I caratteri comparativi nella normativa catastale

La normativa catastale italiana non dà indicazioni precise su quali sono i caratteri comparativi da utilizzare o su come tali caratteri debbono essere individuati, demandando tale compito alle disposizioni di prassi, in particolare alla Circ. n. 5/1992 ed alla Istruzione IV, più precisamente ai paragrafi 11 e 16 di quest’ultima, i quali recano l’elencazione dei caratteri comparativi da considerare ed i gradi di intensità secondo i quali deve avvenire la ponderazione. In effetti, la lista dei caratteri non è chiusa; in linea di principio la fase di formazione del catasto o la fase di revisione generale degli estimi sono i momenti propizi nei quali la lista dei caratteri comparativi di una determinata zona censuaria può essere modificata, eliminando alcuni caratter... _OMISSIS_ ...ta scarsa o nulla influenza oppure integrando l’elenco con ulteriori caratteristiche.

La normativa fa però riferimento ad una partizione dei caratteri comparativi oramai obsoleta, distinguendo tra caratteristiche intrinseche, ossia proprie dell’unità oggetto di stima, e caratteristiche estrinseche, partizione residuale rispetto alla prima che dunque include tutti gli altri caratteri non intrinseci. Ai fini di un corretto classamento conviene suddividere ancora i caratteri comparativi intrinseci in due classi, in tal modo l’insieme dei caratteri comparativi può essere ripartito in:
- caratteri intrinseci in senso proprio, elencati nella Circolare n. 5/1992, utilizzati per l’attribuzione della categoria;
-... _OMISSIS_ ...inseci, elencati nella Istruzione IV, utilizzati per la attribuzione della classe;
- caratteri intrinseci residuali, ossia quelli elencati nella Istruzione IV, utilizzati anch’essi per l’attribuzione della classe, qualora non già utilizzati per l’attribuzione della categoria.

L’insieme dei caratteri estrinseci ed intrinseci residuali citati nella Istruzione IV non è a numero chiuso e taluni caratteri possono essere tolti, altri aggiunti. L’informazione riguardo quali caratteri comparativi sono utilizzati per il classamento è certamente detenuta dall’Ufficio locale dell’Amministrazione catastale e, probabilmente, dagli Ordini e Collegi professionali del luogo; dovrebbe inoltre essere u... _OMISSIS_ ... ben nota ai professionisti che operano correntemente in un dato contesto territoriale.