Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria

La realizzazione di un parcheggio, mediante installazione di una pavimentazione, sia pure con la tecnica del “prato armato”, non rientra nella categoria della “manutenzione ordinaria”: in tale categoria, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a) del DPR n. 380 del 2001, rientrano “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.Non risultando in precedenza il terreno destinato a parcheggio, la sua realizzazione costituisce un’opera nuova e, pertanto, non sono configurabili interventi di mera riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture di una preesistente opera edilizia.

La sussistenza di una situazione di pericolo di crollo obbl... _OMISSIS_ ...à a porre in essere interventi di messa in sicurezza, qualificabili come manutenzione straordinaria o restauro e risanamento conservativo.Non legittima invece un intervento radicale quale è la demolizione di una porzione di immobile in netto contrasto con la disciplina urbanistica dell’area, posta a tutela del pubblico interesse alla conservazione del bene.

Gli interventi di manutenzione ordinaria consistono in lavori di modesta entità volti alla conservazione ed al mantenimento dell’immobile nel breve periodo e sono esonerati dalla necessità di qualsiasi titolo abilitativo (cfr. artt. 6, comma 1 lett. a) e 3 comma 1, lett. a) del D.P.R. 06/06/2001, n. 380), mentre gli interventi di manutenzione straordinaria incidono direttamente in parti, anche strutturali dell’edificio, rimuovendole o sostituendole. Detti interventi sono pur sempre finalizzati alla conservazione del bene ma tale risultato, programmato nel lungo periodo, è perseguito at... _OMISSIS_ ... di più ampia consistenza.

Gli interventi di realizzazione di un tramezzo in cartongesso e di una porta interna devono essere ricondotti alla tipologia della “manutenzione straordinaria” e non alla diversa tipologia della “ristrutturazione edilizia”, con la conseguenza che - in tali casi - il Comune non può ingiungerne la demolizione ai sensi dell’art. dell’art. 33 del D.P.R. n. 380/2001.

Il vano contatori riveste, all’evidenza, gli estremi della struttura adibita ad impianto tecnologico a servizio delle strutture principali, per la cui realizzazione non si impone, di certo, il previo rilascio del permesso di costruire (bensì, semmai, la presentazione della CILA ex art. 6 bis del d.p.r. n. 380/2001, sostanziandosi nell’allestimento di servizi tecnologici ed essendo, come tale, riconducibile alla tipologia della c.d. manutenzione straordinaria leggera).

L’intervento c... _OMISSIS_ ...dicalmente l’immobile esula dall’ambito di applicazione di una DIA per manutenzione straordinaria.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono caratterizzati da un duplice limite, l’uno di ordine funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell’edificio, e l’altro di ordine strutturale, consistente nella proibizione di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione.

Un intervento contestato come abusivo, qualora abbia comportato un incremento di superficie, non può rientrare nella nozione di manutenzione edilizia, con conseguente impossibilità di ottenere in via successiva l’accertamento di compatibilità paesaggistica e, per derivazione, anche l’accertamento postumo di conformità urbanistica, ai sensi del menzionato art. 36 d.p.r. n. 380 del 2001.

Dal contenu... _OMISSIS_ ...l'art. 3 lettera b) del D.P.R. 380/2001, come integrato con le aggiunte di cui al d.l. 12 settembre 2014, convertito in L. 11 novembre 2014 n.164, si evince che il legislatore ha inteso ampliare la nozione di manutenzione straordinaria, comprendendovi tutti quegli interventi di conservazione dell'edilizia esistente che, pur determinando l'aumento delle superfici esistenti, non modifichino, tuttavia, il volume totale dell'edificio e inserendo, inoltre, nella nozione di manutenzione straordinaria anche quegli interventi che portano all'accorpamento o al frazionamento delle unità immobiliari.

Se costituisce "manutenzione straordinaria" anche la realizzazione di opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, ciò deve pur sempre avvenire senza alterare la volumetria complessiva degli edifici e modifiche delle destinazioni di us... _OMISSIS_ ...| Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso. In sintesi, i limiti negativi posti dal legislatore alla perimetrazione degli interventi sul patrimonio edilizio preesistente sono comunque tali da non ricomprendervi i casi in cui è intervenuta una modifica di destinazione d’uso, modifiche prospettiche ed aumento di volumetria.

La mera sistemazione interna dell'immobile, con realizzazione di un impianto elettrico robotico e il rifacimento del servizio igienico-sanitario, costituisce un "intervento di manutenzione straordinaria" e non un "intervento di ristrutturazione edilizia... _OMISSIS_ ...rio.

Il concetto di manutenzione straordinaria (nonché quello di risanamento conservativo) presuppone la realizzazione di opere che lascino inalterata l’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono caratterizzati da un duplice limite: uno di ordine funzionale, costituito dalla necessità che i lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell’edificio, e l’altro di ordine strutturale, consistente nella proibizione di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione.

