I criteri di calcolo della rendita catastale delle unità a destinazione ordinaria

1. I criteri di calcolo della rendita catastale

La rendita catastale delle unità a destinazione ordinaria, benchè nelle dichiarazioni si indichi anche la superficie catastale è determinata dal prodotto della consistenza per la tariffa d’estimo di pertinenza. Dove la consistenza è misurata con i parametri previsti dal regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato, con decreto del Presidente della Repubblica dell’ 1.12.1949, n. 1142 (vano utile, metro cubo e metro quadrato rispettivamente per le categorie del gruppo A, B e C).

Per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolari costituite da opifici ed in genere fabbricati costruiti per speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e ... _OMISSIS_ ...ne interna, marittima ed aerea, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili di servizio, l’articolo 10 del decreto legge 13.4.1939, n° 652 convertito dalla legge 11.8.1939 n°1249 ed il regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica del 1.12.1949, n. 1142, all’art. 8, prevede il calcolo della rendita con stima diretta.

Per il calcolo della consistenza delle unità a destinazione ordinaria, importanti chiarimenti sono stati fissati dalla Istruzione Ministeriale II per la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, del 24 maggio 1942, dal titolo “ Accertamento e Classamento”, della quale si riporta uno s... _OMISSIS_ ...rsi nelle categorie del gruppo A del quadro generale si misura assumendo come elemento unitario il vano utile.

Si considera come vano utile lo spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta ed una superficie libera che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stato stabilito come normale.

Per il computo della consistenza delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A si devono distinguere i seguenti elementi:
a) vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina);
b) accessori a servizio diretto: cioè gli elementi necessari al servizio od al disimpegno delle parti principali (bagno, ripostiglio, latrina, ingresso, corridoio , dispensa, veranda, nonchè in genere... _OMISSIS_ ... funzione delle parti principali ma non strettamente necessari per l’utilizzazione di esse (soffitte, cantine, locali di sgombero, legnaie, bucatai, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai, ecc.);
d) dipendenze e cioè:
1) aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell’unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini , terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili cioè non di semplice copertura, ecc.);
2) locali e costruzioni destinati ad usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei);
3) locali costruttivamente destinati al servizio comune dell’unità immobiliare e di altre (bucataie, spanditoi, cucine e latrine costruite per uso comune di pi... _OMISSIS_ ...onteggiando separatamente e sommando:
a) come vani utili e per il loro numero effettivo i vani principali normali, cioè quelli con superficie almeno uguale a quella minima normale stabilita per il vano utile della categoria e classe ;
b) come vano utile, la cucina - anche se di ampiezza inferiore a quella minima predetta - se per la sua speciale destinazione è fornita degli impianti consueti in quella categoria e classe;
c) come altri vani utili e frazioni di vani utili - sinteticamente apprezzati - l’eccedenza di superficie libera presentata eventualmente dai vani principali, rispetto a quella massima del vano utile normale;
d) i vani accessori a servizio diretto esclusivo dei vani principali ed i vani accessori a servizio complementare esclusivo, conguagliati a ... _OMISSIS_ ...accessorio a servizio complementare esclusivo per 1/4 di vano utile;
2) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione nei limiti del 10% per tener conto, sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) che - materialmente, o anche solo economicamente congiunti, nella unità immobiliare, agli elementi già considerati - ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di utilità o svantaggi che siano particolari dell’unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito lordo;
3) arrotondando, infine il risultato del conteggio così eseguito al mezzo vano”.

3. Calcolo della consistenza catastale per le categorie del gruppo B.

La consis... _OMISSIS_ ...nsistenza effettiva in metri cubi con le norme consuete ;
2) apportando ad essa un’aggiunta, o detrazione, nei limiti del 10% quando si verificano le circostanze di cui al punto 2) del paragrafo precedente;
3) arrotondando il risultato del conteggio così eseguito al metro cubo.

4. Calcolo della consistenza catastale per le categorie del gruppo C.

La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo C del quadro generale si misura assumendo come elemento unitario il metro quadrato, e si computa determinando in primo luogo le superfici interne ( cioè quelle degli spazi compresi fra le pareti) degli ambienti - principali ed accessori - che costituiscono l’unità immobiliare.

... _OMISSIS_ ...o;unità immobiliare considerata.

