Titolo edilizio annullato: presupposti e sanzioni previste

ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> TITOLO EDILIZIO ANNULLATO

Ove lo sviluppo attuativo dell'annullamento del permesso di costruire si incanali nell’alveo naturale della riduzione in pristino, nessun onere di specifica motivazione ricade sull’amministrazione procedente, il cui operato è obbligatoriamente scandito dallo stesso legislatore; mentre, solo in presenza di idonee circostanze, sarà possibile accedere alla misura residuale della sanzione pecuniaria, occorrendo, però, in siffatta evenienza giustificare la deroga alla soluzione di ‘tutela reale’ privilegiata dal legislatore mediante una congrua motivazione che dia adeguatamente conto delle valutazioni effettuate.

Anche a livello di fumus richiesto in sede cau... _OMISSIS_ ...mero rilievo che lo stesso è stato successivamente revocato o annullato in sede amministrativa o giurisdizionale, dovendosi invece accertare se quel titolo potesse considerarsi già in origine tamquam non esset per il suo contrasto con la disciplina normativa e di pianificazione.

L'annullamento del permesso di costruire non comporta affatto per il Comune l'obbligo sempre e comunque di disporre la demolizione di quanto realizzato sulla base del titolo annullato, ma è circoscritto al divieto, in caso di adozione di un nuovo titolo edilizio, di riprodurre i medesimi vizi (formali o sostanziali che siano) che detto titolo avevano connotato.

Nell’ipotesi in cui il permesso di costruire sia stato annullato in sede giurisdizionale a causa di vizi emendabili, il ... _OMISSIS_ ... di favore che distingue la posizione di colui che abbia realizzato un’opera abusiva sulla base di un titolo annullato rispetto a coloro che abbiano costruito un manufatto parimenti abusivo ma senza titolo alcuno “ab initio”.

L’annullamento, in sede giurisdizionale o in autotutela, del permesso di costruire produce l’effetto di rendere l’opera sine titulo, con la conseguenza che la posizione di chi ha realizzato la costruzione sulla base di un titolo poi annullato in sede giurisdizionale non si differenzia da quella di chi ha realizzato l'opera abusiva senza alcun titolo.

A seguito della presentazione della DIA edilizia, l’Amministrazione può esercitare il potere di verifica e di inibizione dei lavori e, una volta perf... _OMISSIS_ ...ISTICA --> TITOLO EDILIZIO ANNULLATO --> PRESUPPOSTI

Ai fini della fiscalizzazione dell’abuso è onere del privato allegare elementi utili a far risultare quantomeno verosimile un’oggettiva impossibilità della riduzione in pristino.

L’articolo 38 del D.P.R. n. 380/01 può trovare applicazione al caso di opere realizzate in base ad un titolo edilizio successivamente annullato per vizi sostanziali se emendabili e rimovibili, quale non sarebbe, ad esempio, il caso dell’annullamento del permesso di costruire dipeso da una radicale incompatibilità delle opere assentite con la destinazione di zona.

La sanatoria di cui all’art. 38 del D.P.R. n. 380/01, in caso di titolo edilizio annullato per vizi sostanziali emendabil... _OMISSIS_ ...à. Tale requisito manca però in radice ove l’intervento edilizio risulti in origine incompatibile con la destinazione urbanistica di zona.

Una volta identificato nella tutela del legittimo affidamento l’elemento normativo che differenzia sensibilmente la posizione di colui che abbia realizzato in buona fede l’opera abusiva sulla base di titolo annullato rispetto a quanti abbiano realizzato opere parimenti abusive senza alcun titolo, ne consegue l'art. 38 del d.P.R. n. 380 del 2001 può trovare applicazione solo in presenza di manufatti realizzati conformemente al titolo edilizio assentito e che diventino abusivi esclusivamente a seguito del sopravvenuto annullamento di quest'ultimo. Per le ipotesi di abusi formali realizzati in assenza ab initio di valido ti... _OMISSIS_ ...
L’art. 38 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 trova applicazione solo in presenza di manufatti realizzati conformemente al titolo edilizio assentito, divenuti abusivi a seguito del sopravvenuto annullamento di quest’ultimo; laddove, per le ipotesi di abusi formali ab initio privi di valido titolo abilitativo, trova applicazione il diverso istituto dell’accertamento di conformità, subordinato al riscontro delle stringenti condizioni di cui all’art. 36 dello stesso D.P.R. 380/2001.

