Il rilascio dei titoli edilizi presuppone che essi siano conformi alla pianificazione urbanistica

TITOLO EDILIZIO --> PRESUPPOSTI --> CONFORMITÀ URBANISTICA

Il rilascio del titolo edilizio abilitativo, facendo salvi i diritti dei terzi, non interferisce nell'assetto dei rapporti fra privati, pur restando fermo il potere - dovere dell’Amministrazione comunale di verificare la sussistenza di limiti di matrice civilistica per la realizzazione dell’intervento edilizio da assentire; e ciò in quanto l’Amministrazione medesima è tenuta ad effettuare un controllo generale di conformità che non può spingersi comunque sino a penetranti analisi, nel senso che essa non è tenuta a svolgere complesse ricognizioni giuridico-documentali circa gli effetti pregiudizievoli dell’intervento progettato sui diritti reali vantati da terzi sull’immobile.

Un’area interessata da intervento edificatorio non può essere oggetto di trasformazioni relative alla sua destinazione d’uso, considerata la prevalenza delle presc... _OMISSIS_ ...tiche sul diritto di iniziativa economica e la natura vincolante delle prescrizioni contenute nelle norme tecniche di attuazione. Pertanto, un permesso di costruire, rilasciato per opere non conformi alla destinazione d’uso dell’area, contrasta con gli strumenti urbanistici: la realizzazione delle opere, infatti, comporterebbe un’illegittima alterazione idonea ad incidere significativamente sulla destinazione funzionale ammessa dal piano regolatore generale.

Il vaglio del Comune in ordine al rilascio dei titoli abilitativi edilizi si incentra principalmente sul rispetto delle disposizioni pubblicistiche in punto di rispetto della normativa edilizia ed urbanistica, tanto che i titoli abilitativi vengono rilasciati facendo salvi i diritti dei terzi. In ogni caso deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità dell'immobile, o di verificare l'inesiste... _OMISSIS_ ...o altri vincoli reali che potrebbero limitare l'attività edificatoria dell'immobile, atteso che la concessione edilizia è un atto amministrativo che rende semplicemente legittima l'attività edilizia nell'ordinamento pubblicistico e regola solo il rapporto che, in relazione a quell'attività, si pone in essere tra l'Autorità amministrativa che lo emette ed il soggetto a favore del quale è emesso, ma non attribuisce a favore di tale soggetto diritti soggettivi conseguenti all'attività stessa, la cui titolarità deve essere sempre verificata alla stregua della disciplina fissata dal diritto comune.

Gli strumenti urbanistici disciplinano compiutamente le zone omogenee in cui è suddiviso il territorio comunale, consentendo in esse costruzioni aventi specifiche configurazioni e destinazioni, di talché la destinazione dell’intervento configura elemento essenziale e qualificatorio dello stesso, che va necessariamente rappresentata in sede di richiesta del tito... _OMISSIS_ ... per consentire all’amministrazione la verifica della conformità dell’opera alla normativa urbanistica vigente.

Per verificare la realizzabilità degli interventi edilizi occorre fare riferimento al regime stabilito dagli strumenti urbanistici vigenti per l’area considerata, poiché è a essi che compete, secondo la legge urbanistica fondamentale, di disciplinare e ordinare gli usi del territorio, in primis, mediante la suddivisione in zone omogenee con le relative prescrizioni.

Laddove la realizzazione di un fabbricato, nella relazione allegata ad un piano urbanistico attuativo, sia stata originariamente rinviata nel tempo, la successiva autorizzazione a realizzarlo contestualmente agli altri edifici non rende per ciò solo siffatta iniziativa difforme dal PUA, che comunque contempla l’intervento nel suo complesso.

Non può essere rilasciato un permesso di costruzione quando esso afferisca a un progetto che... _OMISSIS_ ...le norme edilizie e con gli strumenti urbanistici.

Integra il reato di cui all'art. 481 c.p. dichiarare la conformità dell'intervento edilizio alle norme urbanistiche edilizie vigenti in ambito comunale, il che, indiscutibilmente, rappresenta una connotazione qualificante l'immobile, ed è destinata a fornire informazioni alla pubblica amministrazione sulla attuale condizione urbanistica dell'immobile (rispetto al quale, nella specie, era stata formulata domanda di permesso di costruire in accertamento di conformità).

