La costituibilità della garanzia ipotecaria sui beni ricompresi nel compendio unico

La costituibilità della garanzia ipotecaria sui beni ricompresi nel compendio unico



Controversa in dottrina [1] è la possibilità di costituire ipoteca sull’intero compendio.

Stante la sussistenza del vincolo di indivisibilità posto a tutela della conservazione della potenzialità economica dell’unità poderale, infatti, si osserva che il diritto reale di garanzia, ancorché costituito sull’intero compendio, esplicherebbe i propri effetti limitatamente al valore del credito garantito: conseguentemente, renderebbe in astratto possibile in sede di esecuzione forzata un’espropriazione parziale e ciò in contrasto con il divieto di cui al comma 4 dell’articolo 5-bis del d.lgs. 218/2001.

La disposizione da ultimo citata, infatti, prevede che «i terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituenti il compendio unico» costituiscano «unità indivisibili per di... _OMISSIS_ ...mento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi». Essa dispone inoltre la nullità degli «atti tra vivi e le disposizioni testamentarie che hanno per effetto il frazionamento del compendio unico».

Ora, stante la lettera della norma, la quale dapprima stabilisce l’infrazionabilità del compendio quale conseguenza di «trasferimenti a causa di morte o per atto tra vivi» e, successivamente, la nullità degli atti tra vivi e delle disposizioni testamentarie che realizzino detto trasferimento, si pone il problema di comprendere se le uniche ipotesi di frazionamento sanzionabili siano quelle derivanti dai trasferimenti mortis causa ovvero anche quelli realizzati mediante la conclusione di atti inter vivos.

In altri termini, occorre stabilire se il termine «trasferimenti», utilizzato nella prima parte della dis... _OMISSIS_ ...a riferirsi anche agli atti inter vivos o solamente agli atti a causa di morte, cui sembrerebbe in diretta correlazione nella formulazione letterale utilizzata.

È evidente come il propendere per l’una o l’altra della interpretazioni indicate non sia di scarsa rilevanza ai nostri fini, attesa la diversità di conseguenze cui si giunge.

Qualora, infatti, si ritenesse il predetto termine riferibile anche agli atti inter vivos, dovrebbe ritenersi la ricevibilità dell’atto costitutivo di ipoteca, atteso che esso, non determinando alcun trasferimento a favore del soggetto cui è costituita, non può farsi rientrare nella nozione di «trasferimenti», quale intesa dalla norma in oggetto [2].

Viceversa, laddove si ritenesse la riferibilità del termine «trasferimenti» ai soli atti mortis causa [3], occorrerebbe ampliare l’oggetto dell’indagine, estendendola al risultato cui l’atto ... _OMISSIS_ ...ipoteca conduce, al fine di verificare se lo stesso realizzi proprio quel frazionamento che la disposizione de qua ha inteso vietare.

A parere di chi scrive, è da ritenere preferibile tale ultima interpretazione. La stessa, del resto, sembrerebbe trovare conferma nella lettera della norma citata, nonché nella ratio della normativa in tema di compendio unico.

Con riguardo al primo degli aspetti indicati, infatti, preme dire come la lettera del citato comma 4, nello stabilire che «sono nulli gli atti tra vivi e le disposizioni testamentarie che hanno per effetto il frazionamento del compendio unico», sembrerebbe voler ricomprendere qualsiasi atto che detto effetto produce, a prescindere dalla natura mortis causa o inter vivos dello stesso. L’utilizzo della congiunzione «e», infatti, fra l’inciso «atti tra vivi» e «le disposizioni testamentarie», ponendo sullo stesso piano entrambe le ... _OMISSIS_ ...iali, rende riferibile la sanzione della nullità ad entrambe le ipotesi.

In secondo luogo, poi, detta interpretazione pare preferibile anche in ragione della ratio della disciplina qui al vaglio, la quale a fronte delle considerevoli agevolazioni fiscali stabilite, pone – quale contraltare - il citato vincolo di indivisibilità, sanzionando con la nullità qualsiasi atto che detta indivisibilità faccia venir meno.

Alla luce di quanto affermato, pare evidente come l’indagine debba essere condotta nel senso di verificare se l’atto costitutivo di ipoteca sia idoneo a realizzare il predetto frazionamento o meno e, preliminarmente, nel senso di stabilire che cosa debba intendersi per frazionamento.

Secondo quanto affermato dalla dottrina [4] e come già sostenuto in precedenza, alcun dubbio si pone circa il fatto che la sussistenza del predetto vincolo di indivisibilità di cui al comma 4 dell’art. 5-bis, vieti ... _OMISSIS_ ... tra più soggetti della titolarità del diritto di proprietà dei terreni costituiti in compendio. Conseguentemente, deve ritenersi esclusa l’ammissibilità di una situazione di contitolarità sui terreni ricompresi nel compendio unico, quale verificantesi a seguito della conclusione di – a mero titolo esemplificativo - atti di compravendita, divisione, permuta e donazione che abbiano ad oggetto una parte dei terreni in esso costituiti [5].

Maggiori dubbi si pongono, invece, con riguardo alla possibilità di stipulare atti costitutivi-derivativi di diritti reali limitati sui terreni oggetto dello stesso. E ciò in quanto, in tali casi, la titolarità dei terreni rimarrebbe in capo ad un unico soggetto, mentre la suddivisione tra soggetti diversi si avrebbe solo con riguardo a talune facoltà che ineriscono al diritto di proprietà.

Anche in tale ipotesi, dunque, la soluzione deve essere data rispetto alla ratio della disciplina in oggetto... _OMISSIS_ ... Se, infatti, come peraltro si ritiene, ciò che la stessa ha inteso vietare è proprio la possibilità di frazionare il compendio unico, se ne deduce che la stipula di atti costitutivo-derivativi di diritti reali limitati, in quanto non realizzanti detto frazionamento, non può considerarsi vietata.

Ad una prima analisi, parrebbe che l’unica ipotesi di frazionamento presa in considerazione dalla norma sia quella relativa allo smembramento della proprietà [6], quale si verifichi a seguito del trasferimento del diritto di proprietà su parte dei terreni costituenti il compendio.

Ciò detto, occorre quindi esaminare se l’atto costitutivo di ipoteca realizzi detto frazionamento, ovvero la suddivisione fra più soggetti del diritto di proprietà.

In merito, deve segnalarsi come il più recente orientamento accolto dal Consiglio Nazionale del Notariato [7] e dalla giurisprudenza della Suprema Corte [8], affermi come l’ipo... _OMISSIS_ ...eordinata all’espropriazione [9] . La costituzione della stessa, pertanto, si porrebbe in contrasto con la disciplina dell’indivisibilità solo ove il compendio venisse alienato, perché solo allora l’opponibilità del diritto reale di garanzia al terzo acquirente sarebbe limitata ai beni ipotecati.

Secondo quanto affermato da detta autorevole dottrina [10], dunque, sarebbe ammissibile la costituzione di ipoteca sull’intero compendio, posto che l’eventuale frazionamento del fondo non sarebbe diretta conseguenza della fattispecie negoziale, bensì il risultato dell’espropriazione, ovvero della sequenza di atti costituenti l’azione esecutiva, peraltro, esperibile anche in assenza e a prescindere dalla sussistenza del diritto reale di garanzia.

Ben potrebbe quindi costituirsi ipoteca sull’intero compendio, dal momento che l’espropriazione concernerebbe l’intero.

È sta... _OMISSIS_ ...enziato [11] come, in assenza di un riferimento normativo espresso, la norma in esame potrebbe essere altresì letta nel senso di escludere l’espropriazione fra gli atti vietati dal comma 4 dell’art. 5-bis del d.lgs. 228/2001.

A riguardo, infatti, secondo quanto affermato dalla dottrina citata, non è pacifica «la riconducibilità dell’espropriazione agli atti inter vivos di cui alla disposizione in oggetto, in quanto, nell’utilizzo di tale locuzione, la fattispecie normativa sembrerebbe aver riguardo al solo frazionamento prodotto per effetto di atti che siano espressione dell’autonomia negoziale» delle parti: e fra questi non rientra certamente l’espropriazione forzata.

Stante quanto sopra, in definitiva, sembrerebbe potersi concludere nel senso dell’ammissibilità di un atto costitutivo di ipoteca, anche ove non si condivida la tesi della non preordinazione dell’ipoteca a... _OMISSIS_ ...one.

Da ultimo, giova qui evidenziare quanto si dirà compiutamente in seguito in merito ai profili fiscali.

Come sostenuto dalla dottrina notarile [12], infatti, deve ritenersi in ogni caso che la costituzione di ipoteca non comporti la decadenza dalle agevolazioni previste dalla legge, atteso che tale circostanza non impedisce la coltivazione o la conduzione del fondo previsti quali requisiti essenziali per la fruizione del regime tributario di favore.



L’ipoteca parziale



Per quanto concerne l’ipoteca parziale, si pone anche qui il problema di comprendere se l’atto costitutivo di un’ipoteca parziale, avente per l’appunto ad oggetto parte dei beni costituiti in compendio, integri violazione del vincolo di indivisibilità e, conseguentemente, determini la nullità del relativo atto [13], nonché la sua irricevibilità da parte del notaio [14] (art. 28 del... _OMISSIS_ ...le).

Ai fini della risoluzione del problema proposto, devono qui richiamarsi le considerazioni sopra svolta con riguardo alla costituzione di ipoteca sull’intero compendio. In particolare, deve richiamarsi il recente orientamento accolto dal Consiglio Nazionale del Notariato [15] e dalla Suprema Corte [16], secondo cui non è affermabile la qualificazione dell’ipoteca quale atto preordinato all’espropriazione [17].

Secondo tale orientamento, dunque, sarebbe possibile la costituzione di ipoteca su parte dei terreni costituiti nel compendio, dal momento che l’eventuale frazionamento del fondo non sarebbe diretta conseguenza della fattispecie negoziale, bensì il risultato dell’espropriazione, ovvero della sequenza di atti costituenti l’azione esecutiva, peraltro, esperibile anche in assenza e a prescindere dalla sussistenza del diritto reale di garanzia [18].

In altri termini, la costituz... _OMISSIS_ ...;ipoteca parziale non potrebbe violare il divieto di frazionamento di cui all’art. 5-bis, comma 4, d.lgs. 228/2001, atteso che un parziale contrasto con la disciplina dell’indivisibilità si porrebbe solo ove il compendio venisse alienato, perché solo allora l’opponibilità del diritto reale di garanzia al terzo acquirente sarebbe limitata ai beni ipotecati.

Ove, infatti, i beni non venissero alienati, l’espropriazione da parte del creditore ben potrebbe avere ad oggetto l’intero compendio, pur valendo la causa legittima di prelazione solo riguardo alla parte di valore corrispondente ai beni ipotecati [19].

Occorre poi considerare la meritevolezza dell’interesse sottostante all’ipoteca parziale, in vista dell’espropriazione che giunga oltre il termine di efficacia dell’indivisibilità [20].

Per tale via, quindi, dovrebbe ritenersi ammissibile la costituzione di ipoteca su part... _OMISSIS_ ...compendio, atteso che l’espropriazione concernerebbe l’intero. In ragione del diritto reale di garanzia, però, la prelazione riguarda solamente la parte di valore corrispondente ai beni ipotecati.

Ciò detto, sembrerebbe che il creditore ipotecario possa ritenersi sufficientemente garantito in caso di esecuzione forzata sui beni, prima che sia decorso il termine decennale dalla data di costituzione del compendio medesimo [21].

Da ultimo, come sostenuto dalla dottrina notarile [22], deve ritenersi che la costituzione di ipoteca parziale non comporti la decadenza dalle agevolazioni previste dalla legge, atteso che tale circostanza non impedisce la coltivazione o la conduzione del fondo previsti quali requisiti essenziali per la fruizione del regime tributario di favore.