Lo strumento urbanistico attuativo quale presupposto per il rilascio del titolo abilitativo edilizio

In presenza di una zona già urbanizzata, va esclusa la necessità dello strumento attuativo per il rilascio del titolo edilizio solo nei casi nei casi nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), ma non anche nell'ipotesi in cui per effetto di una edificazione disomogenea ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all'abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le... _OMISSIS_ ... già asservite all'edificazione.

L'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio del titolo edilizio, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.

In presenza di un comparto perequativo, non sono direttamente applicabili i principi consolidati nell’accertamento dell’esistenza o meno delle condizioni che consentono l’intervento diretto in mancanza di strumenti attuativi, dato che diventa essenziale l’avvenuta realizzazione o meno di quelle opere di urbanizzazione che richiedono consumo di suolo a fini pubblici e per le quali lo st... _OMISSIS_ ...tico ha provveduto alla zonizzazione e alla localizzazione diretta degli standards urbanistici all’interno del comparto e che, quindi, devono necessariamente essere realizzate garantendo la ratio perequativa tra i compartisti.

In presenza di un comparto perequativo, la realizzazione degli interventi edilizi non può mai effettuarsi attraverso il rilascio diretto di un permesso di costruire, ma è necessariamente subordinata all’approvazione di strumenti urbanistici attuativi, che devono necessariamente prevedere la equa ripartizione percentuale dei vantaggi e degli oneri, estesi all’intero comparto.

L'approvazione del piano attuativo per il rilascio del permesso di costruire non serve solo per garantire un equilibrato sviluppo urbanistico del territorio, ma anche per garantire un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, attraverso, ad esempio, il potenziamento delle opere di urbanizzazione già esistenti. Per... _OMISSIS_ ...uo;adozione di siffatti piani occorre valutare e verificare lo stato di edificazione della zona interessata dall’intervento, nonché il grado di urbanizzazione primaria e secondaria, in relazione all’adeguatezza ed alla fruibilità delle opere esistenti, anche a fronte della consistenza dell’intervento stesso e dell’incremento del carico urbanistico da questo discendente.

Le previsioni contenute negli strumenti urbanistici generali, che impongano una pianificazione di dettaglio, sono vincolanti per i privati, nonché idonee ad impedire ed inibire l’intervento costruttivo diretto. Trattasi di regola di natura generale ai sensi dell’art. 9 D.P.R. n. 380 del 2001.

In assenza di piani attuativi, quando in via eccezionale sia consentita la concessione del permesso di costruire, è onere del Comune dimostrare che tale concessione non pregiudichi l’armonia dell’equilibrio relativo all’assetto urbani... _OMISSIS_ ... e neppure l’equilibrato sviluppo urbanistico.

Lo strumento attuativo, quale presupposto per il rilascio del titolo abilitativo edilizio, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia; e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata.

Lo strumento attuativo, quale presupposto per il rilascio del titolo edilizio, deve essere adottato allorché debba essere completato il sistema di viabilità secondaria nella zona o quando debba essere integrata l’urbanizzazione esistente garantendo il rispetto dei prescritti standard minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigu... _OMISSIS_ ... all'edificazione.

Il titolo abilitativo edilizio non può essere rilasciato in assenza di un piano attuativo nell’ipotesi in cui, per effetto di una edificazione disomogenea, ci si trovi di fronte ad una situazione che esige un intervento idoneo a restituire efficienza all’abitato, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona, ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l’urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standards minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l’armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all’edificazione.

Il giudizio sulla sufficienza delle infrastrutture esistenti costituisce una sintesi delle ragioni di opportunità urbanistica a favore o contro il rilascio della concessione edilizia in mancanza di disciplina pianificatoria di dettaglio. Qualora all’esito ... _OMISSIS_ ... il Comune opti per la soluzione favorevole al richiedente, il relativo provvedimento dovrà essere congruamente motivato circa il fatto che la pianificazione esecutiva non conservi un'utile funzione e non sia in grado di esprimere scelte programmatorie distinte rispetto a quelle contenute nel piano regolatore generale.

Per le aree ricomprese in zona C1 “Turistico Residenziale” al fine di conseguire il permesso di costruire, si rende necessario il previo perfezionamento del piano urbanistico di secondo livello venendo così a configurarsi un vincolo cd. procedimentale o strumentale, che esclude la edificazione diretta per la rilevata necessità di assicurare un’adeguata urbanizzazione delle aree in essa ricadenti. In particolare, tale funzione viene assolta dai piani particolareggiati di iniziativa pubblica e dai piani di lottizzazione di iniziativa privata, non solo quando trattasi di asservire per la prima volta una zona non ancora ... _OMISSIS_ ...un insediamento edilizio di carattere residenziale o produttivo, ma anche quando l’intervento su aree libere esiga il raccordo armonico con il preesistente aggregato abitativo.

