Categorie catastali e qualificazione

uo;articolo 6 del D.P.R. n. 1142/1949 definisce le categorie catastali, ossia «le specie essenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse».

Per una miglior comprensione del fondamentale concetto è importante soffermarsi su alcuni termini. Innanzitutto si deve rilevare che la definizione è imperniata su una distinzione, oramai dottrinalmente superata, dei caratteri comparativi tra intrinseci ed estrinseci.I caratteri comparativi possono essere intesi come una elencazione di caratteristiche proprie di una determinata tipologia edilizia, che svolgono un ruolo fondamentale ai fini della comparazione con altre unità immobiliari simili.

O... _OMISSIS_ ...omparativo di una data unità immobiliare può essere apprezzato secondo una propria scala di intensità, consentendo, tramite la comparazione analogica, di valutare le differenze tra diverse unità immobiliari da un punto di vista meramente tecnico-economico. I caratteri comparativi intrinseci sono quelli propri dell’unità immobiliare considerata, quelli estrinseci sono invece quelli non direttamente riferibili alla medesima unità immobiliare. La posizione in zona di un villino descrive il rapporto tra l’u.i.u. ed il suo contesto territoriale di appartenenza, è dunque una caratteristica estrinseca, mentre lo stato manutentivo dell’unità immobiliare è chiaramente una caratteristica intrinseca, ossia indubbiamente propria dell’unità immobiliare. La distin... _OMISSIS_ ...parentemente di semplice applicazione e priva di criticità, ma non è così; il lettore che intendesse approfondire la tematica, consultando la più rinomata letteratura estimale, troverebbe significative difformità di catalogazione.

Ogni categoria possiede una propria denominazione; in taluni casi è autoesplicativa, si pensi ad esempio alla categoria C/1 - negozi e botteghe, in altri casi le disposizioni normative recano vere e proprie definizione che coinvolgono i caratteri comparativi intrinseci propri di tali categorie. È il caso delle unità appartenenti al gruppo A che viene approfondito oltre, per ora basta considerare che le categorie ordinarie si distinguono in tre «gruppi» denominati A, B e C; poiché le categorie del gruppo B riguardan... _OMISSIS_ ...ici ed assimilabili, l’attenzione deve essere posta sulle categorie relative ai gruppi A e C. Il gruppo A raccoglie le categorie di carattere abitativo ed assimilabili, il gruppo C raccoglie invece le categorie afferenti a categorie produttive e residuali. Al gruppo A sono anche riconducibili castelli e palazzi storici (cat. A/9), uffici (cat. A/10) ed abitazioni tipiche dei luoghi (cat. A/11), ad esempio i trulli. Sempre l’art. 6 precisa cosa si intende per qualificazione, essa consiste nel «distinguere per ciascuna zona censuaria, con riferimento alle unità immobiliari urbane in essa esistenti, le loro varie categorie». In termini pratici tutte le categorie, insieme con le relative definizioni, costituiscono il quadro generale di qualificazione.
... _OMISSIS_ ... ogni zona censuaria tutte le unità immobiliari debbono essere associate alla loro categoria di riferimento più appropriata, questo è mero aspetto procedurale dell’attività di qualificazione. In definitiva, una categoria è riferibile ad un gruppo di unità immobiliari, ciascuna delle quali funzionalmente e redditualmente autonoma, caratterizzato dalla comunanza dei caratteri intrinseci, rapportati alla destinazione propria dell’unità che deve essere contemporaneamente (i) ordinaria e (ii) permanente