Si ottiene poi la consistenza catastale in metri quadrati:
1) sommando:
a) la superficie utile degli ambienti principali;
b) la superficie utile degli ambienti accessori, trasformata, per la sola categoria C/1 (negozi e botteghe) , per moltiplicazione con il relativo coefficiente di ragguaglio , in superficie utile equivalente principale;
2) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione - nei limiti ammessi - sia per tener conto degli altri elementi della consistenza effettiva - dipendenze che nell’unità immobiliare sono uniti agli elementi già considerati e ne aumentano le utilità ed i comodi, sia per tener conto di utilità e svantaggi (particolari rapporti dimensionali, posizione d’angolo, ... _OMISSIS_ ...del conteggio al metro quadrato.

I limiti ammessi per le aggiunte o per le detrazioni previste dal punto 2) al risultato del conteggio indicato al punto 1), sono del 10% per tutte le categorie del gruppo C del quadro generale, tranne che per la categoria C/1 per la quale sono del 20%.

5. Le unità tipo e di riferimento per il classamento delle unità a destinazione ordinaria

Nella formazione del catasto per ogni zona censuaria e per ciascuna categoria ordinaria si è scelto un certo numero di unità immobiliari che per le caratteristiche estrinseche ed intrinseche, di cui si è detto dianzi, dava, rispettivamente, una rendita unitaria media massima ed una rendita unitaria media minima.

Tali unità hanno determinato rispettivam... _OMISSIS_ ... medesima classe.

Stabilite le due classi terminali, si è inserito fra di esse quel certo numero di classi intermedie che le condizioni di fatto locali hanno consigliato.

Anche per ciascuna di queste classi intermedie si è scelto un certo numero di unità immobiliari tipo di ognuna delle quali si sono fissati gli elementi che servivano a caratterizzare la classe da esse rappresentata.

L’insieme delle unità-tipo ha grande importanza in tutto il procedimento di stima del Nuovo Catasto Edilizio Urbano in quanto costituisce il campionario che è servito e serve tutt’oggi ai tecnici classatori per attribuire a ciascuna delle unità del Comune o delle zone censuarie del Comune la categoria e classe di sua spettanza.

Il nume... _OMISSIS_ ...à di ampliare il numero delle classi con il miglioramento delle costruzioni, nel tempo futuro.

Le stesse unità tipo ed altre della classe stessa, quando ciò è stato ritenuto opportuno, sono state utilizzate per determinare, per ciascuna classe delle categorie “A, B e C” del quadro generale, la relativa tariffa, definita la rendita catastale per unità di consistenza, ottenuta come media dei valori delle rendite unitarie delle singole unità immobiliari.

In fase di conservazione del catasto edilizio urbano, il Decreto Legge del 14/03/1988 n. 70, convertito con modificazioni dalla legge n. 154 del 13/05/1988 ), all’art. 11 ha previsto:
“1. Il classamento delle unità immobiliari urbane per le quali la dichiarazione di cui all'articol... _OMISSIS_ ...pprovato anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto legge 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17, può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già censite aventi analoghe caratteristiche.
2. Il classamento delle unità immobiliari urbane site in zone censuarie o in comuni nei quali il quadro di tariffa alla data del classamento stesso non è stato integrato a norma dell'articolo 64 del regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142, può essere effettuato anche per comparazione con il quadro di tariffa di altra zona censuaria del medesimo comune o di altro comune della medesima provincia che abbia analoghe caratteri... _OMISSIS_ ...rdquo;

Per cui il quadro delle unità immobiliari di riferimento per l’attribuzione del classamento, in fase di conservazione del catasto, ad unità di nuova costruzione o variate è notevolmente aumentato rispetto al quadro originario delle unità tipo di impianto.

Il numero delle classi inserito tra la prima e l’ultima è stato tale che, generalmente, la differenza fra la rendita catastale unitaria di una classe e quella della classe superiore non superasse il 20% della rendita catastale unitaria della classe considerata.

In pari tempo per le categorie e classi del gruppo A è stata determinata la superficie massima e minima nel cui ambito il vano è considerato ordinario.

Per le unità immobiliari assegnate a cate... _OMISSIS_ ...o unitario lordo effettivo dell’unità.

Sulla base delle analisi suddette, per ogni categoria e classe, si è risaliti alla rendita unitaria (rapportata all’unità di misura delle consistenze) definita “tariffa”.

Risulta perciò compilato per ogni Comune o zona censuaria un prospetto dei dati di tariffa, approvato nei termini di legge previsti e pubblicato, per ogni Provincia, su un apposito Supplemento della Gazzetta Ufficiale della Repubblica.