Appartenenza al patrimonio indisponibile delle opere di urbanizzazione e delle aree su cui esse insistono

DEMANIO E PATRIMONIO --> PATRIMONIO INDISPONIBILE --> OPERE DI URBANIZZAZIONE

L'area asfaltata adibita a deposito di materiali e parcheggio a servizio di aree limitrofe occupate da impianti industriali, non integra un'opera di urbanizzazione; ciò in quanto gli spazi di sosta e parcheggio che la L. 29 settembre 1964, n. 847, art. 4 include tra tali opere, sono solo quelli aventi natura pubblica.

Le opere di urbanizzazione primaria sono elencate dall'art. 4 della l. 29 settembre 1964 n. 847 e comprendono strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato.

Il trasferimento della proprietà delle opere di urbanizzazione in capo al Comune costituisce un'obbligazione ex lege - inderogabile e indisponibile per le parti della convenzione di lottizzazione in base alla quale le opere stesse sono state reali... _OMISSIS_ ... 28 della L. n. 1150 del 17 agosto 1942, con la conseguenza che le parti non potrebbero legittimamente accordarsi sul loro mantenimento in capo al lottizzante, essendo tali opere strumentali allo svolgimento di pubblici servizi fisiologicamente rientranti nelle competenze dell'autorità amministrativa.

La gestione delle opere di urbanizzazione può essere affidata ai privati solo con atto di concessione di pubblico servizio, contenente le regole da osservare per garantire l'ottimale soddisfacimento del servizio offerto ai cittadini, ma non può essere lasciata ai proprietari delle aree lottizzate.

Gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria connessi alle opere di urbanizzazione ricadono interamente sull'ente locale una volta acquisite al suo patrimonio per cessione (previo collaudo sulla loro regolare esecuzione) da parte del lottizzante.

Con l'art. 16 comma 2 del D.P.R. n. 380/2001, il legislatore, nel disciplinare le opere di urban... _OMISSIS_ ...onfermato la possibilità della realizzazione diretta c.d. a scomputo dal contributo di concessione di cui all'art. 11, comma 1 della previgente L. 28.1.1977 n. 1, ma non ha lasciato alcun dubbio in merito al passaggio della proprietà delle stesse, una volta realizzate, in capo all'Ente pubblico territoriale di riferimento, prevedendone la confluenza nel patrimonio indisponibile.

Laddove la società che ha provveduto alla lotizzazione lasci in godimento ai singoli proprietari una porzione di terreno in attesa che il Comune la richieda, si configura un contratto di comodato, con la conseguenza che i proprietari non possono intraprendere un utile possesso ad usucapionem in mancanza di apposita interversione del possesso.

Il Comune è libero di dare una diversa destinazione urbanistica alle aree acquisite in sede di convenzioni urbanistiche al fine della realizzazione di opere di urbanizzazione.

L’obbligo per il Comune di prendere in cari... _OMISSIS_ ...urbanizzazione discende direttamente da una disciplina di legge assolutamente inderogabile e segnatamente dall’art. 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e s.m.i..

Dopo la destinazione di un’area ad opere di urbanizzazione nell’ambito di un piano di lottizzazione (che imprime tale destinazione pubblicistica e sulla base del quale viene poi stipulata la relativa convenzione), qualunque clausola convenzionale di tenore opposto è da ritenersi nulla per contrasto con norma imperativa (l’art. 28 della legge urbanistica) e non può di fatto incidere sui relativi assetti urbanistici e dominicali.

Le opere di urbanizzazione vanno ricondotte al regime giuridico del patrimonio indisponibile e come tali godono del “regime di protezione” delineato dall’art. 828, comma 2, del codice civile, con i conseguenti divieti di alienazione e usucapione da parte dei privati.

