L’asservimento unilaterale

Per asservimento - o meglio asservimento unilaterale [1] - si intende la facoltà concessa al privato di considerare unitariamente tutti i propri appezzamenti di terreno, purché contigui e ubicati in un’unica z.t.o., ai fini del calcolo della volumetria assentibile su uno di essi [2].

Si tratta di una facoltà pacificamente riconosciuta dalla giurisprudenza, a prescindere da qualsiasi previsione di legge e nonostante solo alcuni pianificatori la contemplino espressamente [3]: essa trova infatti fondamento nell’irrilevanza per il diritto amministrativo della suddivisione civilistica della proprietà fondiaria [4].

Ed invero, il fatto che la proprietà di un operatore privato risulti suddivisa in più mappali - ad esempio perché i singoli ... _OMISSIS_ ...no stati acquisiti a titolo diverso - ha senz’altro rilievo dal punto di vista formale, ma non può risolversi in una sostanziale limitazione dello ius aedificandi [5].

Il Comune sarà dunque tenuto a considerare unitariamente i singoli appezzamenti ai fini della volumetria assentibile, tant’è che - come già si è sottolineato - tutti questi appezzamenti di terreno comporranno un unico lotto in senso urbanistico, almeno laddove si accolga la definizione che sembra preferibile.

Si faccia dunque l’esempio di Mevio, proprietario del mappale 15 e del mappale 16, intendendosi per tali due terreni edificabili, contigui ed ubicati nella medesima zona territoriale omogenea. Si ipotizzi poi che Filano, vicino di Mevio, sia proprietario de... _OMISSIS_ ...17, di dimensioni esattamente pari alla somma del mappale 15 e del mappale 16. Orbene, è d’intuitiva evidenza che, dal punto di vista sostanziale, il proprietario Mevio dovrà necessariamente poter disporre di una volumetria pari a quella del vicino Filano. Dal punto di vista formale, per vero, la suddivisione in lotti potrebbe costringere Mevio a svolgere degli incombenti ai quali non è tenuto Filano: questo però non si può ripercuotere in un’indebita compressione della sua capacità edificatoria.

In definitiva, quindi, la suddivisione catastale dell’area edificabile deve essere tenuta in considerazione tanto dagli operatori privati quanto da quelli pubblici - rispettivamente al momento di chiedere o di rilasciare il titolo edilizio - ma solo ... _OMISSIS_ ...zionamento non pregiudichi l’esercizio dello ius aedificandi. Di conseguenza, l’ipotizzata suddivisione può imporre al più oneri formali, consistenti nel rappresentare l’esistenza dei presupposti sostanziali dell’asservimento.

Tra questi presupposti sostanziali dell’asservimento viene anzitutto in rilievo la necessità che i due terreni - quello asservito e quello beneficiato - appartengano al medesimo proprietario: in caso contrario, infatti, non si tratterà di asservimento unilaterale, bensì intersoggettivo, sul quale ci si soffermerà tra breve [6].

Per fugare eventuali dubbi è peraltro opportuno sottolineare che può trattarsi di appezzamenti giuridicamente distinti - come negli esempi svolti in precedenza ... _OMISSIS_ ...trattarsi di terreni identificati catastalmente con un unico mappale: in questo caso l’asservimento spiegherà effetti soltanto interni al mappale stesso. Si ipotizzi ad esempio che Tizio, proprietario del solo fondo A, di 1000 mq, identificato al catasto come foglio 1, mappale 1, presenti il progetto di un immobile avente come superficie 100 mq: in questo caso, si afferma correntemente che l’area di 900 mq, non coperta dall’erigendo immobile, è asservita all’area di 100 mq, che costituirà la base del fabbricato, a nulla rilevando il fatto che le due aree appartengano al medesimo mappale 1 del foglio 1.

I due fondi devono poi essere contigui [7] ed avere la medesima destinazione urbanistica, cioè rientrare nella stessa zona territoriale ... _OMISSIS_ ...nfine, occorre che la pianificazione urbanistica non vieti il ricorso a questo strumento: è pacifico che la previsione espressa può anche mancare [9] - trattandosi di fattispecie coerente con i principi generali del diritto urbanistico - ma è altrettanto pacifico che il pianificatore può discrezionalmente vietarne l’applicazione - almeno tra particelle catastali distinte [10] - e in caso di divieto l’asservimento sarà inammissibile [11].

Sul piano dei presupposti formali si può discutere - e in effetti si è discusso - se l’asservimento richieda una dichiarazione espressa. Secondo un orientamento minoritario e ormai superato, infatti, l’asservimento presuppone un atto formale [12] - denominato atto unilaterale d’obbligo - anche lad... _OMISSIS_ ...e appartengano al medesimo proprietario [13]. Alla base di questa presa di posizione, però, si possono intravedere i retaggi di un’esigenza di trascrivibilità del vincolo [14] che la giurisprudenza del supremo consesso di giustizia amministrativa ha censurato già negli anni ’70 del secolo scorso [15].

Appare allora più corretta la tesi largamente maggioritaria [16], la quale - sulla scorta del risalente orientamento da ultimo citato [17] - ritiene che l’asservimento si formi automaticamente: in altre parole, il fondo inedificato sarebbe asservito a quello edificato per il solo fatto che, ai fini del calcolo della volumetria assentibile, viene presa in considerazione la superficie di entrambi.

Si tratta di un’impostazione... _OMISSIS_ ...e condivisa ogniqualvolta la legislazione regionale o gli strumenti urbanistici non prescrivano formalità ulteriori [18].

Ed invero, non appare dimostrata alcuna plausibile spiegazione di un eventuale aggravio formale delle incombenze del privato. In particolare, nel caso di specie non v’è alcuna esigenza di procedere ad ulteriori accertamenti del consenso di colui che può validamente disporre dell’area asservita: i due lotti appartengono allo stesso proprietario, per cui richiedere due volte la manifestazione dello stesso consenso appare un’inutile superfetazione.

Questo assunto trova del resto ulteriore conferma nella recente decisione 23 aprile 2009, n. 3, resa dal Consiglio di Stato in Adunanza Plenaria. Si tratta di una p... _OMISSIS_ ...olarmente interessante, che risolve una fattispecie complessa [19] ed offre spunti di riflessione numerosi ed articolati, come dimostrano le suggestive riflessioni dottrinali della quali è stata oggetto [20].

Rinviando al prosieguo di quest’opera le ulteriori implicazioni che si possono trarre da questa fondamentale decisione [21], ciò che deve essere messo ora in rilievo è che l’Adunanza Plenaria non solo conferma che l’asservimento può avvenire in via di fatto, ma addirittura ammette che questo asservimento fattuale può risalire a periodi storicamente antecedenti alla legge ponte e quindi ad epoche nelle quali, in mancanza di regolamentazione della densità edilizia, l’asservimento non era neppure concepibile.

Tutto ci... _OMISSIS_ ...ue il principio per il quale ciò che conta non è la formale manifestazione del consenso bensì, sul piano sostanziale, il fatto storico dell’avvenuto asservimento, secondo un principio di prevalenza della sostanza sulla forma che tornerà ut...


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