Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie urbanistiche funzionalmente autonome

OPERE ED INTERVENTI --> NATURA DEGLI INTERVENTI --> MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO --> CATEGORIE DI DESTINAZIONI D'USO


Le molteplici destinazioni d’uso che dei beni sono possibili, si iscrivono nelle varie categorie funzionali che il legislatore statale ha individuato nell’art. 23 ter oppure in quelle che il legislatore regionale – esercitando la potestà normativa che la medesima disposizione gli riconosce (“Salva diversa previsione da parte delle legge regionali…”) – ha rimodulato e che compendiano in nozioni di carattere più generale e sintetico i possibili impieghi dei beni.

Nella Regione Lazio, soltanto il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie omogenee non nece... _OMISSIS_ ...so di costruire (in quanto non incidente sul carico urbanistico) mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una vera e propria modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l'avvenuta esecuzione di opere. L'art. 7, 3 comma, della l.r. Lazio n. 2 luglio 1987, n. 36, prevede infatti che "le modifiche di destinazione d'uso", indipendentemente dalla circostanza che esse siano realizzate "con o senza opere a ciò preordinate, quando hanno per oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale, sono subordinate al rilascio di apposito permesso di costruire".

Nella Regione ... _OMISSIS_ ...tamento di destinazione d'uso nell'ambito di categorie compatibili alla singola zona territoriale omogenea di insistenza è libero nel caso in cui venga effettuato senza opere edilizie. Esso è, invece, soggetto a permesso di costruire quando viene realizzato con opere edilizie che incidono sulla sagoma dell'edificio o ne determinino un aumento plano-volumetrico. Negli altri casi esso, quando avviene tra categorie compatibili, è soggetto a denunzia di inizio di attività.

Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, posto che nell’ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico costruttivi, stanti le sos... _OMISSIS_ ...lenze dei carichi urbanistici nell’ambito della medesima categoria.

A partire dal settembre 2014, i casi di rilevanza urbanistica della modifica della destinazione d’uso senza opere, prima individuati attraverso l’elaborazione giurisprudenziale, sono stati positivizzati: l’art. 23-ter del Testo unico dell’edilizia, inserito dal d.l. 12 settembre 2014, n. 133, (convertito, con modificazioni, dalla L. 11 novembre 2014, n. 164), recependo un indirizzo di giurisprudenza già affermatosi, ha infatti introdotto espressamente il principio secondo cui “costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata... _OMISSIS_ ...e di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate”, vale a dire residenziale, turistico-recettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale.

Quando si passi a una categoria funzionale diversa (nella specie da rurale a residenziale), il mutamento è sempre urbanisticamente rilevante, a prescindere dall’esecuzione o meno di opere.

Il nuovo art. 23-ter del t.u. approvato con d.P.R. n. 380 del 2001 introduce una fondamentale bipartizione sistemica tra mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti e non, nei seguenti termini: se con il mutamento di destinazione d’uso cambia l’utili... _OMISSIS_ ...squo;immobile tra quelle di cui alle lettere dalla a) alla d) del comma 1, si tratta di mutamento d’uso rilevante ai fini della rideterminazione degli oneri di urbanizzazione; nel mentre, nel caso in cui per effetto del mutamento di destinazione d’uso la categoria funzionale rimane la stessa, non è possibile ricondurre la relativa fattispecie ad un’ipotesi di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile da magazzino ad esercizio commerciale, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee e, quindi, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico soggetta a regime... _OMISSIS_ ...eroso, e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere.

Il mutamento di destinazione di uso viene di per sé escluso nella sua sussistenza nel caso di mutamento del tipo di attività industriale o in caso di cambio di attività commerciale, che può definirsi urbanisticamente irrilevante, coinvolgendo categorie funzionalmente non autonome, mentre è rilevante il mutamento di destinazione d’uso che comporti il passaggio ad una tipologia considerata urbanisticamente differente ovvero tra categorie autonome, con conseguente mutamento del carico urbanistico.

La destinazione ad “uso ufficio” di preesistenti cantine ubicate nel sottosuolo, con presenza, in ambienti completamente ammobiliati, di energia elettrica, acqua, impianto di... _OMISSIS_ ...e, nonché di una rinnovata intonacatura e pavimentazione, richiede l’acquisizione di idoneo titolo edilizio ad aedificandum.

La normativa statale enuncia chiaramente il principio che il mutamento di destinazione d’uso, irrilevante essendo la modalità con cui lo stesso avvenga, assume rilevanza esclusivamente qualora comporti un passaggio da una ad un’altra categoria di uso individuata dalla legge; e a tale principio si è conformata la legislazione regionale ligure.

La trasformazione di un edificio da cinematografo a media struttura di vendita non integra un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai fini del pagamento del contributo di costruzione. Entrambe le destinazioni, infatti, rientrano nella cat... _OMISSIS_ ...ommerciale” come definita dalla legislazione statale e regionale.

Il concetto di rilevanza del mutamento di destinazione d’uso si ricollega ad una diversa assegnazione della categoria funzionale di appartenenza, la quale di per sé impatterebbe sul carico urbanistico, inteso come rapporto di proporzione quali-quantitativa tra insediamenti e standard per servizi di una determinata zona territoriale.

Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è quello tra le categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, come stabilito dall'art. 10 del DPR n. 380/2001, tenuto conto che, nell’ambito di una stessa categoria, possono aversi mutamenti di fatto ma non diversi regimi urbanistico-contributivi, st... _OMISSIS_ ...iali equivalenze di carichi urbanistici nell’ambio della medesima categoria.

La questione della compatibilità e/o complementarietà della destinazione d'uso attiene alla tipologia d'uso degli edifici, perché altro sarebbe se si trattasse di edificio da demolire a destinazione terziaria e direzionale, complementare se non addirittura compatibile con una destinazione di tipo residenziale, altro è un edificio a destinazione dichiaratamente industriale.

Ai sensi dell'art. 3 comma 1, lettere a) e c) del T.U. n. 380/2001, in combinato d...


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