Affinché un’opera di urbanizzazione pos... _OMISSIS_ ... in carico dal Comune occorre che la P.A., una volta realizzata l'opera, attivi un procedimento che inizia con la verifica della conformità delle opere eseguite al titolo abilitativo rilasciato, della relativa esecuzione secondo le regole dell’arte, ossia in assenza di difetti costruttivi (possibile fonte di responsabilità erariale per il Comune), prosegue con la sottoposizione al responsabile del procedimento di tutta la documentazione anche catastale necessaria ai fini della istruttoria e per l’ attività di collaudo che include altresì la verifica della impiantistica, della normativa di sicurezza, delle prescrizioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche, e si conclude con la stipula dell’atto di cessione.

Una volta realizzate le opere di urbanizzazione, l'acquisizione delle opere medesime e delle relative aree da parte del Comune è obbligatoria: il trasferimento, infatti, è condizione necessaria affinché possa concr... _OMISSIS_ ...zarsi l'assetto del territorio cui sovrintende l'attività di pianificazione e perché possa trovare applicazione la normativa vigente in tema di gestione dei servizi pubblici correlati all’uso delle opere di urbanizzazione di pertinenza della P.A..

L'alienazione a terzi di un’area già destinata ad opere di urbanizzazione contrasta con la norma imperativa che ne impone l’acquisizione al Comune, e sottraendo le aree alla loro destinazione a pubblico servizio, pregiudica l’assetto urbanistico del territorio e ne impedisce l’utilizzo in modo conforme all’interesse pubblico ed a valori di rango superiore, quali il diritto alla salute, alla sicurezza stradale, all'approvvigionamento idrico ed elettrico.

Le opere di urbanizzazione e delle aree su cui esse insistono appartengono al patrimonio indisponibile del comune, secondo lo schema di cui all'art. 826, co. 3, c.c., ossia secondo il regime del patrimonio indisponibile d... _OMISSIS_ ...lico servizio.

Le opere di urbanizzazione, una volta ricondotte al regime del patrimonio indisponibile non possono, ai sensi dell'art. 828 c.c., sottratte alla loro destinazione, e ciò ne impedisce l'alienazione e l'usucapione da parte dei privati.

La necessaria appartenenza alla mano pubblica delle opere di urbanizzazione e delle aree su cui esse insistono, secondo il regime del patrimonio indisponibile (perché destinato a pubblico servizio, secondo lo schema di cui all’art. 826, co. 3, c.c.), è principio assolutamente consolidato in giurisprudenza.

La destinazione a parcheggio pubblico di un’area non è di per sé ostativa all'installazione di una stazione radio base, attesa l'assimilazione di tali impianti alle opere di urbanizzazione primaria, ai sensi dell’art. 86 comma 3 del D.Lgs. n. 259/2003; assimilazione che comporta la compatibilità di tali impianti con "qualsiasi destinazione urbanistica di tutte le zone dei te... _OMISSIS_ ...i".

Le opere di urbanizzazione suscettibili di scomputo sono quelle eseguite per la collettività, non anche quelle che sono realizzate nell’interesse del privato, al solo fine di rendere compatibile l’intervento edificatorio con la realtà circostante.

Se un’opera di urbanizzazione è in parte necessaria al privato e per un’altra parte utile alla collettività (ossia utilizzabile da altri proprietari della stessa zona o di zone limitrofe), può essere chiesto all’amministrazione un rimborso per quanto riguarda il secondo segmento.

Se non è possibile suddividere materialmente l’opera di urbanizzazione in segmenti di interesse esclusivo, e non vi è stato un accordo preventivo (o almeno un chiaro atto di indirizzo proveniente dagli uffici comunali), non vi sono le condizioni per imporre all’amministrazione di farsi carico di una parte della spesa: l’onere assunto dal privato ha in questo caso ... _OMISSIS_ ... positiva che non dispone di uno strumento di indennizzo, neppure nello schema dell’arricchimento senza causa.

La realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria comporta l’esecuzione di interventi direttamente riconducibili alla competenza funzionale dell’Amministrazione Comunale che (ai sensi dell’art. 12 del D.P.R. 6 Giugno 2001 n° 380) ha l’obbligo di provvedere alla loro completa definizione nel triennio dalla concessione del titolo edilizio, salvo che l’onere sia assunto, tramite specifico impegno, direttamente dal privato.

