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SCIA e DIA

Assieme alla manutenzione straordinaria, gli interventi di restauro e risanamento conservativo erano stati assoggettati a d.i.a. già dall’art. 4, co. 7, lett. a), del d.l. n. 398/1993 e il T.U. non aveva pertanto introdotto nessuna innovazione in tal senso.

Tali interventi oggi sono sottoposti a s.c.i.a. e sono definiti all’art. 3, co. 1, lett. c), T.U., perfettamente corrispondente al previgente art. 31, co. 1, lett. c), della legge n. 457/1978: sono «interventi di restauro e risanamento conservativo» quelli «rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzione mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali, ne consentano destinazioni d’uso compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento di elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio».

Anche questo tipo di intervento ha dunque, come la manutenzione ordinaria e straordinaria, una finalità conservativa della struttura, e pertanto presuppone l’esistenza di un organismo edilizio, ma se ne differenzia in quanto non è effettuato su una singola parte del bene, ma sul complesso degli elementi costitutivi di quest’ultimo. Nella definizione si parla, infatti, di «insieme sistematico» di opere, lasciando intendere che esse dovranno essere coordinate tra loro in base ad un progetto unitario riferito all’intero edificio globalmente inteso.

Secondo la tradizionale ricostruzione della dottrina e della giurisprudenza, l’intervento di restauro e risanamento conservativo si configurerebbe come un quid pluris rispetto alla manutenzione straordinaria, perché non avrebbe una mera finalità conservativa, ma sarebbe teso ad una vera e propria riqualificazione dell’immobile, attraverso l’eliminazione delle carenze strutturali e funzionali che si manifestano in ragione della perdita delle originarie caratteristiche di funzionalità e di sicurezza dell’edificio.

Nondimeno, sembrerebbe che tale insegnamento debba essere parzialmente rimeditato a seguito delle modifiche apportate dal d.l. n. 133/2014 alla nozione di manutenzione straordinaria e, segnatamente, l’introduzione della possibilità di modificare la volumetria e la superficie della singola unità immobiliare e di accorpare e frazionare le unità immobiliari.

Così, non appare più possibile sostenere che negli interventi di restauro e risanamento conservativo, a differenza di quelli di manutenzione straordinaria, sarebbe possibile accorpare i singoli subalterni che concorrono a formare l’org... _OMISSIS_ ...i nella sua interezza rispetto all’esistente, senza che vi sia il necessario limite del rispetto della volumetria e della superficie delle singole unità immobiliari, proprio perché quest’ultimo limite era previsto dalla previgente formulazione dell’art. 3, co. 1, lett. b), T.U. ed è stato eliminato dal d.l. n. 133/2014, che ha ritenuto sufficiente la conservazione della volumetria complessiva dell’intero edificio e della sua destinazione d’uso.

Viceversa, sembra conservare ancora di attualità l’osservazione secondo cui, diversamente da quanto accade per la manutenzione straordinaria, nel restauro e risanamento conservativo le opere possono essere intese a mutare la destinazione d’uso, sia pure col limite della compatibilità, perché la necessità di mantenere la destinazione d’uso non è venuta meno a seguito delle innovazioni introdotte dal d.l. n. 133/2014.

Problematica è anche la differenza con gli interventi di ristrutturazione, visto che entrambi gli interventi possono comportare il mutamento di destinazione d’uso o l’aumento delle unità immobiliari. Escluso inoltre che il discrimen possa essere individuato nel mantenimento delle superfici o delle volumetrie preesistenti, sembra che l’elemento a cui dare rilievo sia il risultato finale a cui tende l’intervento.

Mentre nella ristrutturazione l’intervento può portare anche ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente con l’aggiunta di elementi nuovi non finalizzati al recupero dell’esistente, questo non può accadere nel restauro e risanamento conservativo, che ricorre unicamente quando le opere da realizzare non incidono in modo sostanziale sull’assetto edilizio preesistente ma con esso si armonizzano essendo dirette ad introdurre o eliminare elementi accessori o impianti richiesti dalle esigenze d’uso che non alterano la tipologia dell’immobile.