La realizzazione di una nuova opera impone il rispetto delle previsioni urbanistiche applicabili per la relativa zona.

La ratio della disposizione di cui all'art. 40 legge n. 47/1985 consiste nell'impedire la negoziabilità degli edifici non conformi agli strumenti urbanistici, attraverso la sanzione della nullità dell'atto di trasferimento, dovendosi cioè considerare non commerciabili i fabbricati in ordine ai qua... _OMISSIS_ ...zati interventi di trasformazione edilizia per cui era necessario il rilascio del titolo abilitativo.

Nell'individuare le situazioni di illegittimità che rendono l'atto abilitativo improduttivo di validi effetti, si deve fare riferimento alle finalità della disciplina urbanistica ed ai presupposti per il rilascio del permesso di costruire, che il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 12, individua, tra l'altro, nella conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico - edilizia vigente.

La destinazione a verde privato non può essere definita come zona propria per un intervento edilizio, avendo caratteristiche insediative analoghe a quelle di un’area edificabile, ma essendo espressione delle funzioni di ripartizione in zone del territorio, espressione di un vincolo conformativo che ne determina l’inedificabilità.

Ai fini della verifica di compatibilità urbanistica d... _OMISSIS_ ..., la disciplina di ciascuna area deve trarsi unicamente dalle disposizioni degli strumenti urbanistici che specificamente la riguardano, restando irrilevanti sia l’eventuale rilascio di titoli illegittimi che l’uso di fatto svolto nell’immobile.

Sono illegittimi i titoli edilizi e commerciali rilasciati in difetto del requisito formale della destinazione commerciale urbanistica dell'immobile.

In materia edilizia, i provvedimenti dell’amministrazione sono privi di discrezionalità amministrativa essendo, al più, connotati da un certo grado di discrezionalità tecnica; ne consegue che la “motivazione” delle determinazioni che accordano, ovvero negano il permesso di costruire, si risolve in realtà nella verifica che l’intervento progettato sia conforme alla normativa e agli strumenti urbanistici vigenti. Spetta quindi al richiedente in primis il compito di fornire tutti gli elementi idonei a dimostrare la... _OMISSIS_ ...rsquo;intervento in progetto con le prescrizioni urbanistiche ed edilizie.

In linea generale gli edifici in zona impropria non possono ampliarsi.

Le scelte espresse nel piano urbanistico generale di un Comune non possono essere attuate mediante il rilascio di permessi di costruire agli interessati, ma richiedono l’intermediazione dei piani di attuazione.

I piani attuativi hanno la funzione di precisare zona per zona le indicazioni di assetto e sviluppo urbanistico complessivo contenute nel piano regolatore attuandole gradatamente e razionalmente e garantendo che ogni zona disponga delle opere di urbanizzazione, e ciò trascende il contenuto di un singolo permesso di costruire.

Deve ritenersi legittimo il diniego del permesso di costruire, richiesto per la realizzazione di una costruzione per civile abitazione fuori dal perimetro del centro abitato, che non rispetti i vincoli come riferiti sia alla sogl... _OMISSIS_ ...consentita, sia alla misura massima della superficie coperta realizzabile, ciò perché il Legislatore individua requisiti generali ed autonomi, aventi contenuto eterogeneo, che devono contestualmente concorrere ai fini del rilascio del titolo edilizio.

Il vincolo di inedificabilità conseguente all’assunzione, con atto pubblico, di uno specifico obbligo con il Comune (nella specie, in occasione della richiesta di un permesso di costruire in sanatoria relativo a talune opere edilizie abusive) può essere modificato, anche con riferimento alla sua ubicazione, solo con il consenso del Comune.

L’articolo 20 del D.P.R. 380/2001 impone a chi richiede il titolo edilizio in sanatoria di presentare all’Amministrazione la domanda corredata di tutta la documentazione necessaria al fine di istruire la pratica, compresa la dichiarazione del progettista abilitato che attesta la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati e ... _OMISSIS_ ...olamenti edilizi vigenti e alle normative di settore, costituendo specifico onere del richiedente dimostrare la conformità dell’intervento edilizio sia alla normativa urbanistica ed edilizia in vigore al momento della sanatoria, che a quella esistente vigente al momento della realizzazione delle opere.

