Necessità o meno del titolo edilizio negli interventi che comportano un cambio di destinazione d’uso

Ai sensi dell'art. 10, comma 1, del t.u. approvato con d.P.R. n. 380 del 2001, anche la mera modificazione d’uso di un immobile, se effettuata in zona A, di per sé determina la necessità - sempre e comunque - del previo rilascio del permesso di costruire.

Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante, assentibile solo mediante permesso di costruire sia in presenza che in assenza di opere edilizie, è quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico ed influisce, in via conseguenziale e automatica, sul carico urbanistico senza necessità di ulteriori accertamenti in concreto, poiché la semplificazione delle attività voluta dal legislatore non si è spinta fino al punto di rendere tra loro omogenee tutte le categorie funzionali, le quali rimangono consustanzialmente non assimilabili anche in caso di mancato incremento degli standar... _OMISSIS_ ...a conferma della scelta già operata con il decreto ministeriale n. 1444/1968.

Mentre il mutamento di destinazione d’uso senza opere non assume rilevanza giuridica laddove non si verifichi un passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, il mutamento di destinazione d’uso (con o senza opere) è sottoposto al regime della denuncia di inizio attività alla duplice condizione che: i) non comporti alcuna trasformazione dell’aspetto esteriore dell’edificio o un aumento dei volumi e delle superfici esistenti; ii) non determini un passaggio tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, qualificate sotto il profilo della differenza del regime contributivo in ragione dei diversi carichi urbanistici ai sensi degli artt. 3 e 5 del d.m. n. 1444/1968. Negli altri casi il mutamento di destinazione d’uso è sempre rilevante ed è soggetto al preventivo rilascio del permesso di costruire.
... _OMISSIS_ ...olo il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, si integra in questa ipotesi una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, e ciò, indipendentemente dall'esecuzione di opere.

Un cambio di destinazione d’uso, anche se intervenga all’interno della medesima categoria funzionale, va ritenuto urbanisticamente rilevante e soggetto al permesso di costruire ogni qual volta esso abbia comportato un aumento o un aggravamento del carico urbanistico insistente sull’area.

Il mutamento di destinazione d'uso non autorizzato e attuato senza opere comporta una c.d. variazione essenziale sanzionabile se ed in quanto comportante una variazione de... _OMISSIS_ ...revisti dal d.m. 2 aprile 1968, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nella fonte normativa statale in cui si ripartisce la c.d. zoning del territorio; in caso contrario, non essendo stata realizzata alcuna opera edilizia né alcuna trasformazione rilevante, il mutamento d'uso costituisce espressione della facoltà di godimento, quale concreta proiezione dello “ius utenti”, spettante al proprietario.

Ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante, assentibile solo mediante permesso di costruire sia in presenza che in assenza di opere edilizie, avviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico ed influisce sul carico urbanistico in via conseguenziale, senza necessità di particolari accertamenti in concreto.

L'attività che di fatto venga svolta in un immobile non ha nulla... _OMISSIS_ ...on la normativa edilizia, per la quale rileva soltanto la destinazione d'uso impressa all'immobile dalle sue caratteristiche architettoniche in sede di costruzione o con successive opere di modificazione,- né la normativa esige che un immobile rimanga sempre destinato all'originaria destinazione, intesa come attività che vi si svolge, o alla destinazione specifica che venga indicata in sede dì concessione edilizia.

Il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incidente sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una vera e propria modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l’avvenuta esecuzione di opere.

Nell’enunciato dell'art. 23-ter del DPR 380/2001 non si rinviene ... _OMISSIS_ ...to all’accertamento in concreto dell’aggravio urbanistico, ma semplicemente si ricollega il concetto di rilevanza del mutamento di destinazione d’uso ad una diversa assegnazione della categoria funzionale di appartenenza, la quale di per sé impatterebbe sul carico urbanistico, inteso come rapporto di proporzione quali-quantitativa tra insediamenti e standard per servizi di una determinata zona territoriale.Inoltre, inserendosi l’intervento di trasformazione funzionale nell’ambito di un preesistente piano urbanistico, è evidente, in considerazione della differenziazione infrastrutturale tra le singole zone, che la ratio perseguita dalla norma riposa sulla salvaguardia del corretto ed ordinato assetto del territorio piuttosto che sul mero contrasto di eventuali aggravi urbanistici, avendo la finalità di mantenere inalterato il carico urbanistico di ogni zona e di impedire lo stravolgimento degli equilibri prefigurati dalla strumentazione urban... _OMISSIS_ ... appositi standard.

Perché si abbia mutamento rilevante della destinazione d’uso basta appurare il solo passaggio di categoria funzionale, essendo ultroneo (e non richiesto) ogni accertamento sul maggior peso urbanistico determinato dalla trasformazione edilizia posta in essere.

Il mutamento di destinazione d'uso senza opere è assoggettato a SCIA, purché intervenga nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d'uso sia eseguito nei centri storici, anche all'interno di una stessa categoria omogenea.

La destinazione d'uso individua il bene sotto l'aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e ... _OMISSIS_ ...o a seconda della diversa destinazione di zona.