La demolizione della chiusura di un porticato (con relativa trasformazione materiale dapprima in deposito ed autorimessa e poi in civile abitazione) è insuscettibile di compromettere l’equilibrio strutturale dell’intero edificio e di arrecare un pregiudizio... _OMISSIS_ ...l Comune, anziché compiere una verifica autonoma sulla impossibilità o, perlomeno, sulla oggettiva e notevole difficoltà, o no, di demolire l'abuso senza rischiare di compromettere la stabilità degli immobili legittimi e del pendio, con conseguente applicazione, o meno, della sanzione pecuniaria, ha addossato agli istanti tale dimostrazione, considerandola poi insufficiente.

L'art. 38 d.P.R. 380/2001, relativo agli interventi edilizi eseguiti in base a titolo edilizio annullato, prevede un duplice e alternativo presupposto per la sua applicazione (i.e, per la commutazione dell’ordine demolitorio nella sanzione pecuniaria): la ricorrenza di vizi formali oppure l’accertamento della non demolibilità dell’opera abusiva.

In caso di annullamento de... _OMISSIS_ ...me, anche una violazione sostanziale può dar luogo, purché il provvedimento sia congruamente motivato, alla applicazione, in luogo della sanzione demolitoria reale, della sanzione pecuniaria (il cui pagamento produce effetti di sanatoria, secondo il disposto dell'art. 38 d.P.R. 380/2001).

ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI ABUSIVI, CASISTICA --> TITOLO EDILIZIO ANNULLATO --> RIMOZIONE DEI VIZI

Laddove sia stata accertata, con pronunce passate in giudicato, non solo la contrarietà dei provvedimenti edilizi e autorizzativi alla disciplina urbanistica, ma anche la legittimità della successiva ordinanza di demolizione, l’amministrazione non può utilizzare lo strumento di cui all'art. 38, d.P.R. n. 380/2001 semplicemente per negare tale regola del caso co... _OMISSIS_ ...o cui rientrerebbero nell’ambito di operatività dell’art. 38 del d.P.R. n. 380 del 2001 anche i casi di vizio sostanziale emendabile, l’abuso verrebbe di fatto rimosso con modifiche del progetto – tali da rendere compatibile il manufatto con la disciplina di piano vigente – introdotte prima del rilascio della sanatoria, la quale si distinguerebbe dall’accertamento di conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 per il fatto che qui non sarebbe richiesta la “doppia conformità”, ovvero non si pretenderebbe il rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti sia al momento dell’abuso sia al momento successivo della sanatoria. Sennonché, una simile soluzione, laddove in concreto praticabile, richiede comunque la libera... _OMISSIS_ ...to che è eventualmente disposto ad apportare, naturalmente nei limiti consentiti dalla disciplina di piano, verificandone in primis anche la fattibilità tecnica.

Nel caso di opere realizzate sulla base di titolo annullato, la loro demolizione deve essere considerata quale extrema ratio, privilegiando, ogni volta che ciò sia possibile, la riedizione del permesso di costruire emendato dai vizi riscontrati.

L'art. 38 DPR 380/2001 esclude la demolizione in quei casi in cui l’illegittimità del titolo deriva dai vizi della procedura amministrativa, ovvero nei casi in cui “non sia possibile la restituzione in pristino”. Ciò comporta che - dapprima nella verifica della necessità di irrogazione della sanzione (quando non si possano rimuovere i vizi ri... _OMISSIS_ ...nfine deciso.

Dalla previsione di cui all'art. 38 del DPR 380 del 2001 - che prevede la rimozione dei vizi delle procedure amministrative in caso di permesso di costruire annullato in via giurisdizionale - non deriva un generale divieto di rinnovazione dei permessi di costruire annullati in sede giurisdizionale per vizi di carattere sostanziale.

Nelle ipotesi in cui sia possibile eliminare la violazione riscontrata dal giudice, per mezzo di un nuovo intervento che restituisca all'opera piena compatibilità con il regime edilizio inizialmente inosservato, il Comune deve astenersi dal provvedere alla repressione dell'abuso e deve, al contrario, consentire la conformazione dei lavori ai parametri costruttivi giudicati violati: a fronte di un'iniziativa privata, di... _OMISSIS_ ...umere provvedimenti sanzionatori, dovendo, al contrario, proprio in attuazione del giudicato ed in coerenza con il canone di azione dettato dall'art. 38 d.P.R. 380/2001, assicurare l'adeguamento della situazione di fatto alla disciplina edilizia ritenuta violata.