Per il rilascio del titolo edilizio, la necessità dello strumento attuativo, a parte i casi eccezionali nei quali la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo (ad es. il lotto residuale ed intercluso in area completamente urbanizzata), risponde all’esigenza di restituire razionalità ed efficienza al disegno urbanistico, riordinando e talora definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento della zona (ad esempio, completando il sistema della viabilità secondaria nella zona o integrando l'urbanizzazione esistente per garantire il rispetto degli standard minimi per spazi e servizi pubblici e le condizioni per l'armonico collegamento con le zone contigue, già asservite all... _OMISSIS_ ...

Nelle situazioni intermedie, nelle quali il territorio risulti già più o meno intensamente urbanizzato, il piano attuativo è strumento indispensabile per l'ordinato assetto del territorio, stante il chiaro tenore dell’art. 9, comma 2, del D.P.R. 380 del 2001, che costituisce regola generale ed imperativa in materia di governo del territorio: in base al quale, quando lo strumento urbanistico generale preveda che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando sia concluso il relativo procedimento.

L'ambito territoriale entro cui deve essere svolto l'intervento edilizio non può essere limitato alle sole aree di contorno di quanto progettato, ma deve coincidere con il perimetro del comprensorio che dagli strumenti attuativi dovrebbe essere pianificato.
|... _OMISSIS_ ...nza di una normativa urbanistica generale che preveda per il rilascio del titolo edilizio in una determinata zona l’esistenza di un piano attuativo, non è consentito superare questa prescrizione facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona stessa né surrogare l’assenza del piano attuativo con l’imposizione di opere di urbanizzazione all’atto del rilascio del titolo edilizio. L’inconfigurabilità di equipollenti al piano attuativo impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possibile edificare, vanificando la funzione del piano attuativo.

Ai fini del rilascio di una concessione edilizia, uno stato di sufficiente urbanizzazione della zona, che rende superflua la pianificazione di dettaglio, deve ritenersi equivalente all’operatività di un piano attuativo ancorché previsto dal piano regolatore generale.

... _OMISSIS_ ...one assolutamente inedificate, in cui si tratti di asservire per la prima volta all'edificazione, mediante costruzione di uno o più fabbricati, aree non ancora urbanizzate che richiedano, per il loro armonico raccordo col preesistente aggregato abitativo, la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, l’esistenza del piano esecutivo (piano di lottizzazione o piano particolareggiato) è senza dubbio presupposto indispensabile per il rilascio del titolo edilizio.

L'integrità d'origine del territorio non è sostanzialmente vulnerata, perciò deve essere rigorosamente rispettata la cadenza, in ordine successivo, dell'approvazione del piano regolatore generale e della realizzazione dello strumento urbanistico d'attuazione, che garantisce una pianificazione razionale e ordinata del futuro sviluppo del territorio dal punto di vista urbanistico.Pertanto, in tali casi, è da ritenersi legittimo il rigetto della istanza edificatoria fondato sul... _OMISSIS_ ...strumento urbanistico di attuazione.

Si ritiene che il piano attuativo sia strumento indispensabile per l'ordinato assetto del territorio, stante il chiaro tenore dell’art. 9, comma 2, d.P.R. n. 380-2001, che costituisce regola generale ed imperativa in materia di governo del territorio, quando lo strumento urbanistico generale prevede che la sua attuazione debba aver luogo mediante un piano di livello inferiore, il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace, ovvero quando è concluso il relativo procedimento.

Ai fini del rilascio del titolo edilizio, poiché il piano attuativo non ha equivalenti, non è consentito superarne l’assenza facendo leva sulla situazione di sufficiente urbanizzazione della zona. Ciò impedisce che in sede amministrativa o giurisdizionale possano essere effettuate indagini volte a verificare se sia tecnicamente possib... _OMISSIS_ ...anificando la funzione del piano attuativo. In caso di ritardo, l’adozione e l’approvazione del piano attuativo potrà essere sollecitata dal cittadino con gli strumenti consentiti.

Quando sia ravvisabile una sostanziale, anche se non completa, urbanizzazione dell’intero comprensorio a cui appartiene l'area oggetto della richiesta edilizia, la mancanza dello strumento attuativo, in sé e per sé, non può essere invocata ad esclusivo fondamento del diniego di concessione edilizia.In tal caso, l'Amministrazione dovrà condurre adeguata istruttoria al fine di valutare lo stato di urbanizzazione già presente nella zona ed evidenziare le concrete ed ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.

L'espressione "esistenza" delle opere di urbanizzazione, rilevante ai fini della necessità o meno della previa redazione di un piano di lottizzazione o di altro strumento urbanistico attuativo prima del rilas... _OMISSIS_ ...ssione edilizia, deve essere intesa nel significato di adeguatezza delle opere alle esigenze collettive e la verifica dello stato di urbanizzazione che la P.A. deve fare prima del rilascio di concessioni edilizie in assenza di uno strumento attuativo non può essere limitata alle sole aree prossime e di contorno dell'edificio progettato, ma deve riguardare l’adeguatezza delle opere ai bisogni collettivi dell’intera zona che dovrebbe essere interessata dal piano.

Ai sensi degli artt. 27 comma 4 e 31 comma 1 lettera d) ...