La nozione di variante in corso d'opera in senso proprio e differenza con le varianti essenziali

TITOLO EDILIZIO --> VARIANTI IN CORSO D'OPERA --> CASISTICA

E' ragionevole ravvisare nel fatto che una richiesta di variante segua di pochi giorni il rilascio del primo titolo edilizio le ragioni della ritenuta probabile strumentalità di tale istanza.

La variante presuppone – sempre e comunque – un mutamento nella realizzazione di opere assentite in forza di un permesso di costruire vigente, e non già corrispondente ad una concessione edilizia decaduta nei propri effetti.

La chiusura del porticato, l’incremento dell’altezza tramite abbassamento del piano di campagna oltre che la modificazione dei prospetti integrano non già gli estremi della difformità parziale, sanzionabile ai sensi dell&rsquo... _OMISSIS_ ...p.r. n. 380/2001, bensì gli estremi, quantomeno, della variazione essenziale rispetto al fabbricato assentito col permesso di costruire.

Rientra nella nozione di opera edilizia subordinata a permesso di costruire la trasformazione di un lastrico di copertura in terrazzo praticabile, configurandosi una variazione essenziale. In tal senso, infatti, deve ritenersi che la modifica della copertura in terrazza aumenti la superficie utile dell’immobile in quanto idonea a trasformare la natura prevalentemente di protezione del fabbricato, propria del lastrico, destinandola ordinariamente e durevolmente alla fruizione umana, per affaccio e sosta.

La c.d. sorpresa geologica, ovvero i risultati di indagini geologiche i quali, a costruzione ass... _OMISSIS_ ... opportuno ovvero addirittura necessario apportare modifiche al progetto, abilitano senz’altro a chiedere una variante al titolo edilizio rilasciato, non però a modificare la costruzione assentita senza interpellare in alcun modo l’autorità edilizia.

La traslazione identifica lo spostamento del fabbricato rispetto alla dislocazione prevista nell’originario progetto, mentre la modifica della sagoma riguarda la diversità della forma della costruzione: traslazione e modifica della sagoma sono concettualmente distinte tra loro, con la conseguenza che non è dato desumere dalla prima l’esistenza della seconda.

Anche a volersi ammettere in via di mera ipotesi che la ristrutturazione possa riguardare un edificio solo progettato m... _OMISSIS_ ...alizzato, si avrebbe comunque la sua assentibilità con s.c.i.a. soltanto nei ben delineati limiti posti dai commi 2 e 2 bis dell’art. 22 DPR 380/2001, ovvero purché le variazioni apportate non incidano sui parametri urbanistici, sulle volumetrie, sulla destinazione d’uso e sulla categoria edilizia, né configurino una variazione essenziale; e ciò in quanto ad opinare altrimenti (ovvero che la normativa in tema di ristrutturazione possa applicarsi sempre e senza alcuna restrizione) si avrebbe una irragionevole disapplicazione della più specifica – e quindi speciale – disciplina relativa ai casi di variante a permesso di costruire posta dai ricordati commi 2 e 2 bis dell’art. 22 DPR 380/2001.

Ai sensi dell’art. 32, comma 4, d.P... _OMISSIS_ ...li interventi su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in parchi o aree naturali protette nazionali e regionali sono considerati, anche quando incidono solo sui volumi tecnici, variazioni essenziali.

La concessione in variante che comporta solo una nuova localizzazione dei garage nell’ambito della medesima area e non su un'area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista, deve essere ascritta alla categoria delle varianti c.d. non essenziali.

TITOLO EDILIZIO --> VARIANTI IN CORSO D'OPERA --> DISTINZIONE CON VARIANTI ESSENZIALI

Ai sensi dell'art. 32, comma 1, lett. a), del D.P.R. n. 380/2001, il mutamento di... _OMISSIS_ ...'uso non autorizzato e attuato senza opere, dà luogo a una c.d. variazione essenziale sanzionabile, se e in quanto implichi una modifica degli standards previsti dal D.M. 2/4/1968, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nella fonte normativa statale in cui si ripartisce la c.d. zonizzazione del territorio. In caso contrario, non essendo stata realizzata alcuna opera edilizia né alcuna trasformazione rilevante, il mutamento d'uso costituisce espressione della facoltà di godimento, quale concreta proiezione dello ius utendi, spettante al proprietario o a colui che a titolo a godere del bene.

Il concetto di “variazione essenziale”, che di per sé attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va dis... _OMISSIS_ ...quo;varianti” vere e proprie, che viceversa riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo: con la conseguenza che mentre le varianti in senso proprio, costituiscono modificazioni qualitative o quantitative rispetto al progetto approvato, le varianti essenziali sono viceversa caratterizzate da una radicale incompatibilità quali-quantitativa con il progetto originario e sono assoggettate - soltanto ove possibile - al rilascio di un titolo edilizio del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario, per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante medesima.

Il concetto di variazione “essenziale”, equiparato quoad effectum sia dalla disciplina di principio di fonte statuale, sia da... _OMISSIS_ ...iale, alle “ipotesi - limite” delle costruzioni realizzate in assenza di titolo edilizio, ovvero in totalità difformità dello stesso (cfr. art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001 e art. 122 della l.p. Trento n. 22 del 1991), non può ragionevolmente identificarsi con quelle ben diverse ipotesi in cui le difformità realizzate rispetto al titolo edilizio originariamente rilasciato, pur evidenziando innovazioni che più convenientemente si possono definire non già “essenziali”, bensì “integrali” rispetto al titolo edilizio originario, risultano comunque conformi alla strumentazione urbanistica in vigore sia al momento della realizzazione degli abusi, sia al momento della presentazione di un’apposita domanda per la sanatoria di questi ultimi... _OMISSIS_ ... L'esecuzione di lavori idonei a determinare una trasformazione dello stato dei luoghi, ove effettuata in zona soggetta a vincolo paesistico, rende applicabile l'art. 32, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001 (T.U. edilizia), a mente del quale qualunque intervento effettuato su immobili sottoposti a vincolo paesistico è da qualificarsi almeno come "variazione essenziale" e, in quanto tale, è suscettibile di esser demolito ai sensi dell'art. 31, comma 1, T.U. ed..

Il concetto di variazione essenziale, che attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va distinto dalle “varianti” che invece riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo (art. 22, comma 2, del TUE). Mentre le varianti in senso proprio, ovvero le modificazio... _OMISSIS_ ...o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire, le varianti essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall'art. 32 del d. P.R. n. 380 del 2001...


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