Il restauro e il risanamento conservativo

Assieme alla manutenzione straordinaria, gli interventi di restauro e risanamento conservativo erano stati assoggettati a d.i.a. già dall’art. 4, co. 7, lett. a), del d.l. n. 398/1993 e il T.U. non aveva pertanto introdotto nessuna innovazione in tal senso.

Tali interventi oggi sono sottoposti a s.c.i.a. e sono definiti all’art. 3, co. 1, lett. c), T.U., perfettamente corrispondente al previgente art. 31, co. 1, lett. c), della legge n. 457/1978: so... _OMISSIS_ ... di restauro e risanamento conservativo» quelli «rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzione mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici formali e strutturali, ne consentano destinazioni d’uso compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento di elementi accessori e degli impianti richie... _OMISSIS_ ...nze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio».

Anche questo tipo di intervento ha dunque, come la manutenzione ordinaria e straordinaria, una finalità conservativa della struttura, e pertanto presuppone l’esistenza di un organismo edilizio, ma se ne differenzia in quanto non è effettuato su una singola parte del bene, ma sul complesso degli elementi costitutivi di quest’ultimo. Nella definizione si p... _OMISSIS_ ...aquo;insieme sistematico» di opere, lasciando intendere che esse dovranno essere coordinate tra loro in base ad un progetto unitario riferito all’intero edificio globalmente inteso.

Secondo la tradizionale ricostruzione della dottrina e della giurisprudenza, l’intervento di restauro e risanamento conservativo si configurerebbe come un quid pluris rispetto alla manutenzione straordinaria, perché non avrebbe una mera finalità conservativa, ma s... _OMISSIS_ ...una vera e propria riqualificazione dell’immobile, attraverso l’eliminazione delle carenze strutturali e funzionali che si manifestano in ragione della perdita delle originarie caratteristiche di funzionalità e di sicurezza dell’edificio.

Nondimeno, sembrerebbe che tale insegnamento debba essere parzialmente rimeditato a seguito delle modifiche apportate dal d.l. n. 133/2014 alla nozione di manutenzione straordinaria e, segnatamente, l’intro... _OMISSIS_ ...ossibilità di modificare la volumetria e la superficie della singola unità immobiliare e di accorpare e frazionare le unità immobiliari.

Così, non appare più possibile sostenere che negli interventi di restauro e risanamento conservativo, a differenza di quelli di manutenzione straordinaria, sarebbe possibile accorpare i singoli subalterni che concorrono a formare l’organismo edilizio da considerarsi nella sua interezza rispetto all’esistente, sen... _OMISSIS_ ...l necessario limite del rispetto della volumetria e della superficie delle singole unità immobiliari, proprio perché quest’ultimo limite era previsto dalla previgente formulazione dell’art. 3, co. 1, lett. b), T.U. ed è stato eliminato dal d.l. n. 133/2014, che ha ritenuto sufficiente la conservazione della volumetria complessiva dell’intero edificio e della sua destinazione d’uso.

Viceversa, sembra conservare ancora di attualità l’oss... _OMISSIS_ ...do cui, diversamente da quanto accade per la manutenzione straordinaria, nel restauro e risanamento conservativo le opere possono essere intese a mutare la destinazione d’uso, sia pure col limite della compatibilità, perché la necessità di mantenere la destinazione d’uso non è venuta meno a seguito delle innovazioni introdotte dal d.l. n. 133/2014.

Problematica è anche la differenza con gli interventi di ristrutturazione, visto che entrambi gli interve... _OMISSIS_ ...portare il mutamento di destinazione d’uso o l’aumento delle unità immobiliari. Escluso inoltre che il discrimen possa essere individuato nel mantenimento delle superfici o delle volumetrie preesistenti, sembra che l’elemento a cui dare rilievo sia il risultato finale a cui tende l’intervento.

Mentre nella ristrutturazione l’intervento può portare anche ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente con l’aggiunta di el... _OMISSIS_ ...n finalizzati al recupero dell’esistente, questo non può accadere nel restauro e risanamento conservativo, che ricorre unicamente quando le opere da realizzare non incidono in modo sostanziale sull’assetto edilizio preesistente ma con esso si armonizzano essendo dirette ad introdurre o eliminare elementi accessori o impianti richiesti dalle esigenze d’uso che non alterano la tipologia dell’immobile.

Questo perché nella definizione di restaur... _OMISSIS_ ... conservativo si fa riferimento alla necessità che siano rispettati gli «elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio», con ciò consentendo soltanto il ripristino o il rinnovo o la sostituzione degli elementi costitutivi dell’immobile (ad es. le strutture portanti o le pareti perimetrali), ma non certo la loro trasformazione o alterazione, e dando per sottinteso che a seguito dell’intervento, il fabbricato, valutato nel suo complesso, deve... _OMISSIS_ ...esimo soprattutto come forma e anche dal punto di vista della distribuzione interna delle superfici.

Cosa si intende però per «elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio»? Secondo la dottrina elementi tipologici di un edificio sono quei caratteri architettonici e funzionali che ne consentono la qualificazione in base alle tipologie edilizie (costruzione rurale, abitazione signorile, civile, popolare, ecc.), elementi formali sono le c... _OMISSIS_ ...che attengono alla disposizione dei volumi e connotano l’edificio in modo peculiare, distinguendolo e inquadrandolo diversamente dagli altri (la c.d. «iconicità») ed elementi strutturali sono quelli che compongono materialmente l’organismo edilizio (muratura in pietrame piuttosto che in altro materiale).

L’«inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dall’esigenza dell’uso» a cui si fa riferim... _OMISSIS_ ...o periodo dell’art. 3, co. 1, lett. c), T.U. rappresenta l’unico caso in cui è possibile inserire elementi nuovi in un intervento di restauro e risanamento conservativo, e deve pur sempre avvenire in conformità alle norme a tutela dei valori estetici e più in generale culturali, restando invece precluso se comporta l’alterazione degli elementi definiti sopra o se sono aumentati i carichi urbanistici, come nel caso in cui siano inseriti volumi modificativi dello s... _OMISSIS_ ...le dell’edificio preesistente.