L’operatività dell’obbligo di realizzazione delle opere pubbliche di urbanizzazione primaria nel triennio da parte del Comune, ai sensi dell'art. 12 d.P.R. 380/2001, presuppone necessariamente l’esistenza formale del diritto di proprietà comunale sulle aree a ciò destinate.

Le cessioni destinate a strade, parcheggi, verde pubblico sono funzionali a so... _OMISSIS_ ...bisogno dell’urbanizzazione primaria, mentre quelle destinate a infermeria e ambulatorio rispondono alle esigenze dell’urbanizzazione secondaria.

Con il termine “opere di urbanizzazione” si indica, in termini generali, l’insieme delle attrezzature necessarie a rendere una porzione di territorio idonea all’uso insediativo previsto dagli strumenti urbanistici vigenti.

Secondo il tipo e la funzione delle diverse attrezzature, le opere di urbanizzazione si suddividono in primarie, secondarie e generali: la classificazione tuttavia non si riferisce ad un carattere di priorità delle diverse opere, tutte comunque indispensabili e tra loro complementari, quanto piuttosto alla successione temporale con la quale generalmente vengono realizzate.

Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, alla luce delle diverse integrazioni di legge, comprendono oggi rispettivamente: strade residenziali, spazi di sosta o di... _OMISSIS_ ...gnature, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato servizio delle abitazioni, cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio delle reti di telecomunicazione (urbanizzazione primaria); asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese ed altri edifici per i servizi religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali, attrezzature culturali e sanitarie, comprese le opere e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani ed alla bonifica di aree inquinate (urbanizzazione secondaria).

In caso di comparto di nuova edificazione non può obliterarsi l’esigenza dell’inserimento urbanistico-edilizio dell’intervento edilizio, con le coeve essenziali opere... _OMISSIS_ ...one primaria.

La nota comunale che sostiene che la zona è già urbanizzata non può assumere alcun contenuto e efficacia asseverativa formale e irretrattabile sull’esistenza delle specifiche opere urbanizzative.

Il fatto che delle opere di urbanizzazione siano siano esterne all’area di insediamento non comprova che esse siano per natura e dimensioni finalizzate all’infrastrutturazione dell’intero ambito, posto che, trattandosi di allacciamenti a reti, inevitabilmente esse devono proseguire sino al punto di allaccio.

Per definizione le opere di urbanizzazione sono opere pubbliche e come tali devono essere previste e realizzate su aree pubbliche o aree di cessione e non su aree private, giacché le stesse per loro natura non tollerano di rimanere in proprietà privata, con conseguente necessità del trasferimento della proprietà delle aree di sedime delle opere di urbanizzazione primaria al patrimonio comunale

... _OMISSIS_ ...delle opere di urbanizzazione e delle relative aree è per il Comune obbligatoria quanto lo è la cessione delle stesse per la società lottizzante; ciò in quanto, oltre ad essere tassativamente previsto dalla legge secondo quanto prescritto all’art. 28 l. 1150/1942, comma 5, detto trasferimento è condizione necessaria affinché possa concretamente realizzarsi l'assetto del territorio cui sovrintende l'attività di pianificazione ed è, altresì, presupposto necessario affinché possano poi concretamente operare le norme nazionali e regionali vigenti in materia di corretta gestione dei servizi pubblici correlati alle opere di urbanizzazione, la cui titolarità il legislatore espressamente affida all'autorità amministrativa.

Si ritiene che, dopo l’entrata in vigore del DPR 380/01, sussiste una presunzione juris et de jure di proprietà pubblica delle opere di urbanizzazione secondo il regime del patrimonio indisponibile.

Non è sufficiente la dimostrazione del rispetto, sulla base del computo complessivo dell’area ricompresa nel piano particolareggiato, di un parametro astratto di dotazioni minime di standard per ciascun abitante, ma è altresì necessario che le dotazioni a standard in concreto individuate siano accessibili (i.e.: concretamente fruibili) all’interno di ciascun comparto dagli abitanti di ciascuno di essi, tenendo cont...