TITOLO EDILIZIO --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> CASISTICA

Non è legittimo da parte del Comune il rilascio di permesso di costruire per variante di destinazione d’uso [nella specie: da una struttura con destinazione commerciale ad una con uso produttivo] che non contempli e valuti puntualmente l’adeguatezza del livello di urbanizzazione esistente e l’impatto che il nuovo manufatto possa avere. Tale valutazione si presenta a fortiori necessaria in assenza di piani attuativi.

La trasformazione di parte dell’unità immobiliare da locale ad uso produttivo-artigianale in locale commerciale, configurando un passaggio tra categorie funzionali autonome, costituisce – per espressa qualificazione di legge – un mutamento giuridicamente rilevante della destinazione d’uso, soggetto al previo rilascio del permesso di costruire.

... _OMISSIS_ ...quot;deposito" non denota di per sé alcuna destinazione d'uso, essendo nella accezione comune un locale accessorio, che prende la destinazione del bene principale: non si può, ad esempio, negare che il deposito delle merci in vendita in un negozio abbia, in linea di principio e salve particolari situazioni di fatto, anch’esso destinazione commerciale.

La modifica di destinazione d’uso, tradizionalmente distinta in funzionale, o senza opere, e strutturale, rileva solo laddove la migrazione tra categorie ne implichi l’eterogeneità, sì da imporre un preventivo avallo per valutarne l’impatto sul carico urbanistico della zona. La ristrutturazione, al pari di qualsivoglia altro intervento sul patrimonio edilizio esistente, è la modalità attraverso la quale può addivenirsi a ridetta modifica.

Il mutamento di destinazione mediante l’esecuzione di opere d’uso da cantina a civile abitazione, necessita, a... _OMISSIS_ ...lla disciplina urbanistica dell’area di sedime, il rilascio in favore del proprietario dell’immobile dell’apposito titolo abilitativo, in considerazione sia del connesso aumento della superficie residenziale che del contestuale incremento del carico urbanistico rispetto a quello preesistente.

Il cambio di destinazione d'uso da cantina-garage a civile abitazione, in quanto comporta il passaggio da una categoria urbanistica ad un'altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire.

Anche l'attività di spargimento di ghiaia, su di un'area che ne era precedentemente priva, è soggetta a concessione edilizia, allorché appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione d'uso.

Gli interventi di trasformazione del suolo creano un nuovo assetto urbanistico: tali mutamenti di destinazione possono avere luogo solo se sono stati espressamente consentiti da u... _OMISSIS_ ...rbanistica. È pertanto legittimo il provvedimento con il quale il Comune impedisce la stabilizzazione del terreno e la successiva sistemazione mediante posa di "rete a nido d'api" (ricoperta da una manto erboso), dal momento che un intervento di spargimento di ghiaia su un'area che ne era precedentemente priva rappresenta attività urbanisticamente rilevante nella misura in cui appaia preordinata alla modifica della precedente destinazione.

La destinazione d’uso relativa al singolo edificio, normalmente indicata nel titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA), corrisponde a specifiche categorie edilizie previste dagli strumenti urbanistici (piano regolatore, regolamento edilizio) ed esprime l’impiego funzionale del singolo immobile compatibile con il regime urbanistico e la dotazione di servizi e infrastrutture di ciascuna zona omogenea.

Il mutamento di destinazione d’uso fra categorie funzionalmente autonome, pr... _OMISSIS_ ...trebbe aggravare il carico urbanistico nel passaggio dai parametri urbanistici originari ai nuovi, richiede il rilascio del permesso di costruire, dovendosi verificare l’adeguatezza delle dotazioni di servizi o standard urbanistici precedentemente pianificati.

Il mutamento di destinazione d'uso rilevante ai fini della creazione di luoghi di culto è quello che altera, sia pure senza opere, la funzione originaria dell'immobile, al fine di adibirlo, in via permanente, ad una funzione diversa. In tal caso l'immobile perde la destinazione originariamente assentita per assumere la funzione diversa che gli viene assegnata.

In un locale legittimamente adibito a sede di associazione culturale/religiosa, l'uso difforme della destinazione, per utilizzarlo come sede dedicata all'esercizio del credo, non può essere identificato con il mero fatto che nel locale si svolga la preghiera. Di uso incompatibile può eventualmente parlarsi nel caso in cui l... _OMISSIS_ ... libera attività di preghiera non sia riservata ai soli membri dell'associazione, ma "indiscriminato".

Il cambio di destinazione d’uso da deposito in civile abitazione è soggetto al permesso di costruire nella misura in cui comporta un incremento della superficie residenziale ed un contestuale aumento del carico urbanistico dell’immobile, anche a voler prescindere dalla modifica dei prospetti che incide sull’aspetto esteriore dell’edificio.

Non si può ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage o di una soffitta in un locale abitabile e deve ritenersi che solo il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, così come tra locali accessori e vani ad uso residenziale, integra una ... _OMISSIS_ ...dilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall'esecuzione di opere.

Nel caso si realizzi un cambio di destinazione d'uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il cambio il permesso di costruire.

Dalle definizioni riportate nell’art. 23 ter comma 1 del T.U. 380/2001 si deduce che non sono rilevanti e non richiedono un titolo abilitativo apposito i mutamenti d...