Il cambio di destinazione d’uso di un immobile con o senza opere

La realizzazione di un mutamento di destinazione d'uso contraddistinto unicamente dalla realizzazione degli impianti all'interno degli edifici non può in alcun modo essere configurato quale mutamento di destinazione d'uso con contestuale realizzazione di opere edilizie, ma va essenzialmente ricondotto ad un'ipotesi di mutamento di destinazione d'uso meramente funzionale, la cui risalenza temporale può - peraltro, al fine della relativa sanatoria - essere utilmente comprovata anche mediante la documentata realizzazione degli impianti medesimi in un determinato periodo.

Un intervento edilizio che comporti il venire in esistenza di opere interne che comportano l'aumento delle superfici utili e la modifica della destinazione d'uso della costruzione in parte qua si inquadra nella categoria del mutamento di destinazione d'uso con opere, in quanto è sufficiente a tal fine anche la semplice realizzazione degli impianti tecnologici e sanitari ovvero degl... _OMISSIS_ ...ologici e delle tramezzature.

Affinché gli interventi edilizi possano inquadrarsi nella categoria del mutamento di destinazione d'uso con opere, è sufficiente la semplice realizzazione degli impianti tecnologici e sanitari ovvero degli impianti tecnologici e delle tramezzature.

Il mutamento di destinazione d'uso, ove non accompagnato da opere edilizie, non necessita di permesso di costruire.

Anche un mutamento di destinazione d'uso meramente funzionale, cioè senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona.

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile consiste nella modifica della destinazione urbanistica impressa dai titoli abilitativi che ne hanno accompagnato la realizzazione. Essa può avvenire in maniera meramente “funzionale”, o senza opere, ovvero “struttura... _OMISSIS_ ...ia accompagnata da un qualsiasi intervento empiricamente percepibile, seppure minimale.

Ai sensi dell'art. 23-ter del DPR 380/01 costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, tale da comportare il passaggio dell'unità immobiliare da produttiva e direzionale, qual è l'uso ufficio, a residenziale.

Il mutamento di destinazione d'uso con opere va inquadrato nell'ambito della ristrutturazione edilizia cd. “pesante” o “maggiore”, alla quale fa riferimento l'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001 (nonché, nella Regione Lazio, l'art. 16 della L.R. n. 15/2008).

Anche un mutamento di destinazione d'uso meramente funzionale, ovvero senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici... _OMISSIS_ ...di incidere sul tessuto urbanistico della zona.

Laddove il cambio di categoria edilizia determina un ulteriore carico urbanistico, risulta irrilevante verificare se tale modifica sia avvenuta con l'effettuazione di opere edilizie.

La modifica di destinazione d'uso da deposito ad abitazione con la realizzazione di opere edilizie (sia interne e sia esterne - con alterazione dell'aspetto esteriore dell'immobile mediante interclusione di un accesso, trasformazione del vano finestra in balcone e apertura di un altro vano finestra al piano terra) non può essere realizzata con semplice D.I.A..

Il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 23 ter, come la normativa precedente (D.P.R. n. 380 del 2001, art. 10, comma 2) non consente una modifica di destinazione d'uso con la realizzazione di opere senza il prescritto titolo abilitativo.

Il mutamento di destinazione d'uso di un fabbricato ha per effetto il passaggio da una categoria funzionalmente ... _OMISSIS_ ...nto di vista urbanistico ad un'altra e si traduce in un differente carico urbanistico, con la precisazione che lo stesso a volte avviene senza la realizzazione di opere a seguito del mero mutamento d'uso dell'immobile, altre volte si caratterizza per la realizzazione di quelle opere in assenza delle quali l'immobile non può soddisfare quella diversa funzionalità che comporta il trapasso da una categoria funzionalmente autonoma dal punto di vista urbanistico ad un'altra.

