non sussistono apprezzabili peculiarità da questo punto di vista, sembra più corretto ritenere che il Comune, riscontrati i presupposti dell’asservimento ed esclusa ogni altra possibile condizione ostativa, sia tenuto a consentire l’attività edilizia. I prof... _OMISSIS_ ...onalità - senz’altro sussistenti - sono infatti riferibili al pianificatore [3] e non al Comune come tale.

Da quanto precede si può ricavare, ad avviso di chi scrive, la correttezza del ragionamento che si muove esclusivamente sul piano areale. In altre parole, il modus operandi più corretto sembra quello che vede nell’asservimento un fenomeno che riguarda non tanto la volumetria, bensì le superfici.

Di conseguenza, se Tizio produce un atto di asservimento del fondo Corneliano al fondo Flaviano, ciò significa che la superficie dei due fondi deve essere considerata unitariamente ai fini della densità edilizia. Ciò che conta - si ripete - è la superficie complessiva dei due fondi, sulla base della quale sarà calcolata una volum... _OMISSIS_ ...

Ad onor del vero, però, si deve avvertire che nella prassi è assai diffusa la logica opposta, secondo la quale l’asservimento non riguarda la superficie asservita, bensì la volumetria generata da tale superficie. Si tratta di un’impostazione che appare adombrata già dalla terminologia corrente, che proprio per questa ragione si è tentato di evitare.

Si ricorderà, infatti, che il fenomeno dell’asservimento - soprattutto intersoggettivo - è usualmente indicato con espressioni come cessione di cubatura [4], trasferimento di volumetria [5] o simili [6]: terminologie di questo tipo, evidentemente, lasciano supporre che il fenomeno riguardi non tanto la superficie, bensì la volumetria generata dalla superficie asservi... _OMISSIS_ ...questa tesi, dunque, se Tizio produce un atto di asservimento del fondo Corneliano al fondo Flaviano, ciò significa che egli intende calcolare separatamente la volumetria assentibile sul fondo Corneliano e quella assentibile sul fondo Flaviano, sommando successivamente la prima alla seconda, per edificare un unico immobile.

Sul piano concettuale, la differenza tra le due impostazioni è evidente: nel primo caso si asservisce una superficie, nella seconda si trasferisce una volumetria. Si potrebbe però obiettare che, nel concreto, tale differenza scompare del tutto. In effetti, se si hanno a mente casi semplicissimi come quello abbozzato in relazione ai fondi Flaviano e Corneliano, il calcolo separato delle volumetrie assentibili può risultare indifferente o add... _OMISSIS_ ...ibile, ad esempio laddove una delle due aree sia già parzialmente edificata o sia comunque già stata oggetto del calcolo della volumetria assentibile.

Se però si passa a casi più articolati - che nella prassi ricorrono sovente, stante la composita realtà urbanistica italiana - l’uso dell’impostazione che qui si avversa può obbligare a percorrere sentieri difficili per raggiungere traguardi semplici e talvolta può addirittura impedire il conseguimento di risultati accettabili.

Il concetto può essere chiarito ricorrendo alla delicata questione del lotto minimo.

Si tratta di un tema che merita di essere affrontato solo incidentalmente, dal momento che la legislazione statale [7] non sembra farne menzione. Nella prassi, ... _OMISSIS_ ...ai frequente che il pianificatore subordini l’edificabilità del lotto alla ricorrenza di una superficie minima, con una scelta di merito che la giurisprudenza amministrativa ritiene legittima ed in linea di massima sottratta al sindacato di legittimità [8], al pari delle altre valutazioni urbanistiche [9].

Orbene, in dottrina è piuttosto ricorrente l’idea che il requisito del lotto minimo non si possa integrare mediante l’asservimento [10]. Alla base di quest’affermazione non si fatica a riconoscere, appunto, la concezione dell’asservimento come cessione di volumetria: è fin troppo evidente che, se si ritiene che l’asservimento di un’area comporti il trasferimento della volumetria generata ma non l’ampliamento de... _OMISSIS_ ...di riferimento, il requisito del lotto minimo non ha nulla a che vedere con l’istituto in parola. Se Tizio asservisce il fondo Corneliano al fondo Flaviano, secondo questa impostazione egli può calcolare la volumetria assentibile sul fondo Corneliano e sommarla a quella che ha diritto di erigere sul fondo Flaviano, ma la ...


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