Questo perché nella definizione di restauro e risanamento conservativo si fa riferimento alla necessità che siano rispettati gli «elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio», con ciò consentendo soltanto il ripristino o il rinnovo o la sostituzione degli elementi costitutivi dell’immobile (ad es. le strutture portanti o le pareti perimetrali), ma non certo la loro trasformazione o alterazione, e dando per sottinteso che a seguito dell’intervento, il fabbricato, valutato nel suo complesso, deve restare il medesimo soprattutto come forma e anche dal punto di vista della distribuzione interna delle superfici.

Cosa si intende però per «elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio»? Secondo la dottrina elementi tipologici di un edificio sono quei car... _OMISSIS_ ...nali che ne consentono la qualificazione in base alle tipologie edilizie (costruzione rurale, abitazione signorile, civile, popolare, ecc.), elementi formali sono le caratteristiche che attengono alla disposizione dei volumi e connotano l’edificio in modo peculiare, distinguendolo e inquadrandolo diversamente dagli altri (la c.d. «iconicità») ed elementi strutturali sono quelli che compongono materialmente l’organismo edilizio (muratura in pietrame piuttosto che in altro materiale).

L’«inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dall’esigenza dell’uso» a cui si fa riferimento nel secondo periodo dell’art. 3, co. 1, lett. c), T.U. rappresenta l’unico caso in cui è possibile inserire elementi nuovi in un intervento di restauro e risanamento conservativo, e deve pur sempre avvenire in conformità alle norme a tutela dei valori estetici e più in generale culturali, restando invece precluso se comporta l’alterazione degli elementi definiti sopra o se sono aumentati i carichi urbanistici, come nel caso in cui siano inseriti volumi modificativi dello sviluppo verticale dell’edificio preesistente.

Sulla base dei principi sin qui delineati è stata esclusa la configurabilità del restauro e risanamento conservativo con riferimento: a tutte le opere consistenti nella edificazione di nuovi volumi o che determinano l’aumento di superficie, o, ancora, che, pur non essendo di grande rilievo, hanno comunque una loro autonoma rilevanza sotto il profilo edilizio perché prevedono l’aggiunta di nuove strutture alle parti preesistenti mediante interventi che travalicano quelli rivolti solo a conservare o proteggere le parti dell’edificio cui accedono, ovvero ad assicurarne la funzionalità o l’uso; a tutti gli interventi che alterino la struttura interna dell’immobile o il suo prospetto e la sua sagoma; all’intervento edilizio che alteri, anche sotto il profilo della distribuzione della superficie interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comporti la modifica e la ridistribuzione dei volumi; all’intervento che comporta la creazione di una nuova unità immobiliare o l’ampliamento delle superfici destinate a bagni e a servizi igienici; alla costruzione di un solaio; alla chiusura di una tettoia collegata ad un capannone adibito a cantiere navale; alla chiusura di un sottoscala esterno con un infisso in alluminio; alla realizzazione di un soppalco (a meno che non si tratti di un manufatto di modeste dimensioni ad uso deposito, sbratto o ripostiglio) o di un balcone e di una scala esterna o di una veranda o di un campo da tennis o di un muro di recinzione o di una bussola-veranda in plexiglas a protezione dell’ingresso di un’abitazione; alla trasformazione di un manufatto desti... _OMISSIS_ ...rezzi in abitazione; all’apertura di un abbaino sul tetto dell’edificio; all’inserimento di timpani nella copertura del fabbricato o alla sua modificazione tipologica che abbia comportato la creazione di nuova volumetria; alla trasformazione di un’abitazione ad un solo piano in una a due piani con strutture in cemento armato; alla sostituzione del tetto a falde con un solaio parallelo al terreno ed innalzato lateralmente al livello massimo d’impostazione del precedente tetto; alla demolizione e ricostruzione di un edificio, ancorché meramente parziale e ancorché il crollo si sia verificato nel corso dell’intervento; al ripristino di edifici diruti dotati soltanto dei muri perimetrali e privi di copertura e non totalmente da ricostruire e, a maggior ragione, anche ove manchino del tutto i muri perimetrali; all’intervento consistente nella chiusura con infissi in ferro e vetro della zona androne, nella mod... _OMISSIS_ ...