La rendita e le tariffe catastali

uo;art. 8 del R.D.L. n. 652/1939 afferma che «per la determinazione della rendita, le unità immobiliari ... sono distinte, a seconda delle condizioni intrinseche ed intrinseche, in categorie e classi. Per ciascuna categoria e classe è determinata la relativa tariffa, la quale esprime in moneta legale la rendita catastale» per unità di consistenza.

Il calcolo delle tariffe è di stretta competenza dell’Amministrazione catastale , ma per comprendere il successivo meccanismo di classamento è indispensabile aver ben chiare tutte le componenti che contribuiscono a formare il sistema degli estimi catastali, delle quali le tariffe ne rappresentano una parte imprescindibile.

L’art. 14 del D.P.R. n. 1142/1949 fornisce le neces... _OMISSIS_ ...oni per la determinazione delle tariffe. Innanzitutto valori espressi in moneta corrente debbono essere relazionati necessariamente ad un ben determinato periodo di riferimento, più precisamente «le tariffe sono determinate con riferimento ai prezzi medi correnti nel periodo censuario fissato per legge». Il vigente periodo di riferimento è fissato al biennio 1988-1989, secondo quanto stabilito dal D.M. 20 gennaio 1990, avente titolo «Revisione generale degli estimi del catasto edilizio urbano». L’art. 14, prima menzionato, precisa ancora che «gli elementi per la determinazione delle tariffe si desumono con riferimento per ciascuna classe ad unità immobiliari, le quali non abbiano speciali caratteristiche che possano elevare od attenuare la... _OMISSIS_ ...dito rispetto a quella ordinaria per la rispettiva classe. Non devono essere presi in considerazione i redditi occasionali dipendenti da situazioni particolari del proprietario o del locatario». In tale passo emergono in maniera evidente gli aspetti connessi all’ordinarietà catastale, per gli approfondimenti dei quali si rimanda al pertinente capitolo. In buona sostanza per ogni classe di ogni categoria di una determinata zona censuaria le tariffe sono calcolate con riferimento ad un congruo numero di unità immobiliari ordinarie appositamente individuate. Per ciascuna di esse si parte dal reddito lordo, «rappresentato dal canone annuo di fitto, ordinariamente ritraibile dall’unità immobiliare, calcolato al termine di ciascun anno».

... _OMISSIS_ ...to alla singola unità immobiliare, da un punto di vista del mero calcolo della rendita catastale, non vi sono particolari aspetti da segnalare, consistendo il medesimo nell’applicazione dell’equazione di bilancio, nella quale dal reddito lordo sono detratte le varie voci di costo espresse, in generale, in percentuale sullo stesso reddito lordo.
Determinato il reddito catastale unitario, classe per classe di ogni categoria, l’operazione di stima si identifica da una parte con la giustapposizione della singola unità immobiliare nella pertinente categoria e classe e dall’altra nella quantificazione del parametro amplificativo del reddito catastale unitario, la cosiddetta consistenza. Il prodotto del reddito catastale unitario per la consistenza, c... _OMISSIS_ ...o apposita metodologia, determina la rendita catastale, base dell’imposizione fiscale immobiliare.

Orbene, una volta che sia stato impostato ed attivato un sistema di catalogazione e valutazione, riferito a tutte le unità immobiliari esistenti in una determinata circoscrizione, è praticamente impossibile effettuare la giustapposizione di tutte le unità nelle pertinenti partizioni individuate; si verifica sempre il caso che anche il miglior sistema valutativo di massa ammetta delle eccezioni. Consapevole di ciò, il Legislatore italiano ha quindi stabilito che «la classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell’art. 28 della legge 8 giugno ... _OMISSIS_ ...costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili»; tuttavia «la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità». Si individua in definitiva un doppio approccio, quello delle categorie catastali ordin... _OMISSIS_ ...aquo;categorie e classi», e quello delle categorie particolari e speciali, gestito tramite stima diretta.
Tale approccio non è certamente l’unico concepibile, generalmente molto apprezzato è anche il modello estimale di massa relativo alla cosiddetta Council Tax inglese, per il cui approfondimento si rimanda ai riferimenti bibliografici.

La precedente esposizione, lungi dal fornire una approfondita trattazione, costituisce però la base fondamentale per comprendere appieno i meccanismi del classamento . Riassumendo, in termini pratici classare un’unità immobiliare urbana (u.i.u.), appartenente ad una determinata zona censuaria, vuol significare associare ad essa, sulla base della destinazione e dei caratteri intrinseci ed estrinsec... _OMISSIS_ ...ropriata coppia di informazioni costituita da categoria e classe tratta dal quadro di qualificazione e classificazione. Ad ognuna di queste coppie è associata una propria tariffa, ossia un reddito unitario che moltiplicato per la consistenza dell’u.i.u. consente di calcolare la rendita catastale.