Costituiscono interventi di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 31, comma 1, lett. b) l. n. 457/1978 (Norme per l'edilizia residenziale), ora sostituito dall’art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia) le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti, anche strutturali,... _OMISSIS_ ...uo;sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”. Tale prescrizione impone la considerazione di un duplice ordine di limiti, uno di tipo funzionale, che richiede che i lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell’edificio, e l’altro di tipo strutturale, che comporta la proibizione dell’alterazione di volumi e superfici delle singole unità immobiliari o del mutamento della loro destinazione.

Gli interventi di tamponamento con aumento volumetrico e di creazione di superficie utile con costruzione di vani ad uso residenziale con i relativi necessari servizi non possono essere ricondotti alla manutenzione straordinaria.

La realizzazione di opere nei territori soggetti a vincolo sismico deve essere supportata dal rilascio dell’autorizzazione sismica e da detta autorizzazione si può prescindere s... _OMISSIS_ ... interventi di ordinaria manutenzione.

La realizzazione di una tettoia posta sull’immobile vincolato, anche se in aderenza ad un muro preesistente, non può essere considerata un intervento di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett. b), d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consiste nella rinnovazione e nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell’aggiunta di un elemento strutturale dell’edificio, con modifica del prospetto. La costruzione, pertanto, necessita dal previo rilascio del permesso di costruire e non è assentitile mediante semplice denuncia di inizio attività, attesa anche la perdurante modifica dello stato dei luoghi che produce sul tessuto urbano.

Le tipologie di intervento ricomprese nell’ambito della manutenzione straordinaria sono quelle previste dall’art. 3, lett. b) del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolament... _OMISSIS_ ...edilizia) che qualifica tali interventi come “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologiche, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche della destinazione d'uso”. Il successivo articolo 6 riconduce poi nella “attività edilizia libera” gli interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio nell’ambito dell’attività edilizia libera.

Costituiscono intervento di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti, anche strutturali, fatiscenti degli edifici, nonché le opere e le modifiche per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempreché non alteri... _OMISSIS_ ...e superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d' uso.In particolare sono opere di manutenzione straordinaria il rifacimento totale di intonaci, di recinzioni, di manti di copertura e pavimentazioni esterne, con modificazione dei tipi di materiali esistenti; delle tinte, nonché il rifacimento comportante anche quello ex-novo dei locali per i servizi igienici e tecnologici.

Sono pienamente riconducibili alla tipologia di opere proprie della manutenzione straordinaria, quelle opere che senza modificare la destinazione d'uso già in corso e senza intaccare la struttura portante dell'edificio, abbiano comportato semplicemente una parziale differente distribuzione degli spazi interni relativi ai singoli locali in vista di una loro parziale rinnovazione anche di tipo tecnologico.

L’attività di manutenzione straordinaria, e con essa il frazionamento di un immobile, può essere attuata solo in modo confo... _OMISSIS_ ...strumentazione urbanistica applicabile e cioè solo se non preclusa dal piano o dal regolamento edilizio, ai sensi dell'art. art. 6 bis T. U. edilizia che ha sottratto il frazionamento al novero delle attività di edilizia libera disciplinate dall’art. 6; ciò però non sta a significare che all’epoca il proprietario fosse libero uti dominus di effettuare tali interventi anche in contrasto con la disciplina urbanistica applicabile all’immobile.

Costituiscono interventi di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, comma 1, lett. b), d.p.r. n. 380/2001 le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti, anche strutturali, degli edifici, "sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso". Occorre interpretare tale nozione nel senso di imporre la necessaria esistenza di un duplice ordine di limiti, uno di carattere funzionale, costituito dalla n... _OMISSIS_ ...lavori siano diretti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell'edificio, e l'altro di carattere strutturale, consistente nella proibizione di alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione.

In caso di presentazione della comunicazione per eseguire lavori di manutenzione straordinaria e di pavimentazione, l’Amministrazione non si pronuncia accogliendo o negando l’istanza del privato, ma ha il potere/dovere di esercitare poteri di controllo e vigilanza, al fine di verificare se l’attività che il privato intende svolgere sia o meno in linea con la normativa di riferimento.

L'intervento che altera volumi e superfici della unità immobiliare esula dalla manutenzione straordinaria.

La realizzazione ex novo di una tettoia non rientra negli interventi di manutenzione straordinaria, in quanto è un manufatto nuovo e non è integrazione di un servizio igienic... _OMISSIS_ ...ecnologico.

Solo a seguito dell’entrata in vigore dell'art. 17 del d.l. n. 133/2014 sono da considerarsi interventi di manutenzione straordinaria, ai sensi della novellata lett. b), dell’art. 3, comma 1, del d.p.r. 380/2001, anche quelli che, come nella specie, consistono nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso.