La nozione di variante in corso d'opera in senso proprio e differenza con le varianti essenziali

E' ragionevole ravvisare nel fatto che una richiesta di variante segua di pochi giorni il rilascio del primo titolo edilizio le ragioni della ritenuta probabile strumentalità di tale istanza.

La variante presuppone – sempre e comunque – un mutamento nella realizzazione di opere assentite in forza di un permesso di costruire vigente, e non già corrispondente ad una concessione edilizia decaduta nei propri effetti.

La chiusura del porticato, l’incremento dell’altezza tramite abbassamento del piano di campagna oltre che la modificazione dei prospetti integrano non già gli estremi della difformità parziale, sanzionabile ai sensi dell’art. 34 del ... _OMISSIS_ ... subordinata a permesso di costruire la trasformazione di un lastrico di copertura in terrazzo praticabile, configurandosi una variazione essenziale. In tal senso, infatti, deve ritenersi che la modifica della copertura in terrazza aumenti la superficie utile dell’immobile in quanto idonea a trasformare la natura prevalentemente di protezione del fabbricato, propria del lastrico, destinandola ordinariamente e durevolmente alla fruizione umana, per affaccio e sosta.

La c.d. sorpresa geologica, ovvero i risultati di indagini geologiche i quali, a costruzione assentita, rendano opportuno ovvero addirittura necessario apportare modifiche al progetto, abilitano senz’altro a chiedere una variante al titolo edilizio rilasciato, non però a modificare la costruzione assen... _OMISSIS_ ...to, mentre la modifica della sagoma riguarda la diversità della forma della costruzione: traslazione e modifica della sagoma sono concettualmente distinte tra loro, con la conseguenza che non è dato desumere dalla prima l’esistenza della seconda.

Anche a volersi ammettere in via di mera ipotesi che la ristrutturazione possa riguardare un edificio solo progettato ma non ancora realizzato, si avrebbe comunque la sua assentibilità con s.c.i.a. soltanto nei ben delineati limiti posti dai commi 2 e 2 bis dell’art. 22 DPR 380/2001, ovvero purché le variazioni apportate non incidano sui parametri urbanistici, sulle volumetrie, sulla destinazione d’uso e sulla categoria edilizia, né configurino una variazione essenziale; e ciò in quanto ad opinare altrimenti (ovver... _OMISSIS_ ...sciplina relativa ai casi di variante a permesso di costruire posta dai ricordati commi 2 e 2 bis dell’art. 22 DPR 380/2001.

Ai sensi dell’art. 32, comma 4, d.P.R. 380/2001, gli interventi su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in parchi o aree naturali protette nazionali e regionali sono considerati, anche quando incidono solo sui volumi tecnici, variazioni essenziali.

La concessione in variante che comporta solo una nuova localizzazione dei garage nell’ambito della medesima area e non su un'area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista, deve essere ascritta alla categoria delle varianti c.d. non essenziali.

T... _OMISSIS_ ... d'uso non autorizzato e attuato senza opere, dà luogo a una c.d. variazione essenziale sanzionabile, se e in quanto implichi una modifica degli standards previsti dal D.M. 2/4/1968, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nella fonte normativa statale in cui si ripartisce la c.d. zonizzazione del territorio. In caso contrario, non essendo stata realizzata alcuna opera edilizia né alcuna trasformazione rilevante, il mutamento d'uso costituisce espressione della facoltà di godimento, quale concreta proiezione dello ius utendi, spettante al proprietario o a colui che a titolo a godere del bene.

Il concetto di “variazione essenziale”, che di per sé attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va distinto da... _OMISSIS_ ...cazioni qualitative o quantitative rispetto al progetto approvato, le varianti essenziali sono viceversa caratterizzate da una radicale incompatibilità quali-quantitativa con il progetto originario e sono assoggettate - soltanto ove possibile - al rilascio di un titolo edilizio del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario, per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante medesima.

Il concetto di variazione “essenziale”, equiparato quoad effectum sia dalla disciplina di principio di fonte statuale, sia da quella provinciale, alle “ipotesi - limite” delle costruzioni realizzate in assenza di titolo edilizio, ovvero in totalità difformità dello stesso (cfr. art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001 e art. 122 della... _OMISSIS_ ...ndo innovazioni che più convenientemente si possono definire non già “essenziali”, bensì “integrali” rispetto al titolo edilizio originario, risultano comunque conformi alla strumentazione urbanistica in vigore sia al momento della realizzazione degli abusi, sia al momento della presentazione di un’apposita domanda per la sanatoria di questi ultimi.

L'esecuzione di lavori idonei a determinare una trasformazione dello stato dei luoghi, ove effettuata in zona soggetta a vincolo paesistico, rende applicabile l'art. 32, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001 (T.U. edilizia), a mente del quale qualunque intervento effettuato su immobili sottoposti a vincolo paesistico è da qualificarsi almeno come "variazione essenziale" e, in quanto tale, ... _OMISSIS_ ...ldquo;varianti” che invece riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo (art. 22, comma 2, del TUE). Mentre le varianti in senso proprio, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire, le varianti essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall'art. 32 del d. P.R. n. 380 del 2001, sono sogget... _OMISSIS_ ... Nel caso di variante essenziale, la necessità o meno di nuovo titolo deve considerare l’eventuale diversa normativa sopravvenuta; la variante invece si riferisce al titolo originario senza nuova valutazione della normativa vigente.

