Le categorie catastali «fittizie»

Una delle innovazioni più consistenti in materia di catasto fabbricati è stata introdotta dall’articolo 2, primo comma, del D.M. n. 28/1998. «Possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, i seguenti immobili:
a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;
c) lastrici solari;
d) aree urbane».

A ciascuna delle su esposte fattispecie l’Amministrazione catastale ha associato una specifica categoria, il cui gruppo di riferimento è stato denominato F, detto ... _OMISSIS_ ...tegorie fittizie».

La categoria F/1 è associata alle aree urbane, ciascuna delle quali «deve intendersi, oltre quella risultante dalle demolizioni totali o parziali di unità immobiliari, anche l’area derivata da distacco da «corti comuni», da «aree costituenti beni comuni non censibili» o da «pertinenze scoperte esclusive. L’area urbana è da dichiarare con la categoria F/1, con l’obbligo dell’indicazione della superficie».

La categoria F/2 è associata alle cosiddette unità collabenti, cioè unità immobiliari che non sono in grado di produrre reddito a causa dell’accentuato livello di degrado. Sono riferibili a tale categoria i ruderi, nonché gli immobili pericolanti, ov... _OMISSIS_ ...di allacci ai servizi tecnologici (acqua, energia elettrica, gas).

La categoria F/3 riguarda i fabbricati in corso di costruzione, per essi va rammentato che, in assenza di potenziale autonomia funzionale e reddituale, l’accatastamento è facoltativo.

La categoria F/4, come pure la categoria F/3, deve riguardare una iscrizione transitoria al Catasto fabbricati ed è associata alle unità immobiliari di cui non si ha conoscenza esatta dell’estensione dell’unità immobiliare, circostanza che impedisce di rappresentarla con precisione in planimetria. L’utilizzo delle categorie F/3 ed F/4 ha la sua ragion d’essere nella «esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se ste... _OMISSIS_ ...iscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di u.i.u., donazioni di parti di immobili non costituenti u.i.u.) ».

La categoria F/5 è invece riferibile ai lastrici solari, vale a dire quelle unità che costituiscono la copertura piana dell’edificio e sono pienamente fruibili, accessibili autonomamente. Nel database catastale è registrata la consistenza espressa dalla superficie lorda.

La categoria F/6 riguarda fabbricati in attesa di dichiarazione e non è utilizzabile con atti di aggiornamento catastale, è infatti introdotta nel database in modo automatico a seguito della presentazione di determinati atti di aggiornamento cartografico, al fine di gestire la connessione e la ... _OMISSIS_ ...ica delle informazioni del Catasto terreni e del Catasto fabbricati.
La categoria F/7, denominata infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, è stata invece introdotta dall’Amministrazione catastale con la Circolare 18E/2017 a seguito delle disposizioni dell’articolo 12, comma 2, del Decreto Legislativo 15 febbraio 2016, n. 33 .