L'art. 23 ter del D.P.R. 380/2001 disciplina il regime giuridico nel passaggio della destinazione d'uso nell'ambito della stessa o tra diverse categorie funzionali elencate nella medesima norma, sancendo il rilievo urbanistico del cambiamento di utilizzo che avvenga tra categorie funzionali diverse, sia che esso si realizzi con l'esecuzione di opere edilizie (mutamento cd. strutturale) sia che esso non sia accompagnato da lavori di ristrutturazione (mutamento cd. funzionale), sul pres... _OMISSIS_ ...sostanziale equivalenza dei carichi urbanistici nell'ambito della medesima categoria.

Anche la semplice realizzazione degli impianti tecnologici e sanitari è sufficiente per dare luogo ad un mutamento di destinazione d'uso con opere.

La classificazione del mutamento di destinazione d'uso con opere rientra nell'ambito della ristrutturazione edilizia cd. “pesante” o “maggiore”, alla quale fanno riferimento l'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001 e l'art. 16 della L.R. Lazio n. 15/2008.

Il mutamento di destinazione d'uso con opere ben può realizzarsi con sole opere interne.

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> DESTINAZIONE PREVALENTE

L'accertamento sulla prevalenza della destinazione d'uso del fondo riguarda solamente il caso di una destinazione mista, allo scopo di stabilire quale sia la destinazione d'uso da considerare prevalente, per veri... _OMISSIS_ ...a stato un mutamento rispetto ad essa; mentre nel caso dei locali accessori non si discute della destinazione residenziale complessiva dell'opera, che è certa ed è unitaria, ma della diversa questione della ripartizione dei volumi principali e accessori, secondo le considerazioni poc'anzi esposte.

E' illegittimo il provvedimento basato sulla sola non conformità edilizia del locale laddove, ai fini dell'applicazione dell'art. 23 ter, secondo comma, d.P.R. 380/2001 (per cui “la destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile”) non sia stato effettato alcun accertamento circa la prevalenza, in termini di superficie del locale, dello svolgimento dell'attività contestata (nella specie commerciale) risultando, anzi agli atti la circostanza contraria, ovvero che la prevalenza dell'attività legittima (nella specie, di agenzia pubblicitaria).

OPE... _OMISSIS_ ...I --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> NECESSITÀ DI AUTORIZZAZIONE

Il cambio di destinazione d'uso funzionale, quando comporta passaggio da una ad altra categoria (artt. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001 e 13 della L.R. Liguria 6/6/2008, n. 16), richiede sempre il rilascio del permesso di costruire, per cui non è configurabile come mero “restauro”.

Anche in seguito alla disciplina normativa successiva alle riforme del 2014 - 2017, l'interpretazione per cui il mutamento di destinazione d'uso potrebbe essere ricompreso - almeno in alcuni casi - nella definizione di restauro e risanamento conservativo (la quale comporterebbe un diverso regime sanzionatorio edilizio) non può essere recepita.

Non può dubitarsi che il cambio di destinazione d'uso da industriale a commerciale non possa assentirsi mediante SCIA, ma necessiti tuttora del previo rilascio del permesso di costruire.

Sol... _OMISSIS_ ...destinazione d'uso tra categorie omogenee non necessita del permesso di costruire mentre, allorché intervenga tra categorie edilizie autonome, lo stesso integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, assoggettata al regime del permesso di costruire.

La modificazione della destinazione d'uso degli immobili, che non determini modifiche strutturali e sia accompagnata dalla realizzazione di interventi edilizi soltanto interni, in virtù della L. n. 47/1985, artt. 8, 25 e 26, ora D.P.R. 380/2001, n. 380, art. 23 ter, o il mutamento della forma di utilizzo dell'immobile rispetto a quella originaria, tale da comportare l'assegnazione dello stesso ad una diversa categoria funzionale, è sottoposta a regime autorizzatorio e non concessorio, di talché, in presenza di domanda di esecuzione specifica di un contratto preliminare di compravendita di un immobile, che il promittente venditore abbia garantito essere destinato... _OMISSIS_ ...iale, il giudice può rendere la pronuncia di cui all'art. 2932 c.c. allorché risulti che la denunzia del cambio di destinazione per il bene promesso in vendita sia stata accolta in un termine antecedente a quello di scadenza per la stipula del contratto definitivo, senza che possa rilevare in senso contrario la presenza di difformità urbanistiche da sanare sulla residua porzione del complesso immobiliare rimasta in proprietà ai promittenti alienanti.