Il concetto di sagoma ricomprende l'intera conformazione plano-volumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale e, quindi, il contorno che viene ad assumere l'edificio: di conseguenza, la modifica della localizzazione dell'edificio assurge al livello di variazione essenziale, di cui all'art. 32, lett. c, del d.p.r. n. 380/2001, in presenza di una traslazione non parziale, ma tale da comportare lo spostamento del fabbricato su un'area totalmente o quasi totalmente diversa da quella originariament... _OMISSIS_ ...nnotazioni dell'area.

Il concetto di variazione essenziale, che attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va ulteriormente distinto dalle “varianti”, che riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo. Mentre le varianti in senso proprio, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante (rectius, a d.i.a.), complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire; le varianti essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibil... _OMISSIS_ ...vo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante

La variante in senso proprio presuppone una compatibilità con il disegno globale del progetto originario, ossia la conservazione delle modalità essenziali di esercizio dell’attività costruttiva a suo tempo autorizzata, ammettendosi unicamente modificazioni di non rilevante consistenza, mentre si tratta di variante essenziale e, in definitiva, di domanda volta ad ottenere un nuovo permesso di costruire quando le modifiche apportate siano afferenti ad elementi qualificanti dell’opera, incidendo direttamente ed in modo rilevante sulla sua conformazione, struttura ed ubicazione, ad esempio, quando le modifiche al progetto assentito rig... _OMISSIS_ ...o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione; mentre la variante essenziale, caratterizzata da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario, sulla base dei parametri indicati dall'art. 32 del T.U. 380/2001 costituisce un permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario.

In base all’art. 15 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, nel caso di variante semplice rimangono i termini di efficacia originari del titolo edilizio, mentre nel caso della variante essenziale valgono nuovi termini indicati nel nuovo titolo. Pertanto, si deve ritenere, pena la violazione della discip... _OMISSIS_ ...uarda le c.d."varianti in senso proprio", deve rilevarsi che non tutte le modifiche alla progettazione originaria possono definirsi varianti e che queste si configurano solo allorquando il progetto già approvato non risulti sostanzialmente e radicalmente mutato dal nuovo elaborato.

Costituisce "variante essenziale" ogni variazione incompatibile con il disegno globale ispiratore del progetto edificatorio originario, sia sotto l'aspetto qualitativo che sotto l'aspetto quantitativo.Per la configurazione dell'ambito di tale istituto, può essere utile tenere conto della definizione di "variazione essenziale" posta dall’art. 32 del D.P.R. n. 380/2001 che ricomprende il mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards, l... _OMISSIS_ ...olazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica. Di converso, non costituiscono variazioni essenziali quelle che incidono sulle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Le varianti in senso proprio sono quelle che si riferiscono a modifiche quantitative e qualitative di limitata consistenza e di scarso rilievo rispetto al progetto originario e si distinguono da quelle che, pur chiamate “varianti” nel linguaggio usuale del termine, tali non possono essere considerate perché richiedono la realizzazione di un quid novi.

Le varianti cosiddette “improprie” o “essenziali” si configurano come nuovi titoli edilizi, che in quanto tali sono provvedimenti autor... _OMISSIS_ ...di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire, le varianti essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall'art. 32 del d. P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

Mentre le ... _OMISSIS_ ...ento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire, le "varianti essenziali", ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 32, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

La distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata in tema di contratto preliminare, non è util... _OMISSIS_ ...itoli abilitativi previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire (minuziosamente indicata), comporterebbe un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all'arbitrio dell'interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico e spiega la cautela all'uso dello strumento civilistico della nullità quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarità urbanistica degli immobili.

Costituisce variazione essenziale ogni modifica incompatibile con il disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, sia sotto il profilo qualitativo sia sotto l... _OMISSIS_ ...guiti in totale difformità dal permesso di costruire, ma anche a quelli realizzati con “variazione essenziali”, determinate ai sensi del richiamato art. 32. Ai fini, invece, dell’individuazione della categoria di variante minore o leggera, l’art. 22, comma 2, del D.P.R. 380/2011 prevede che sono subordinate a S. C. I. A. (ex D. I. A.) le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D. Lgs. 42/2004, non violano le prescrizioni eventualmente contenute nel permesso di costruire.

In base all’art. 32, T.U. edilizia, sussiste variazione essenziale, pe... _OMISSIS_ ...mento consistente della cubatura o della superficie di solaio, ovvero modifiche sostanziali di parametri urbanistico – edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell'edificio, ovvero mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito, ovvero violazione non procedurale delle norme in materia di edilizia antisismica.

Le varianti «essenziali», ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall'art. 32 del d.P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di permesso a costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

... _OMISSIS_ ...ci, stando ad un’interpretazione letterale dell’art. 32 d.P.R. n. 380/2001, va considerata variante non essenziale.

TITOLO EDILIZIO --> VARIANTI IN CORSO D'OPERA --> DOMANDA

Le istanze per la realizzazione di varianti essenziali sono da considerarsi sostanzialmente quali richieste di un nuovo ed autonomo permesso di costruire e sono soggette, quindi, alle disposizioni vigenti nel momento in cui viene chiesto al Comune di modificare il progetto originario, perché in effetti non si tratta solo di modificarlo, ma di realizzare un'opera diversa, nelle sue...