Il certificato di destinazione urbanistica previsto dalla L. n. 47 del 1985, art. 18, comma 3, attesta l'inclusione di un suolo in una determinata zona del territorio comunale e ne certifica il carattere edificatorio o meno, ma non esaurisce le condizioni previste dall'ordinamento per il rilascio della concessione edilizia, che devono tener conto dell'incidenza degli spazi riservati ad infrastrutture e servizi di interesse generale, secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo, prescrizioni che, a sua volta, il proprietario non può non rispettare nel formulare istanza di concessione edilizia, né può aggirare presentando varianti, diver... _OMISSIS_ ...dosi al rischio di vederla annullata.

Il certificato di destinazione urbanistica dell’area di proprietà non assume consistenza di provvedimento amministrativo conclusivo del procedimento avviato con la presentazione della domanda per il rilascio del permesso di costruire ma semplice atto istruttorio endoprocedimentale, inidoneo di per sé a pregiudicare definitivamente o stabilmente la posizione soggettiva vantata dai proprietari del terreno.

L'accatastamento di un immobile non è indice di regolarità urbanistica dello stesso, dal momento che l'Ufficio tecnico di un Comune ed il Catasto sono due amministrazioni diverse, con compiti diversi, avendo l'ufficio tecnico comunale finalità di accertamento di un ordinato sviluppo urbanistico, secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici, nonché l'accertamento della salubrità dell'immobile destinato ad essere abitato o, comunque, frequentato da persone e il catasto finalità essenzialmente ... _OMISSIS_ ...
Gli immobili destinati a servizi dagli atti di pianificazione urbanistica (primari o secondari) devono mantenere tale destinazione (salva una motivata, successiva variante in senso contrario), e non possono essere rilasciati -né mantenuti fermi- titoli abilitativi, comunque denominati, volti a dare ai medesimi immobili una destinazione incompatibile con quella individuata in sede di pianificazione.

Deve ritenersi un dovere, per chi intende acquistare un immobile, accertare la regolarità urbanistica ed edilizia dello stesso e in tale attività l’acquirente ha il diritto di chiedere aiuto ai soggetti che hanno maggiore competenza tecnica in materia e che lo assistono nell’acquisto, come i notai e le agenzie immobiliari che hanno a loro volta il dovere di portare a conoscenza degli interessati gli eventuali elementi ostativi alla conclusione dell’acquisto (o che ne sconsigliano la conclusione.

La natura di atto vincola... _OMISSIS_ ...sione edilizia rende giuridicamente minimi, se non inesistenti, gli spazi di applicazione dell'inefficacia, in quanto il provvedimento, se conforme alla pianificazione urbanistica ed alle altre prescrizioni di legge, è legittimo e, se tale non è, va annullato.

Nelle more del procedimento di approvazione definitiva dello strumento urbanistico per un tempo ragionevolmente predeterminato è sospesa ogni determinazione sulle domande di concessione edilizia in contrasto con le previsioni e prescrizioni di piano.

E' legittimo negare la sanatoria per ragioni di superamento dei limiti planivolumetrici in caso di accertamento di un’artata trasformazione – a livello progettuale – di vani ad effettiva destinazione abitativa (nella specie, bagni) in vani a destinazione tale da restare esclusi dal computo delle superfici utili (quale il vano deposito biciclette).

La classificazione urbanistica dell’area di intervento... _OMISSIS_ ...di elevata pericolosità geomorfologica preclude ogni accertamento di non pericolosità in concreto, tanto più in difetto dell’impugnazione della relativa previsione urbanistica.

I principi di programmazione in materia urbanistica impongono in via generale che le modifiche del territorio e dell’edificato siano conformi o compatibili con la pianificazione anche solo adottata, salvo che la pianificazione attuativa o il titolo edilizio siano legittimamente perfezionati in epoca antecedente,...