Al fine di valutare l'ammissibilità del cambio di destinazione d'uso, è legittimo e necessario far riferimento alla situazione di fatto e di diritto al momento esistente.

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> RAPPORTO CON GLI STRUMENTI URBANISTICI

In una determinata zona omogenea sono possibili una o più destinazioni d'uso, a seconda di ciò che è previsto dalla strumentazione urbanistica di un dete... _OMISSIS_ ...in coerenza con la finalità cui una determinata zona è destinata.

L'astratta ammissibilità del mutamento di destinazione d'uso non implica che, qualora l'intervento sia in deroga allo strumento urbanistico, esso non debba essere valutato e apprezzato in concreto ai sensi dell'art. 14 comma 1 bis del d.P.R. n. 380/2001, e ciò in relazione alla chiara previsione della stessa disposizione, oltre che di quella dell'art. 5 comma 13 lettera a) del d.l. n. 70/2011 -che richiama appunto l'art. 14. In altri termini l'astratta predeterminazione legislativa di un nesso di complementarietà tra categorie funzionali non può considerarsi elemento idoneo ad escludere che in relazione alla deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici non debba essere valutata in concreto -da parte dell'organo consiliare, titolare del potere di pianificazione urbanistica-, la compatibilità con l'interesse pubblico dell'intervento edilizio.

La ... _OMISSIS_ ... cui all'art. 23 ter del D.P.R. n. 380/2001, introdotta dall'art. 17, comma 1, lett. n), D.L. 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla L. 11 novembre 2014, n. 164, nel definire il mutamento rilevante della destinazione d'uso non ha ad oggetto immobili ancora da realizzare e non si riferisce alle destinazioni d'uso contemplate dalle norme di piano regolatore (che anzi, fa espressamente salve), ma si limita ad incidere, con una previsione ampliativa, sull'utilizzo concreto degli immobili per come assentito secondo il titolo edilizio che li ha legittimati. Le diverse previsioni degli strumenti urbanistici comunali non sono pertanto toccate dalla disposizione normativa in esame.

Nella Regione Veneto fin dalla legge regionale 5 marzo 1985, n. 24, nelle zone agricole sono ammesse solo le nuove costruzioni funzionali alla coltivazione del fondo, e pertanto il mutamento di destinazione d'uso da agricolo ad artigianale - industriale, quand'anche ... _OMISSIS_ ...lizie, deve ritenersi realizzato in contrasto con lo strumento urbanistico.

L'unica destinazione di un fabbricato rilevante a fini urbanistici è quella impressa dalla P.A. negli atti che ne costituiscono la fonte di legittimità e non certo quella derivante dalle indicazioni contenute in un atto di trasferimento immobiliare, frutto di autonomia contrattuale privata e con effetti circoscritti a quell'ambito.

La richiesta di cambio della destinazione d'uso di un fabbricato, qualora non inerisca all'ambito delle modificazioni astrattamente possibili in una determinata zona urbanistica, ma sia volta a realizzare un uso del tutto difforme da quelli ammessi, si pone in insanabile contrasto con lo strumento urbanistico, posto che, in tal caso, si tratta non di una mera modificazione formale destinata a muoversi tra i possibili usi del territorio consentiti dal piano, bensì in un'alternazione idonea ad incidere significativamente sulla destina... _OMISSIS_ ...e ammessa dal piano regolatore e tale, quindi, da alterare gli equilibri prefigurati in quella sede.

L'assentibilità del mutamento di destinazione d'uso passa sempre e comunque per la compatibilità dello stesso con la destinazione d'uso impressa all'area del territorio comunale dallo strumento urbanistico, sicché il mutamento non è consentito quando risulti in contrasto con la destinazione dell'area.