Sulla base dei principi sin qui delineati è stata esclusa la configurabilità del restauro e risanamento conservativo con riferimento: a tutte le opere consistenti nella edificazione di nuovi volumi o che determinano l’aumento di superficie, o, ancora, che, pur non essendo di grande rilievo, hanno comunque una loro autonoma rilevanza sotto il profilo edilizio perché prevedono l’aggiunta di nuove strutture alle parti pr... _OMISSIS_ ...ante interventi che travalicano quelli rivolti solo a conservare o proteggere le parti dell’edificio cui accedono, ovvero ad assicurarne la funzionalità o l’uso; a tutti gli interventi che alterino la struttura interna dell’immobile o il suo prospetto e la sua sagoma; all’intervento edilizio che alteri, anche sotto il profilo della distribuzione della superficie interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comporti la modifica e la ridist... _OMISSIS_ ...olumi; all’intervento che comporta la creazione di una nuova unità immobiliare o l’ampliamento delle superfici destinate a bagni e a servizi igienici; alla costruzione di un solaio; alla chiusura di una tettoia collegata ad un capannone adibito a cantiere navale; alla chiusura di un sottoscala esterno con un infisso in alluminio; alla realizzazione di un soppalco (a meno che non si tratti di un manufatto di modeste dimensioni ad uso deposito, sbratto o ripostiglio) o d... _OMISSIS_ ...di una scala esterna o di una veranda o di un campo da tennis o di un muro di recinzione o di una bussola-veranda in plexiglas a protezione dell’ingresso di un’abitazione; alla trasformazione di un manufatto destinato a stalla e a ricovero attrezzi in abitazione; all’apertura di un abbaino sul tetto dell’edificio; all’inserimento di timpani nella copertura del fabbricato o alla sua modificazione tipologica che abbia comportato la creazione di nuova vo... _OMISSIS_ ...trasformazione di un’abitazione ad un solo piano in una a due piani con strutture in cemento armato; alla sostituzione del tetto a falde con un solaio parallelo al terreno ed innalzato lateralmente al livello massimo d’impostazione del precedente tetto; alla demolizione e ricostruzione di un edificio, ancorché meramente parziale e ancorché il crollo si sia verificato nel corso dell’intervento; al ripristino di edifici diruti dotati soltanto dei muri perimetrali e... _OMISSIS_ ...tura e non totalmente da ricostruire e, a maggior ragione, anche ove manchino del tutto i muri perimetrali; all’intervento consistente nella chiusura con infissi in ferro e vetro della zona androne, nella modifica dell’inclinazione delle falde del tetto con eliminazione di un preesistente torrino scala/ascensore e nel mutamento di destinazione d’uso di parte del sottotetto; alla chiusura di un portico e alla suddivisione di una torre in più piani con destinazione... _OMISSIS_ ...ttraverso la realizzazione di solai intermedi; alla chiusura di un balcone o di un terrazzo; all’intervento che, pur mantenendo fissa la quota di spiccato, comporta la traslazione della quota dell’intradosso dell’ultimo solaio abitabile, la modifica della copertura e dell’altezza; all’innalzamento della quota del solaio di copertura accompagnata dalla modifica della destinazione di un volume tecnico (torrino scale) in volume utile (abitazione); alla d... _OMISSIS_ ...costruzione dei solai, con impostazione degli stessi a quote diverse e conseguente incremento delle altezze esterne ed aumento del volume, accompagnata dall’ampliamento e dallo spostamento delle preesistenti bucature con modifica del prospetto; all’intervento consistente nell’ampliamento del vano cucina, previa demolizione della muratura di tompagno ed accorpamento ad un altro vano di cui era stata innalzata la quota di copertura, nella realizzazione di due vani ... _OMISSIS_ ...cala in muratura e nell’apertura di un varco di accesso di collegamento alle due quote di un terrazzo delimitato da ringhiera in ferro; l’inserimento di un vano ascensore in posizione diversa da quella inizialmente prevista con foratura delle volte a botte dell’edificio, l’aumento dell’altezza dei vani adibiti a deposito siti nel terrazzo, il frazionamento di un’unità immobiliare in due appartamenti; l’intervento consistente nel cambio di... _OMISSIS_ ...o;uso da laboratorio ad abitazione attuata mediante lo spostamento di tavolati interni, la chiusura di una finestra e la riapertura di un’altra.

Sono stati invece ricondotti alla tipologia di intervento in esame: la realizzazione di un controsoffitto; il rinnovo di elementi costitutivi di un edificio e l’ampliamento dello stesso attraverso la sua unificazione con un’unità immobiliare attigua e appartenente allo stesso proprietario; l’ins... _OMISSIS_ ... porta di accesso al secondo livello, ricavata nella muratura prospiciente un preesistente pianerottolo sul cortile, in modo da avere un accesso diretto anche al secondo livello, ferma restando un’unica unità immobiliare; la sostituzione di due solai lignei con una struttura complessa costituita da una soletta in cemento armato nella quale sono stati reinseriti i solai preesistenti; la rinnovazione parziale degli elementi perimetrali di un edificio con sostituzione di pareti... _OMISSIS_ ... eternit con muri di cemento; la realizzazione di una torretta destinata ad alloggiare la torre evaporativa della centrale di termoventilazione e la modifica dei balconi per sistemarvi lo sbarco dell’ascensore; la nuova chiusura di un portico originariamente chiuso e successivamente aperto; la riapertura di una porta e realizzazione di un servizio igienico con ripristino dei contorni di porte e finestre; la realizzazione di servizi igienici, controsoffittature, fioriere, un ... _OMISSIS_ ...fica di tramezzi in vetrate poggianti su muretti, al fine di utilizzare un magazzino con destinazione commerciale come ristorante; la trasformazione di un garage in civile abitazione; la demolizione e ricostruzione delle strutture interne di un fabbricato; l’inserimento di elementi accessori e impianti tecnici che non alterino gli elementi formali e strutturali; la realizzazione di una pensilina saldamente e stabilmente ancorata all’immobile, quale intervento volto all... _OMISSIS_ ... dell’integrità dell’immobile cui accede; la realizzazione di un terrapieno o di un muro di contenimento volto a prevenire eventuali dissesti ecologici; la ricostruzione di un muro in tufo con c...
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