La normativa catastale italiana non dà indicazioni precise su quali sono i caratteri comparativi da utilizzare o su come tali caratteri debbono essere individuati, demandando tale compito alle disposizioni di prassi, in particolare alla Circ. n. 5/1992 ed alla Istruzione IV, più precisamente ai paragrafi 11 e 16 di quest’ultima, i quali recano l’elencazione dei caratteri comparativi da considerare ed i gradi di intensità secondo i quali deve avvenire la ponderazione. In effetti, la lista dei caratteri non è chiusa; in linea di principio la fase di formazione del catasto o la fase di revisione generale degli estimi sono i momenti propizi nei quali la lista dei caratteri comparativi di una determinata zona censuaria può essere modificata, eliminando alcuni caratteri di sopravvenuta scarsa o nulla influenza oppure integrando l’elenco con ulteriori caratteristiche.
La normativa fa però riferimento ad una partizione dei caratteri compara...
_OMISSIS_ ...oleta, distinguendo tra caratteristiche intrinseche, ossia proprie dell’unità oggetto di stima, e caratteristiche estrinseche, partizione residuale rispetto alla prima che dunque include tutti gli altri caratteri non intrinseci. Ai fini di un corretto classamento conviene suddividere ancora i caratteri comparativi intrinseci in due classi, in tal modo l’insieme dei caratteri comparativi può essere ripartito in:
- caratteri intrinseci in senso proprio, elencati nella Circolare n. 5/1992, utilizzati per l’attribuzione della categoria;
- caratteri estrinseci, elencati nella Istruzione IV, utilizzati per la attribuzione della classe;
- caratteri intrinseci residuali, ossia quelli elencati nella Istruzione IV, utilizzati anch’essi per l’attribuzione della classe, qualora non già utilizzati per l’attribuzione della categoria.
L’insieme dei caratteri estrin...
_OMISSIS_ ...eci residuali citati nella Istruzione IV non è a numero chiuso e taluni caratteri possono essere tolti, altri aggiunti. L’informazione riguardo quali caratteri comparativi sono utilizzati per il classamento è certamente detenuta dall’Ufficio locale dell’Amministrazione catastale e, probabilmente, dagli Ordini e Collegi professionali del luogo; dovrebbe inoltre essere un’informazione ben nota ai professionisti che operano correntemente in un dato contesto territoriale.