Non va condiviso l’assunto per cui la rimozione dei vizi ex art. 38 TU Edilizia è consentita solo qualora essi abbiano natura formale o procedurale; -l’art. 38 è applicabile anche nel caso di annullamento per vizi sostanziali, purché emendabili. La “sanatoria” è preclusa solo quando si tratti di vizi inemendabili; -nell’ipotesi di cui all’art. 38 la demolizione dell’opera realizzata in base a un permesso annullato costituisce l’extrema ratio; -in seguito all’annu... _OMISSIS_ ...emendato dai vizi riscontrati, ancorché aventi carattere sostanziale. La riemanazione del permesso di costruire è ammessa, tranne che nei casi di divieto assoluto di edificazione; -l‘adozione di un provvedimento sanzionatorio presuppone l’annullamento (anche in sede giudiziale) di un assenso edilizio per il riscontrato e insanabile conflitto con il regime costruttivo di riferimento.

Non è condivisibile la tesi secondo cui i vizi che la P.A. potrebbe rimuovere ai sensi dell’art. 38 D.P.R. 380/2001 al fine di sanare la situazione venutasi a creare con l’annullamento del permesso di costruire, potrebbero riguardare non solo violazioni formali o procedimentali, ma anche difformità urbanistiche sostanziali.

ABUSI EDILIZI --> INTERVENTI AB... _OMISSIS_ ...di vizi emendabili, mentre in tutti gli altri casi l’Amministrazione deve esercitare i propri poteri repressivi e disporre, in primo luogo, la rimessione in pristino, che è la ordinaria conseguenza nel caso di commissione di abusi edilizi; ciò nel presupposto che è l’irrogazione della sanzione pecuniaria ad essere subordinata ad una motivata valutazione dell’ente locale, da assumere previa adeguata istruttoria, e che l’obbligo di una puntuale motivazione è pertanto circoscritto ai casi in cui occorre giustificare il ricorso all’opzione residuale della misura pecuniaria, in quanto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio può essere applicata nelle sole ipotesi in cui soltanto una parte del fabbricato si presenti abusiva e nel contempo risulti obiettivamente... _OMISSIS_ ...e annullato sono suscettibili di demolizione, rimanendo, peraltro, nel perimetro delle opzioni esercitabili dalla procedente Amministrazione, una eventuale valutazione motivata (anche veicolata dalle specifiche deduzioni dei destinatari della misura sanzionatoria) in ordine alla impossibilità materiale del ripristino.

Il concetto di impossibilità di ripristino, che impedisca la demolizione di opere abusive per annullamento del titolo edilizio, va inteso in senso ampio, in quanto riferito non soltanto alla oggettiva impossibilità materiale “tecnica”, quanto, piuttosto, alla comparazione dell’interesse pubblico al recupero della situazione di legalità violata e accertata giudizialmente con il rispetto delle posizioni giuridiche soggettive del privato incolpev... _OMISSIS_ ... adeguatamente motivata e aderente, in termini di coerenza, alle indicazioni contenute nella pronuncia di annullamento del titolo edilizio (onde non incorrere nella violazione dei principi della separazione dei poteri e di effettività della tutela giurisdizionale dei ricorrenti vittoriosi), appare in astratto – laddove possibile – quella maggiormente rispettosa di tutti gli interessi coinvolti nella singola controversia e del principio di proporzionalità dell’azione amministrativa, di diretta derivazione eurounitaria, e che quindi, nel caso di opere realizzate sulla base di un titolo edilizio annullato, la loro demolizione deve essere considerata quale extrema ratio.

Nel caso di annullamento del titolo abilitativo edilizio, il modello legale tipico di atto ... _OMISSIS_ ...ente eseguite.

Da un giudicato di annullamento di un titolo edilizio non deriva automaticamente per il Comune l’obbligo sempre e comunque di disporre la demolizione di quanto realizzato in base al titolo annullato, ma esso deve valutare il possibile rinnovo del procedimento (in caso di vizi non solo procedimentali ma anche sostanziali) del titolo, o nel caso di impossibilità di riduzione in pristino, l’oggettiva e materiale impossibilità di demolizione, per il pericolo alla staticità dell’intero manufatto o per il nocumento alla parte legittima.

Nella fattispecie di cui all’art. 38 DPR 380/2001, la demolizione rappresenta l’extrema ratio, il che rende necessaria una motivazione specifica (e non estremamente sintetica se non implic... _OMISSIS_ ...ricorrere alla demolizione e dovendosi comparare l'interesse pubblico al recupero dello status quo ante con il rispetto delle posizioni giuridiche...